Soupis vad a nedodělků při přejímce novostavby
Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. · 5 min čteníKrátká odpověď: soupis vad a nedodělků je nejdůležitější papír celé přejímky. Zapsanou vadu máte doloženou podpisem developera. Vadu, která v protokolu chybí, oznamte developerovi písemně bez zbytečného odkladu: zjevnou hned po převzetí, skrytou, jakmile ji můžete zjistit, a nejpozději v zákonné lhůtě. Zapisujte konkrétně a měřitelně, ke každé vadě fotku a místnost. Vágní zápis se špatně vymáhá. Přesný zápis obstojí.
Jste na správné stránce? Tahle stránka je pro vás, pokud přebíráte byt nebo dům od developera. Kupujete hotový produkt a podepisujete jeho předávací protokol.
Pokud jste si stavbu objednali u firmy a máte smlouvu o dílo, platí pro vás jiná pravidla i jiná páka. Jste objednatel, ne kupující, a v ruce máte doplatek. Přejděte na stránku převzetí díla od stavební firmy.
Přejímka není formalita. Je to chvíle, kdy máte na developera největší páku. Po podpisu protokolu vyjednáváte z horší pozice, proto je nejlepší čas na vady před podpisem.
Přejímku můžu projít s vámi, je na to samostatná stránka: přejímka bytu od developera v Brně. Co kontroluji, co dostanete a co to stojí.
Vada, nedodělek, drobná vada. Tři různé věci
Developeři ta slova míchají schválně. Rozdíl je zásadní. Nedodělek je něco, co ještě není hotové, ale dá se dokončit. Chybí lišta, není zapojená zásuvka. Vada je něco provedeného špatně. Křivá zeď, netěsnící okno, špatný spád na balkoně. Podstatná vada brání užívání bytu. Tekoucí voda, nefunkční topení.
Drobné nedodělky nejsou důvod nepřevzít byt. Podstatné vady jím bývají. To je hranice, o kterou se u přejímky vede spor nejčastěji.
Co při přejímce novostavby od developera hlídat
Projděte byt systematicky, ne náhodně. Tohle jsou místa, kde se u novostaveb chybuje nejčastěji.
- Rovinnost a svislost stěn a podlah. Měří se latí a klínem, ne okem. Odchylky mají normové meze.
- Okna a dveře. Musí těsnit, jít zavřít bez tlaku a nikde nefoukat. Špatně seřízené okno je vada, ne detail.
- Koupelna. Spády, těsnění, hydroizolace pod obklady. Tady se schová nejvíc peněz.
- Balkon a lodžie. Spád směrem od domu, oplechování, návaznost izolace na fasádu.
- Rozvody a měřidla. Zásuvky, vypínače, stav vodoměru a elektroměru zapsaný k datu převzetí.
- Tepelné mosty. Rohy, ostění oken, napojení stropu. Tady pomáhá termokamera.
Rovinnost a svislost jsou přesně to, kde se od pocitu musíte dostat k číslu. Na tohle jsem udělal kalkulačku. Analyzátor rovinnosti povrchů vám řekne, jestli je naměřená odchylka podlahy ještě v toleranci, a kontrola geometrických odchylek totéž u svislosti stěn. S tím zapíšete vadu tak, jak má být, s mírou a mezí.
Celý postup vedu proti osmi oblastem, které kontroluji u každé prohlídky. Nic se neztratí, protože každá přejímka jde podle stejné osnovy.
Podle čeho u trhliny v příčce poznat kosmetiku od konstrukce, popisuju v článku o trhlině v příčce, která se po opravě vrací.
Má byt rekuperaci a v kuchyni odsavač s odtahem do potrubí? Kdy je napojení digestoře do rozvodů rekuperace kritická vada a jaké doklady si k tomu vyžádat, rozebírám v článku digestoř do rekuperace.
Jak vadu zapsat, aby zápis obstál
Nezapisujte pocity, zapisujte fakta.
Ne takhle: „křivá zeď v pokoji“.
Takhle: „Odchylka od svislosti stěny v obývacím pokoji u okna, cca 12 mm na výšku 2 m. Fotodokumentace č. 4.“
Ke každé položce patří tři věci: místnost, konkrétní popis s mírou a fotka. Termín odstranění se u každé vady dohodne písemně. Bez termínu je zápis polovičatý, protože developer nemá do kdy.
