Kolik stojí inspekce bytu před koupí: ceník 2026 a co cenu mění

Krátká odpověď: Standardní inspekce bytu 70 m² v Brně stojí 11 400 Kč. Asistence u prohlídky bez písemné zprávy stojí 7 100 Kč, komplet s termokamerou 15 400 Kč. Doprava do 30 km z Brna je v ceně. Ceník platí od 22. 9. 2026, ceny jsou konečné, nejsem plátce DPH.

Co cenu inspekce bytu zvedá: plocha, balíček a vzdálenost

Cenu inspekce bytu určují tři věci: plocha bytu, balíček a vzdálenost z Brna. Byt 50 m² stojí ve standardu 9 900 Kč, byt 100 m² 13 700 Kč. Padesát metrů navíc dělá 3 800 Kč, protože větší byt má víc místností, oken a rozvodů a zpráva je delší.

Balíček dělá větší rozdíl než plocha. U bytu 70 m² je asistence o 4 300 Kč levnější než standard, protože nepíšu zprávu. Komplet je o 4 000 Kč dražší, protože přidává termokameru, orientační vyčíslení oprav a telefonát nad zprávou.

Vzdálenost cenu mění až mimo Brno. Do 30 km z Brna je doprava v ceně, dál účtuji 25 Kč za kilometr. Inspekce bytu v Brně a v obcích do 30 km stojí ceníkovou cenu z tabulky, doprava se nepřičítá.

Ceník inspekce bytu platný od 22. 9. 2026, ceny zaokrouhlené na stovky, bez dopravy. Konečné ceny, nejsem plátce DPH.

Co je v ceně inspekce bytu a co v ní není

Ve standardu za 11 400 Kč je prohlídka bytu na místě kolem tří hodin, kontrola osmi technických oblastí, měření vlhkosti vlhkoměrem a písemná zpráva s fotkami a prioritami oprav do 5 pracovních dnů.

Těch osm oblastí je střecha a krov, konstrukce a základy, vlhkost a izolace, elektroinstalace, voda, plyn a topení, okna, dveře a povrchy, fasáda a zateplení, větrání a vnitřní konstrukce. Co v každé z nich u bytu měřím, rozepisuje stránka co při inspekci bytu kontroluji.

U bytu jdu i do společných částí domu: sklep, stoupačky, střecha z chodby, fasáda zvenku. Nic nebourám a konstrukce neotvírám. Co nevidím, zapíšu do zprávy jako otazník. Největší nálezy řeknu už na místě, ať v rezervační lhůtě nečekáte na zprávu. Průběh od poptávky po zprávu popisuje stránka jak inspekce bytu probíhá.

Komplet za 15 400 Kč přidává termokameru, orientační vyčíslení oprav a telefonát nad zprávou. Termokamera potřebuje rozdíl teplot mezi bytem a venkem, v létě ukáže jen část toho, co v topné sezóně. Kdy snímek nic neřekne, je v článku o termovizi a tepelných mostech.

V ceně není právní služba, odhad ceny nemovitosti ani znalecký posudek. Nejsem advokát ani soudní znalec. Zpráva je datovaný technický popis stavu bytu, se kterým jdete za prodávajícím, a když dojde na odstoupení nebo zadržení části ceny, za advokátem. Čím se zpráva liší od bankovního odhadu a posudku, je v článku odhad nemovitosti, nebo inspekce.

Jak zpráva vypadá, ukazuje vzor inspekční zprávy ze skutečné zakázky: novostavba rodinného domu v okrese Brno-venkov, červenec 2026, 25 klasifikovaných vad, z toho 14 kritických, a 4 položky k ověření. Inspekce domu stála 25 000 Kč, kupující ji měl ve fázi rezervační smlouvy a koupi jsem nedoporučil. Je to jeden z horších případů, zprávu o domě, který obstál, ukazuje případ desetiletého dvojdomku.

Zpráva o bytu má stejnou stavbu: vady podle závažnosti, u každé fotka a popis.

Příplatky, slevy a doprava: co se k ceně přičítá a co odečítá

Standardní inspekce bytu 70 m² bez příplatků stojí 11 400 Kč a žádný příplatek není povinný. Připlácí se za rychlejší zprávu, rozšíření zprávy a druhou návštěvu.

Zprávu posílám do 5 pracovních dnů. Do 48 hodin stojí o 20 % víc, u bytu 70 m² ve standardu 2 300 Kč navíc. Do 24 hodin o 40 % víc, 4 600 Kč navíc. Když expresní termín nestihnu, příplatek vracím. Rychlejší zpráva má smysl, když rezervační lhůta končí dřív, než stihne přijít běžná zpráva. Největší nálezy říkám na místě, takže když vám k rozhodnutí stačí ústní shrnutí, expres nepotřebujete.

Rozšíření zprávy jsou tři. Vady s odkazy na ČSN za 15 % z ceny balíčku, u bytu 70 m² 1 700 Kč: k vadám dohledám číslo normy a článku, s takovou zprávou se prodávajícímu i developerovi hůř smlouvá.

Vyjednávací argumentář za 1 650 Kč: mapa síly nároků k jednání o slevě, co je doložené, co stojí na jednom dokladu a co z jednání vypustit.

Kontrola dokumentace za 2 750 Kč: průkaz energetické náročnosti, revize, stanovy SVJ a stav fondu oprav. Dokumenty mi pošlete před prohlídkou, bez nich kontrola udělat nejde.

