# Soupis vad a nedodělků při přejímce novostavby > Jak sepsat soupis vad a nedodělků do předávacího protokolu, aby je developer musel opravit. Rozdíl vady a nedodělku, co hlídat a kdy převzetí odmítnout. Zdroj: https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-prejimka-novostavby.html Aktualizace: 2026-09-25 --- Poradna · přejímka Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html) — technický a stavební dozor. Aktualizováno 25. 9. 2026 · 5 min čtení **Krátká odpověď:** soupis vad a nedodělků je nejdůležitější papír celé přejímky. Zapsanou vadu máte doloženou podpisem developera. Vadu, která v protokolu chybí, oznamte developerovi písemně bez zbytečného odkladu: zjevnou hned po převzetí, skrytou, jakmile ji můžete zjistit, a nejpozději v zákonné lhůtě. Zapisujte konkrétně a měřitelně, ke každé vadě fotku a místnost. Vágní zápis se špatně vymáhá. Přesný zápis obstojí. **Jste na správné stránce?** Tahle stránka je pro vás, pokud přebíráte byt nebo dům od developera. Kupujete hotový produkt a podepisujete jeho předávací protokol. Pokud jste si stavbu objednali u firmy a máte smlouvu o dílo, platí pro vás jiná pravidla i jiná páka. Jste objednatel, ne kupující, a v ruce máte doplatek. Přejděte na stránku [převzetí díla od stavební firmy](https://inspekcepredkoupi.cz/prevzeti-dila-od-firmy.html). Přejímka není formalita. Je to jediný okamžik, kdy máte v ruce páku. Podepíšete protokol a od té chvíle už vyjednáváte z horší pozice. Proto se všechno rozhoduje předtím, než ho podepíšete. Přejímku můžu projít s vámi, je na to samostatná stránka: [přejímka bytu od developera v Brně](https://inspekcepredkoupi.cz/prejimka-bytu-brno.html). Co kontroluji, co dostanete a co to stojí. ## Vada, nedodělek, drobná vada. Tři různé věci Developeři ta slova míchají schválně. Rozdíl je zásadní. **Nedodělek** je něco, co ještě není hotové, ale dá se dokončit. Chybí lišta, není zapojená zásuvka. **Vada** je něco provedeného špatně. Křivá zeď, netěsnící okno, špatný spád na balkoně. **Podstatná vada** brání užívání bytu. Tekoucí voda, nefunkční topení. Drobné nedodělky nejsou důvod nepřevzít byt. Podstatné vady jím bývají. To je hranice, o kterou se u přejímky vede spor nejčastěji. ## Co při přejímce novostavby od developera hlídat Projděte byt systematicky, ne náhodně. Tohle jsou místa, kde se u novostaveb chybuje nejčastěji. - **Rovinnost a svislost stěn a podlah.** Měří se latí a klínem, ne okem. Odchylky mají normové meze. - **Okna a dveře.** Musí těsnit, jít zavřít bez tlaku a nikde nefoukat. Špatně seřízené okno je vada, ne detail. - **Koupelna.** Spády, těsnění, hydroizolace pod obklady. Tady se schová nejvíc peněz. - **Balkon a lodžie.** Spád směrem od domu, oplechování, návaznost izolace na fasádu. - **Rozvody a měřidla.** Zásuvky, vypínače, stav vodoměru a elektroměru zapsaný k datu převzetí. - **Tepelné mosty.** Rohy, ostění oken, napojení stropu. Tady pomáhá termokamera. Rovinnost a svislost jsou přesně to, kde se od pocitu musíte dostat k číslu. Na tohle jsem udělal kalkulačku. [Analyzátor rovinnosti povrchů](https://domeum.app/kalkulacky/analyzator-rovinnosti) vám řekne, jestli je naměřená odchylka podlahy ještě v toleranci, a [kontrola geometrických odchylek](https://domeum.app/kalkulacky/geometricke-odchylky) totéž u svislosti stěn. S tím zapíšete vadu tak, jak má být, s mírou a mezí. Celý postup vedu proti [osmi oblastem, které kontroluji u každé prohlídky](https://inspekcepredkoupi.cz/kontrola.html). Nic se neztratí, protože každá přejímka jde podle stejné osnovy. ## Jak vadu zapsat, aby zápis obstál Nezapisujte pocity, zapisujte fakta. Ne takhle: *„křivá zeď v pokoji“.* Takhle: *„Odchylka od svislosti stěny v obývacím pokoji u okna, cca 12 mm na výšku 2 m. Fotodokumentace č. 4.“* Ke každé položce patří tři věci: místnost, konkrétní popis s mírou a fotka. Termín odstranění se u každé vady dohodne písemně. Bez termínu je zápis polovičatý, protože developer nemá do kdy. Protokol podepisují obě strany. Trvejte na kopii se všemi fotkami. Jak hotová zpráva z přejímky a hotový předávací protokol s výhradami vypadají, ukazují dvě anonymizované ukázky: [ukázka zprávy z přejímky novostavby](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-prevzeti-drevostavby.html) a [ukázka předávacího protokolu s výhradami](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-predavaci-protokol.html). Z praxe Nejčastější chyba kupujícího není, že vadu přehlédne. Je to, že ji