Kolik stojí inspekce rodinného domu před koupí: dům 120 m² a co prodraží starší dům

Krátká odpověď: Standardní inspekce rodinného domu 120 m² stojí 21 600 Kč. Asistence u prohlídky vyjde na 13 400 Kč, komplet s termokamerou na 29 200 Kč. Doprava do 30 km z Brna je v ceně, dál účtuji 25 Kč za kilometr. Ceník platí od 22. 9. 2026, ceny jsou konečné, nejsem plátce DPH.

Proč dům stojí víc než byt stejné plochy

Dům 100 m² stojí ve standardu 19 700 Kč, byt stejné plochy 13 700 Kč. Rozdíl 6 000 Kč dělá to, co dům má a byt ne: sklep, krov a střechu, fasádu ze všech stran, komín, přípojky a pozemek s odvodněním.

U bytu je řeší správce nebo společenství vlastníků a kupujete z nich podíl. U domu je kupujete celé i s účtem za ně.

Na místě to znamená víc času: k obytné části přibude sklep, půda, střecha zvenku a obvod domu po soklu. Zpráva je delší, protože popisuje víc konstrukcí. Proto má dům v ceníku vyšší základ i vyšší sazbu za metr než byt.

Kam všude u domu vlezu, je na stránce kontrola domu před koupí. Osm kontrolovaných oblastí je stejných jako u bytu, viz co při inspekci kontroluji.

U domu navíc rozhoduje stáří. Cena inspekce je u starého i nového domu stejná. Liší se, kolik najdu a který balíček dává smysl.

Ceník podle plochy domu

Rodinný dům 100 m² stojí ve standardu 19 700 Kč, 120 m² 21 600 Kč, 150 m² 24 400 Kč a 200 m² 29 100 Kč.

Ceníkové ceny od 22. 9. 2026, bez dopravy. Konečné ceny, nejsem plátce DPH. Konfigurátor zaokrouhluje na stovky.

Asistence je účast na prohlídce, kontrola osmi technických oblastí a ústní shrnutí na místě, bez písemné zprávy. Standard přidá měření vlhkosti a písemnou zprávu s fotkami a prioritami oprav do 5 pracovních dnů. Komplet přidá termokameru, orientační vyčíslení oprav a telefonát nad zprávou.

Přesnou částku pro vaši plochu spočítá konfigurátor na stránce cena inspekce nemovitosti v Brně.

Komplet a příplatky u staršího domu

V topné sezóně dává u staršího domu smysl komplet za 29 200 Kč místo standardu za 21 600 Kč. Rozdíl 7 600 Kč je termokamera, orientační vyčíslení oprav a telefonát nad zprávou.

Mokré zdivo má nižší povrchovou teplotu, takže ho termokamera v topné sezóně ukáže i pod čerstvou omítkou. Najde i tepelné mosty na věnci, v ostění oken a na soklu. Vlhkoměr dá číslo v jednom místě, termokamera ukáže plochu.

Jestli v konkrétním koutě hrozí kondenzace a plíseň, spočítáte si sami: na tohle jsem udělal kalkulačku rosného bodu, ať to nemusíte počítat ručně. Jak vlhkost v domě poznáte a z čeho se skládá cena sanace, je v článku o vlhkosti a vzlínání v domě.

Příplatky jsou stejné jako u bytu, procentní se počítají z ceny balíčku. U domu 120 m² ve standardu stojí vady s odkazy na ČSN 3 200 Kč, zpráva do 48 hodin 4 300 Kč a do 24 hodin 8 600 Kč. Když expresní termín nestihnu, příplatek vracím.

Pevné částky se s plochou nemění: vyjednávací argumentář 1 650 Kč, kontrola dokumentace 2 750 Kč (u domu průkaz energetické náročnosti a revize, dokumenty mi pošlete před prohlídkou) a druhá návštěva po opravách 5 000 Kč. Co který příplatek obsahuje, rozepisuje článek o ceně inspekce bytu.

Doprava do 30 km z Brna je v ceně, dál 25 Kč za kilometr, dům 40 km od Brna tak stojí 250 Kč navíc. Za sklep, půdu, střechu zvenku ani obvod domu se nic nepřiplácí, to je v ceně podle plochy. Na radon a azbest se při prohlídce ptám. Měření radonu ani laboratorní rozbor azbestu v ceně nejsou, obojí zapíšu jako položku k ověření.

Kdy stačí asistence a kdy komplet

U domu po kompletní rekonstrukci s projektem, fotkami zakrývaných konstrukcí a revizemi stačí asistence za 13 400 Kč nebo standard za 21 600 Kč. Asistence je pro toho, kdo chce na prohlídce druhé oči, standard pro toho, kdo chce papír do jednání o ceně. Komplet tu má smysl jen kvůli vyčíslení oprav.

Dům z osmdesátých let a starší je jiný případ. Hydroizolace spodní stavby bývá dosloužilá nebo chybí, krov se pozná jen z půdy a vlhkou stěnu může zakrýt čerstvá výmalba. Tady doporučuji komplet za 29 200 Kč, v létě hlavně kvůli vyčíslení oprav.

Vyčíslení oprav rozdělí náklady na to, co se musí řešit hned, a na to, co vydrží pět let, jak popisuje článek co opravit hned a co vydrží pět let.

