15 závad, kterým byste nevěřili: to nejlepší (nejhorší) z praxe inspektora nemovitostí

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 6 min čtení

Lidé si představují, že inspektor hledá praskliny lupou. Většinou stačí něco otevřít, napustit, zapnout a počkat. Závady, které pak stojí nejvíc peněz, vznikly za pět minut a schovaly se za obklad nebo pod podlahu. Tady je patnáct, na které nezapomenu.

Patnáct nálezů, kterým byste nevěřili

1. Vana bez kanalizace. Odpad vany končil volně v instalační šachtě. Rekonstrukce spěchala a napuštění vany už nikdo nezkoušel. Bez odhalení: promáčený strop souseda a nová koupelna, přes 150 000 Kč. Našlo se: napustil jsem vanu a poslouchal šachtu.

2. Digestoř do podhledu. Vývod digestoře končil v dutině sádrokartonu, protože na fasádu se nechtělo vrtat. Podhled rok nasával páru a mastnotu. Bez odhalení: rozebraný strop a plíseň, desítky tisíc. Našlo se: list papíru u mřížky se ani nehnul, zbytek dořekl endoskop.

3. Zábradlí v polystyrenu. Kotvy balkonového zábradlí končily v zateplení, do nosné stěny nedosáhly. Montérovi se nechtělo řešit delší kotvení přes izolant. Bez odhalení: škoda se nepočítá v korunách, ale v metrech pádu. Našlo se: zábradlí se pohnulo, když jsem se o něj opřel dlaní.

4. Parapet spádem k oknu. Klempíř otočil spád a dešťová voda tekla k rámu místo od něj. Montáž od oka, kontrola žádná. Bez odhalení: mokré ostění a výměna parapetů po celém bytě. Našlo se: vodováha a půl litru vody z lahve.

5. Podlaha na staveništi. Pod vrzající plovoucí podlahou ležely odřezky sádrokartonu a prázdný pytel. Úklid by stál hodinu, zaklopení trvalo pět minut. Bez odhalení: nová pokládka celé místnosti. Našlo se: sundaná soklová lišta a endoskop. Co takové vrzání dělá s akustikou, píšu v článku o kročejovém hluku.

6. Vypínač do ničeho. Třetí vypínač v předsíni novostavby neovládal nic, vodiče končily zaomítnuté ve zdi. Během výstavby se změnila dispozice a na okruh se zapomnělo. Škoda v korunách malá. Vypovídací hodnota o kvalitě dokumentace obrovská. Našlo se: mačkám všechno, co jde zmáčknout.

7. Zásuvka u sprchy. Zásuvka na pračku seděla blíž sprše, než připouštějí ochranné zóny elektroinstalace v koupelně. Pračka se prostě jinam nevešla. Bez odhalení: přeložka rozvodu, nový pruh obkladu a riziko úrazu. Našlo se: svinovací metr.

8. Stříbrné stoupačky. Inzerát hlásil nové rozvody. Původní ocelové trubky dostaly jen vrstvu stříbrné barvy, nejlevnějšího stroje času na trhu. Barva stojí stovky, výměna stoupaček statisíce pro celý sloupec bytů. Našlo se: škrábnutí nehtem a pohled do sklepa, kam se s barvou už nikdo neobtěžoval.

9. Radiátor jako dekorace. V ložnici novostavby visel radiátor, který nikdy nezatopil. Při změně trasy topení skončil přívod zaslepený pod potěrem. Bez odhalení: bourání podlahy v první zimě. Našlo se: termokamera. Čtyři radiátory svítily teplem, pátý pózoval.

10. Dlažba, která zvoní. Polovina dlaždic v koupelně držela na pěti bochánkách lepidla místo plného lože, protože celoplošné lepení zdržuje. Bez odhalení: praskající dlaždice a přeložení podlahy. Našlo se: poklep kloubem prstu. Dutá dlaždice zpívá jinak.

11. Obklad přes uzávěr vody. Nový obklad zakryl revizní dvířka i s uzávěry bytu. Otvor kazil obkladači spárořez, tak ho zapravil. Bez odhalení: bourání při první havárii a vytopený byt, než někdo uzávěr najde. Našlo se: stoupačka vede tudy a uzávěr nikde.

12. Balkon spádovaný k domu. Kaluž stála u prahu balkonových dveří a voda mířila pod něj. Spádová vrstva se lila od oka a oko se spletlo. Bez odhalení: nová skladba balkonu a mokrá podlaha v obýváku. Našlo se: litr vody z lahve. Balkony a lodžie mají vlastní článek.

13. Sprcha bez hydroizolace. Za obkladem sprchového koutu novostavby chyběla stěrka úplně. Subdodavatel o ní nevěděl a nikdo to před obkladem nezkontroloval. Bez odhalení: rozebraná koupelna do dvou let. Našlo se: vlhkoměr na stěně za koutem. Co má být pod obkladem, píšu v článku o hydroizolaci koupelny.

14. Klimatizace do příčky. Vnitřní jednotka odváděla kondenzát hadičkou do dutiny sádrokartonové příčky. Vývod ven byl daleko, příčka blízko. Bez odhalení: mokrá stěna a plíseň za skříní. Našlo se: termokamera nakreslila na zdi studenou řeku.

15. Světlo na konci ostění. Za žaluzií ložnice bylo mezi rámem okna a ostěním vidět ven. Okno drželo hlavně na montážní pěně, pořádné kotvení by stálo hodinu navíc. Majitel tomu říkal odvětrání. Bez odhalení: přeosazení okna a roky topení ulici. Našlo se: stačilo vytáhnout žaluzii.

Co mají všechny společné

Ani jedna z těch závad nevznikla ze zlé vůle. Vznikly ze spěchu, z šetření na špatném místě a z toho, že v jediném okamžiku, kdy byly vidět, se nikdo nedíval. Obklad, potěr a podhled jsou nejvěrnější spojenci každé fušeřiny. A ještě jedno mají společné. Dokud byly vidět, byla oprava levná. Každým dnem po zakrytí zdražovala.

Jak se takové závady hledají

Většinu z nich nenašel žádný zázračný přístroj. Našla je metodika: zkoušet, měřit, nevěřit. Vana se napouští, digestoř se testuje papírem, za zábradlí se tahá, dlažba se proklepává. Přístroje nastupují tam, kam nejde vidět. Vlhkoměr, termokamera, endoskop.

A pak je tu měření. Křivá zeď totiž nemusí být vada, stavba má povolené tolerance. Hranici mezi vadou a normálem určují geometrické odchylky. Udělal jsem na ně kalkulačku, ať nemusíte listovat tabulkami a dohadovat se s prodávajícím od oka.

Co si z toho vzít před koupí

Nekupujete fotky z inzerátu, kupujete konstrukce pod nimi. U novostavby si vyžádejte dokumentaci skutečného provedení a stavební deník, fotky ze stavby řeknou o koupelně víc než hotový obklad. U staršího bytu chtějte revize a ptejte se, co se kdy měnilo. A hlavně: prohlídka patří před podpis. Po podpisu už je každá z těch patnácti absurdit vaše.

Časté otázky

Všechny nálezy jsou skutečné a anonymizované. Místa, lidé i firmy jsou vynechány nebo pozměněny tak, aby nešly dohledat. Cenové odhady jsou orientační pro rok 2026 bez DPH a u konkrétní nemovitosti se mohou lišit. Text je obecná informace, ne posudek konkrétní stavby.