Přejímka novostavby: jak na soupis vad a nedodělků
Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. · 4 min čteníJste na správné stránce? Tahle stránka je pro vás, pokud přebíráte byt nebo dům od developera. Kupujete hotový produkt a podepisujete jeho předávací protokol.
Pokud jste si stavbu objednali u firmy a máte smlouvu o dílo, platí pro vás jiná pravidla i jiná páka. Jste objednatel, ne kupující, a v ruce máte doplatek. Přejděte na stránku převzetí díla od stavební firmy.
Krátká odpověď: soupis vad a nedodělků je nejdůležitější papír celé přejímky. Co je v předávacím protokolu, developer opravit musí. Co v něm není, opravovat nemusí. Zapisujte konkrétně a měřitelně, ke každé vadě fotku a místnost. Vágní zápis se špatně vymáhá. Přesný zápis obstojí.
Přejímka není formalita. Je to jediný okamžik, kdy máte v ruce páku. Podepíšete protokol a od té chvíle už vyjednáváte z horší pozice. Proto se všechno rozhoduje předtím, než ho podepíšete.
Vada, nedodělek, drobná vada. Tři různé věci
Developeři ta slova míchají schválně. Rozdíl je zásadní. Nedodělek je něco, co ještě není hotové, ale dá se dokončit. Chybí lišta, není zapojená zásuvka. Vada je něco provedeného špatně. Křivá zeď, netěsnící okno, špatný spád na balkoně. Podstatná vada brání užívání bytu. Tekoucí voda, nefunkční topení.
Drobné nedodělky nejsou důvod nepřevzít byt. Podstatné vady ano. To je hranice, o kterou se u přejímky vede spor nejčastěji.
Co při přejímce novostavby od developera hlídat
Projděte byt systematicky, ne náhodně. Tohle jsou místa, kde se u novostaveb chybuje nejčastěji.
- Rovinnost a svislost stěn a podlah. Měří se latí a klínem, ne okem. Odchylky mají normové meze.
- Okna a dveře. Musí těsnit, jít zavřít bez tlaku a nikde nefoukat. Špatně seřízené okno je vada, ne detail.
- Koupelna. Spády, těsnění, hydroizolace pod obklady. Tady se schová nejvíc peněz.
- Balkon a lodžie. Spád směrem od domu, oplechování, návaznost izolace na fasádu.
- Rozvody a měřidla. Zásuvky, vypínače, stav vodoměru a elektroměru zapsaný k datu převzetí.
- Tepelné mosty. Rohy, ostění oken, napojení stropu. Tady pomáhá termokamera.
Rovinnost a svislost jsou přesně to, kde se od pocitu musíte dostat k číslu. Na tohle jsem udělal kalkulačku. Analyzátor rovinnosti povrchů vám řekne, jestli je naměřená odchylka podlahy ještě v toleranci, a kontrola geometrických odchylek totéž u svislosti stěn. S tím zapíšete vadu tak, jak má být, s mírou a mezí.
Celý postup vedu proti osmi oblastem, které kontroluji u každé prohlídky. Nic se neztratí, protože každá přejímka jde podle stejné osnovy.
Jak vadu zapsat, aby ji developer musel opravit
Tady se láme chleba. Nezapisujte pocity, zapisujte fakta.
Ne takhle: „křivá zeď v pokoji“.
Takhle: „Odchylka od svislosti stěny v obývacím pokoji u okna, cca 12 mm na výšku 2 m. Fotodokumentace č. 4.“
Ke každé položce patří tři věci: místnost, konkrétní popis s mírou a fotka. Termín odstranění se u každé vady dohodne písemně. Bez termínu je zápis polovičatý, protože developer nemá do kdy.
Protokol podepisují obě strany. Trvejte na kopii se všemi fotkami. Ústní sliby na stavbě nic neznamenají.
Nejčastější chyba kupujícího není, že vadu přehlédne. Je to, že ji vidí, řekne to nahlas a nezapíše. Developer přikývne, slíbí opravu a do protokolu se nedostane nic. Za měsíc už si na tu větu nikdo nevzpomene. Papír vzpomíná, ústa ne.
Kdy přejímku od developera odmítnout
Kvůli chybějící liště převzetí neodmítáte. Zapíšete ji jako nedodělek s termínem. Odmítnout má smysl, když je vada podstatná a brání užívání. Netěsnící střecha, nefunkční vytápění, promáčená stěna. V takovém případě se sepíše, že byt nebyl převzat, a proč. To vás chrání víc než převzetí „s výhradami“ pod tlakem.
Kupujete rodinný nebo starší dům, ne byt v novostavbě? Přejímku i technický stav domu řeší sesterský web zkontrolujdum.cz.
Časté otázky
Co je soupis vad a nedodělků při přejímce novostavby?
Je to součást předávacího protokolu. Seznam všeho, co není hotové nebo je provedené špatně, s termínem odstranění. Developer je smluvně vázán zapsané vady opravit. Co v protokolu není, opravovat nemusí.
Můžu novostavbu převzít s nedodělky?
Ano, ale každý nedodělek musí být v protokolu s termínem odstranění. Bránit vám developer v převzetí kvůli drobným nedodělkům zpravidla nemůže. Podstatné vady, které brání užívání, jsou důvod převzetí odmítnout.
Jak zapsat vadu do předávacího protokolu?
Konkrétně a měřitelně. Ne „křivá zeď“, ale „odchylka od svislosti stěny v obývacím pokoji u okna, cca 12 mm na 2 m“. Ke každé vadě fotka a místnost. Vágní zápis se špatně vymáhá, přesný ne.
Vyplatí se vzít na přejímku novostavby inspektora?
U novostavby ano. Termokamerou a vlhkoměrem najdu vady, které pouhým okem nevidíte, a zapíšu je tak, aby obstály. Přejímku vedu proti jednotnému postupu 8 oblastí a každý nedodělek jde do protokolu.
Další v tématu: Přejímka
Štítky