Na co u staršího domu koukám první, je v článku o koupi staršího domu, krov v článku o krovu a střeše, praskliny v článku o trhlinách ve zdivu.

Roční doba rozhoduje o tom, co termokamera ukáže. Potřebuje rozdíl teplot mezi vytopeným interiérem a venkem aspoň 10 až 15 °C, prakticky topnou sezónu. V létě ukáže jen část a za rozdíl 7 600 Kč pak dostanete hlavně vyčíslení oprav a telefonát nad zprávou. Co termosnímek říká a kdy lže, rozebírá článek o termovizi domu.

Z praxe: Brno-venkov, inspekce za 25 000 Kč a 14 kritických vad

Novostavba rodinného domu v okrese Brno-venkov, červenec 2026, prodávaná developerským způsobem. Zpráva klasifikovala 30 položek: 25 vad, z toho 14 kritických, 4 položky k ověření a jednu bez závad. Zpráva dělí vady do čtyř stupňů závažnosti a rozhoduje jejich poměr: u zdravého domu převažují drobnosti a položky k ověření.

Mezi nimi výztuž základů v rozporu s projektem, radonová ochrana nesplňující ČSN 73 0601, komín přilepený ke zdivu bez dilatační spáry, světlá výška 2 430 mm místo deklarovaných 2 500 mm a pozemek pod hotovým domem vedený jako zemědělská půda. Stavební deník ani smlouva o dílo nebyly doloženy.

Inspekce stála 25 000 Kč, cena z července 2026. Zpráva koupi nedoporučila a kupující to věděl ve fázi rezervační smlouvy, v nejlevnějším bodě, kde se dá od koupě odejít. Jestli odstoupit a za jakých podmínek, je otázka pro advokáta, já popisuju stav domu. Celou zprávu si přečtete jako vzor inspekční zprávy.

Je to jeden z horších případů. Inspekce dopadají dobře i špatně a i položka, která na prohlídce vypadá hrozivě, může ve zprávě skončit jako plánovaný výdaj s termínem. Zprávu o domě, který obstál, ukazuje případ desetiletého dvojdomku.

Kdy se inspekce domu nevyplatí

U domu na demolici nepotřebujete popis stavu za 21 600 Kč, otázka zní jinak: kolik bude stát demolice.

Komu jde jen o cenu, patří k odhadci: odhad řeší cenu, inspekce stav, rozdíl rozebírá článek odhad nemovitosti a inspekce. Kdo stavěl s vlastním technickým dozorem, který viděl zakrývané konstrukce, dostane od inspekce po dostavbě jen to, co je ještě vidět nebo se dá změřit.

Inspekce se vyplatí u staršího domu s kupní cenou v milionech, kde jste na prohlídce byli jednou, za sucha a za světla. Jestli se vám ta částka vrátí, si spočítáte v článku vyplatí se inspekce domu.

Byt, dům a převzetí díla mají každý svůj ceník

Co cenu bytu určuje, je v článku o ceně inspekce bytu. Když vám dům předává stavební firma na smlouvu o dílo, je to jiná služba s vlastním ceníkem platným od 2. 11. 2026: šest rozsahů od 9 700 Kč za prohlídku s ústním shrnutím po 30 400 Kč za kompletní protokol u domu do 100 m². Rozebírá je článek o ceně převzetí díla od stavební firmy.

Cenu pro konkrétní dům spočítá konfigurátor podle plochy a kilometrů z Brna a já ji potvrdím do 24 hodin, až si ověřím kilometry podle obce.

Kolik stojí inspekce domu 150 m²?

Asistence u prohlídky 15 100 Kč, standardní inspekce 24 400 Kč, komplet s termokamerou 33 000 Kč. Jsou to ceníkové ceny platné od 22. 9. 2026, bez dopravy. Ceny jsou konečné, nejsem plátce DPH.

Je termokamera u staršího domu nutná?

Nutná není. V topné sezóně ukáže mokré zdivo pod novou omítkou a tepelné mosty, které vlhkoměr v jednom bodě nenajde. Rozdíl mezi standardem a kompletem je u domu 120 m² 7 600 Kč a kromě termokamery za něj dostanete vyčíslení oprav a telefonát nad zprávou. V létě termokamera ukáže jen část, protože potřebuje rozdíl teplot.

Kolik stojí inspekce domu 50 km od Brna?

Dům 120 m² ve standardu stojí 21 600 Kč a doprava se počítá jen za 20 km nad hranicí 30 km, tedy 20 × 25 Kč = 500 Kč. Celkem 22 100 Kč. Kilometry si ověřím podle obce a cenu potvrdím do 24 hodin.

Platí cena i pro novostavbu domu od developera?

Ano, stejné tři balíčky a stejná cena podle plochy. Liší se, co hledám: u novostavby soulad s projektem a doklady ke stavbě, u staršího domu vlhkost, krov a rozvody. Dům ze vzorové zprávy byl novostavba a inspekce stála 25 000 Kč v červenci 2026.

Je v ceně inspekce domu měření radonu a azbestu?

Není. Na radon a azbest se při prohlídce ptám, měření radonu ani laboratorní rozbor azbestu v ceně nejsou. Radon zapíšu jako položku k ověření a řeknu, jak se měří. Azbest se okem nepozná, jistotu dá rozbor vzorku.