Druhá návštěva po opravách stojí 5 000 Kč. Přijedu znovu a projdu vadu po vadě, jestli se opravdu odstranily. Hodí se u přejímky od developera, kde mají vady zapsané v protokolu termín odstranění.

Doprava je do 30 km z Brna v ceně, dál 25 Kč za kilometr. Byt 40 km od Brna má 10 km navíc, tedy 250 Kč. Kilometry si ověřím podle obce a cenu potvrdím do 24 hodin.

Slevy jsou dvě a sčítají se. Flexibilní termín 600 Kč: dáte mi třítýdenní okno a den si vyberu sám, hodí se, když vás netlačí rezervační lhůta. Doporučení 500 Kč: do poznámky napíšete, od koho jdete, a stejnou slevu dostane i on na příští zakázku. Byt 70 m² ve standardu s oběma slevami stojí 10 300 Kč.

Kdy stačí asistence za 7 100 Kč a kdy inspekci bytu neobjednávat

Asistence za 7 100 Kč stačí, když chcete na prohlídce druhé oči a nález nebudete nikomu dokládat. Projdu s vámi byt podle stejných osmi oblastí a na místě řeknu, co vidím. Papír nedostanete. Hodí se na první prohlídku, kdy ještě nevíte, jestli o byt stojíte.

Standard za 11 400 Kč potřebujete, když se zjištěním půjdete za prodávajícím, developerem nebo advokátem. Sleva z kupní ceny stojí na doložené vadě: fotka, popis, míra, v kompletu i cena opravy. Ústní shrnutí z asistence se doložit nedá.

Zpráva navíc dělí vady na ty, které se řeší hned, a ty, které počkají. Proč to posiluje jednání o ceně, je v článku co opravit hned a co vydrží pět let.

Komplet za 15 400 Kč dává smysl v topné sezóně, kdy termokamera ukáže tepelné mosty kolem oken a vlhkost pod omítkou, a tam, kde chcete do jednání i orientační cenu oprav.

Inspekce bytu se nevyplatí ve čtyřech případech. Kupujete holobyt k vlastní rekonstrukci a prodávající předložil kompletní dokumentaci včetně revizí a fotek z průběhu prací. Jste rozhodnutí koupit bez ohledu na výsledek, zpráva by byla jen text navíc. Stav bytu znáte z první ruky, protože v něm roky bydlíte a opravy jste řídili sami.

Čtvrtý případ je jediná konkrétní otázka, třeba jestli roh ložnice v zimě plesniví. Kvůli ní nemusíte objednávat celou prohlídku, na to jsem udělal kalkulačku rizika plísně v koutě. Kdy se inspekce vyplatí a kdy ne, počítám v článku vyplatí se inspekce.

Kde si cenu inspekce bytu spočítat

Celý ceník inspekce nemovitosti je na stránce cena inspekce nemovitosti v Brně, včetně příplatků a pevných cen. Konfigurátor spočítá cenu pro vaši plochu: zadáte typ nemovitosti, plochu, vzdálenost z Brna a balíček a cena se ukáže hned. Nabídka s rozpisem přijde e-mailem hned, termín navrhnu do 24 hodin.

Přejímka bytu od developera má stejné tři balíčky a stejné ceny jako inspekce před koupí, navíc se soupisem vad s místností, mírou a fotkou jako přílohou předávacího protokolu, podrobnosti na stránce přejímka bytu s inspektorem.

Rodinný dům má vlastní ceník, dům 120 m² stojí ve standardu 21 600 Kč, a vlastní článek kolik stojí inspekce rodinného domu. Převzetí díla od stavební firmy se počítá jinak, v šesti rozsazích od 6 800 do 30 400 Kč, a popisuje ho článek cena převzetí díla od stavební firmy.

Platí se předem zálohovou fakturou. Když se na termínu neshodneme, nic neplatíte. Cena z nabídky platí 14 dní.

Kolik stojí inspekce bytu 50 m²?

Byt 50 m² stojí 6 100 Kč v asistenci, 9 900 Kč ve standardu s písemnou zprávou a 13 300 Kč v kompletu s termokamerou. Ceny jsou bez dopravy, do 30 km z Brna je doprava v ceně. Byt 90 m² stojí ve standardu 12 900 Kč, byt 100 m² 13 700 Kč.

Platí stejná cena i při objednávce telefonem?

Ano. Cena je stejná, ať objednáte z konfigurátoru na stránce ceny, telefonem nebo e-mailem: byt 70 m² ve standardu 11 400 Kč.

Co když si objednám jen asistenci a pak budu chtít písemnou zprávu?

Zprávu objednáváte předem jako balíček Standard nebo Komplet. Asistence ji neobsahuje a ceník položku na dodatečné dopsání zprávy k asistenci nemá. Když zvažujete, že papír do jednání budete potřebovat, objednejte rovnou standard. U bytu 70 m² je rozdíl 4 300 Kč.

Kolik stojí přejímka bytu i s kontrolou oprav?

Byt 70 m² ve standardu stojí 11 400 Kč a druhá návštěva na kontrolu oprav 5 000 Kč, dohromady 16 400 Kč. Přejímka má stejné tři balíčky jako inspekce před koupí, výstupem je navíc soupis vad s místností, mírou a fotkou jako příloha předávacího protokolu.

Sčítají se slevy za flexibilní termín a doporučení?

Ano. Byt 70 m² ve standardu stojí 11 400 Kč, po obou slevách 10 300 Kč: 600 Kč za třítýdenní okno na termín a 500 Kč za doporučení. Od koho jdete, napíšete do poznámky v poptávce.