Protokol podepisují obě strany. Trvejte na kopii se všemi fotkami.
Jak hotová zpráva z přejímky a hotový předávací protokol s výhradami vypadají, ukazují dvě anonymizované ukázky: ukázka zprávy z přejímky novostavby a ukázka předávacího protokolu s výhradami.
Nejčastější chyba kupujícího není, že vadu přehlédne. Je to, že ji vidí, řekne to nahlas a nezapíše. Developer přikývne, slíbí opravu a do protokolu se nedostane nic. Za měsíc už si na tu větu nikdo nevzpomene a ústní slib developera ve sporu těžko doložíte.
Kdy přejímku od developera odmítnout
Kvůli chybějící liště převzetí neodmítáte. Zapíšete ji jako nedodělek s termínem. Odmítnout má smysl, když je vada podstatná a brání užívání. Netěsnící střecha, nefunkční vytápění, promáčená stěna. U smlouvy o dílo zákon výslovně říká, kdy převzetí stavby odmítnout nelze: pro ojedinělé drobné vady, které nebrání užívání (§ 2628 občanského zákoníku). U kupní smlouvy s developerem takové pravidlo chybí.
Než převzetí odmítnete, najděte ve smlouvě článek o převzetí a řiďte se jím. K ujednání, které vaše práva z vad vylučuje nebo omezuje, třeba že developer neuzná vadu mimo protokol, se ale u spotřebitele nepřihlíží (§ 1814 odst. 1 písm. a), § 1815 občanského zákoníku). Když převzetí odmítnete, sepište, že byt nebyl převzat, a proč.
Kupujete rodinný nebo starší dům, ne byt v novostavbě? Přejímku i technický stav domu řeší checklist ke koupi staršího domu.
Časté otázky
Co je soupis vad a nedodělků při přejímce novostavby?
Je to součást předávacího protokolu. Seznam všeho, co není hotové nebo je provedené špatně, s termínem odstranění. Zapsanou vadu máte doloženou podpisem developera. Vadu, která v protokolu chybí, oznamte developerovi písemně bez zbytečného odkladu: zjevnou hned po převzetí, skrytou, jakmile ji můžete zjistit, a nejpozději v zákonné lhůtě.
Můžu novostavbu převzít s nedodělky?
Ano, ale každý nedodělek musí být v protokolu s termínem odstranění. Bránit vám developer v převzetí kvůli drobným nedodělkům zpravidla nemůže. Podstatné vady, které brání užívání, bývají důvodem převzetí odmítnout. U kupní smlouvy rozhoduje, co o převzetí říká vaše smlouva.
Jak zapsat vadu do předávacího protokolu?
Konkrétně a měřitelně. Ne „křivá zeď“, ale „odchylka od svislosti stěny v obývacím pokoji u okna, cca 12 mm na 2 m“. Ke každé vadě fotka a místnost. Vágní zápis se špatně vymáhá, přesný ne.
Vyplatí se vzít na přejímku novostavby inspektora?
U novostavby ano. Termokamerou a vlhkoměrem najdu vady, které pouhým okem nevidíte, a zapíšu je tak, aby obstály. Přejímku vedu proti jednotnému postupu 8 oblastí a každý nedodělek jde do protokolu.
Co patří do soupisu vad a nedodělků?
Každá vada a každý nedodělek zvlášť: místnost, popis s mírou, číslo fotky a termín odstranění. Vedle soupisu patří do protokolu datum předání, stavy měřidel, počty klíčů a čipů a podpisy obou stran. Skrytou vadu, kterou při převzetí nešlo vidět, vytknete i bez výhrady v protokolu, a to bez zbytečného odkladu poté, co ji můžete zjistit, nejpozději v zákonné lhůtě (§ 2112 odst. 1 a § 2129 odst. 2 občanského zákoníku). Obecný protokol bez soupisu vad nepodepisujte.
Na přejímku jdu s vámi
Lať, vlhkoměr, termokamera a soupis vad jako příloha předávacího protokolu. Protokol podepíšete až potom. Byt 70 m² 11 400 Kč. Přejímka bytu od developera s inspektorem.
Nezávazná poptávka →Ozvu se obvykle do 24 hodin. Odesláním se nic neúčtuje a nabídka je nezávazná.
Další v tématu: Přejímka
Štítky