vidí, řekne to nahlas a nezapíše. Developer přikývne, slíbí opravu a do protokolu se nedostane nic. Za měsíc už si na tu větu nikdo nevzpomene a ústní slib developera ve sporu těžko doložíte. ## Kdy přejímku od developera odmítnout Kvůli chybějící liště převzetí neodmítáte. Zapíšete ji jako nedodělek s termínem. Odmítnout má smysl, když je vada podstatná a brání užívání. Netěsnící střecha, nefunkční vytápění, promáčená stěna. U smlouvy o dílo zákon výslovně říká, kdy převzetí stavby odmítnout nelze: pro ojedinělé drobné vady, které nebrání užívání (§ 2628 občanského zákoníku). U kupní smlouvy s developerem takové pravidlo chybí. Než převzetí odmítnete, najděte ve smlouvě článek o převzetí a řiďte se jím. K ujednání, které vaše práva z vad vylučuje nebo omezuje, třeba že developer neuzná vadu mimo protokol, se ale u spotřebitele nepřihlíží (§ 1814 odst. 1 písm. a), § 1815 občanského zákoníku). Když převzetí odmítnete, sepište, že byt nebyl převzat, a proč. Kupujete rodinný nebo starší dům, ne byt v novostavbě? Přejímku i technický stav domu řeší [checklist ke koupi staršího domu](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-koupe-starsiho-domu.html). ## Časté otázky ### Co je soupis vad a nedodělků při přejímce novostavby? Je to součást předávacího protokolu. Seznam všeho, co není hotové nebo je provedené špatně, s termínem odstranění. Zapsanou vadu máte doloženou podpisem developera. Vadu, která v protokolu chybí, oznamte developerovi písemně bez zbytečného odkladu: zjevnou hned po převzetí, skrytou, jakmile ji můžete zjistit, a nejpozději v zákonné lhůtě. ### Můžu novostavbu převzít s nedodělky? Ano, ale každý nedodělek musí být v protokolu s termínem odstranění. Bránit vám developer v převzetí kvůli drobným nedodělkům zpravidla nemůže. Podstatné vady, které brání užívání, bývají důvodem převzetí odmítnout. U kupní smlouvy rozhoduje, co o převzetí říká vaše smlouva. ### Jak zapsat vadu do předávacího protokolu? Konkrétně a měřitelně. Ne „křivá zeď“, ale „odchylka od svislosti stěny v obývacím pokoji u okna, cca 12 mm na 2 m“. Ke každé vadě fotka a místnost. Vágní zápis se špatně vymáhá, přesný ne. ### Vyplatí se vzít na přejímku novostavby inspektora? U novostavby ano. Termokamerou a vlhkoměrem najdu vady, které pouhým okem nevidíte, a zapíšu je tak, aby obstály. Přejímku vedu proti jednotnému postupu 8 oblastí a každý nedodělek jde do protokolu. ### Co patří do soupisu vad a nedodělků? Každá vada a každý nedodělek zvlášť: místnost, popis s mírou, číslo fotky a termín odstranění. Vedle soupisu patří do protokolu datum předání, stavy měřidel, počty klíčů a čipů a podpisy obou stran. Skrytou vadu, kterou při převzetí nešlo vidět, vytknete i bez výhrady v protokolu, a to bez zbytečného odkladu poté, co ji můžete zjistit, nejpozději v zákonné lhůtě (§ 2112 odst. 1 a § 2129 odst. 2 občanského zákoníku). Obecný protokol bez soupisu vad nepodepisujte. Přebíráte byt od developera a chcete mít protokol, který obstojí? [Nezávazná poptávka](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) [Spočítat cenu inspekce →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html) ## Přijedu se podívat s vámi Když na prohlídku nechcete jít bez odborníka, ozvěte se. Vyberete službu, cenu vidíte hned; kdy na prohlídku jdete, napište do poznámky. [Nezávazná poptávka →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) Ozvu se obvykle do 24 hodin. Odesláním se nic neúčtuje a nabídka je nezávazná. ## Další v tématu: Přejímka [Předpřejímka rozhoduje. Přejímka už jen podepisuje 4 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predprejimka-a-prejimka.html) [Předávací protokol k bytu a novostavbě: co do něj patří 11 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predavaci-protokol-novostavby.html) [Křivá podlaha není detail. Je to příští prasklina 4 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-rovinnost-podlah-a-sten.html) [Předpřejímka rozhoduje. Přejímka už jen podepisuje →](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predprejimka-a-prejimka.html) Štítky [Přejímka](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-prejimka.html) [Novostavba](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-novostavba.html) [Vady](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-vady.html) [← Zpět na téma Přejímka](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-prejimka.html) · [Celá poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.