Kontrola bytu před koupí: osm oblastí, které rozhodnou o bytu a přejímce novostavby
Inspekce nemovitosti obsahuje 8 oblastí: střecha a krov, konstrukce a základy, vlhkost a izolace, elektroinstalace, voda, plyn a topení, okna, dveře a povrchy, fasáda a zateplení, větrání a vnitřní konstrukce. Pořadí je stejné pro byt, rodinný dům i přejímku novostavby. Liší se jen to, co se v každé oblasti měří.
U bytu i přejímky od developera se hraje o detaily, které při rychlé prohlídce zaniknou. Kvalita prací, nedodělky, dodržení projektu. Každou prohlídku vedu podle jednotného postupu a používám termokameru, vlhkoměr i laserový dálkoměr. Nic se neztratí.
Střecha a krov
U bytu řeším společné části: střechu domu, stav podkroví a prostupy, ze kterých zatéká do horních pater. U rodinné novostavby kontroluji, jestli krov a krytina odpovídají projektu a jestli je řemeslo odvedené pořádně.
Konstrukce a základy
U novostavby hlídám, zda konstrukce sedí s projektem a jestli trhliny v čerstvých omítkách nejsou od sedání nad rámec normy. U bytu posoudím nosné prvky a stav společných konstrukcí domu.
Vlhkost a izolace
Nejčastější slabina bytu je koupelna a špatně provedená izolace pod obkladem. U novostavby měřím, jestli konstrukce dostatečně vyschla. Vlhkost měřím vlhkoměrem, u kompletu i termokamerou.
Elektroinstalace
U novostavby ověřuji, že instalace odpovídá projektu a je řádně provedená a revidovaná. U staršího bytu posoudím rozvaděč, jištění a dimenzování, jestli utáhne dnešní spotřebiče.
Voda, plyn a topení
Rozvody vody a odpadů, zdroj tepla, ohřev teplé vody. U novostavby kontroluji kvalitu montáže a tlakové zkoušky, u bytu stav stoupaček a napojení na společné rozvody domu.
Okna, dveře a povrchy
Právě tady je u přejímky nejvíc nedodělků: škrábance na sklech, špatně seřízené kování, křivé obklady, nedodělané spáry. Sepíšu je jako podklad, který developer musí odstranit.
Fasáda a zateplení
U bytu jde o stav fasády a zateplení celého domu jako společné části. U rodinné novostavby kontroluji provedení zateplení a tepelné mosty. Termokamera u kompletu ukáže vady, které se pod omítkou schovají.
Větrání a vnitřní konstrukce
Odvětrání koupelny a kuchyně, riziko plísní, stav příček a společných prostor. U novostavby ověřuji, že vzduchotechnika a odvětrání fungují tak, jak má projekt slíbeno.
Jak nález z těch osmi oblastí vypadá
U bungalovu v obci u Brna jsem v březnu 2025 prohlížel novostavbu 5+kk o 152 m², inzerovanou za 14,5 milionu korun. Našel jsem dvouplášťovou plochou střechu bez odvětrání, navrženou takhle už v projektu, a nosné překlady uložené na sucho, bez maltového lůžka. Sanace samotné střechy vyšla zhruba na milion korun a koupi jsem nedoporučil.
Nálezy z inspekcí zapisuju do rejstříku vad na poctivastavba.cz, veřejné databáze 121 typů vad a 217 nálezů ze 14 staveb, kterou vedu sám.
Starší rodinný dům má míst navíc: sklep, půdu, komín, přípojky a odvodnění pozemku. Co u něj procházím, je na stránce kontrola domu před koupí. Byt od developera procházím při přejímce podle stejných osmi oblastí, postup a cenu popisuje stránka přejímka bytu s inspektorem. Jak vypadá hotová zpráva, ukazuje vzor inspekční zprávy.
Co dostanete ve zprávě
Pro jaké nemovitosti
Časté dotazy
Co inspekce bytu před koupí kontroluje?
Osm oblastí: střechu a krov, konstrukce a základy, vlhkost a izolace, elektroinstalaci, vodu, plyn a topení, okna, dveře a povrchy, fasádu a zateplení, větrání a vnitřní konstrukce. U bytu k tomu patří společné části domu, u novostavby soulad s projektem.
Čím se při inspekci měří?
Vlhkoměrem, laserovým dálkoměrem a u kompletu termokamerou. Termokamera ukáže tepelné mosty a vlhkost pod omítkou, které při prohlídce okem nevidíte.
Jak dlouho inspekce trvá?
Na místě 2 až 4 hodiny podle velikosti a stavu nemovitosti. Hlavní zjištění řeknu hned na místě, písemnou zprávu posílám do 5 pracovních dnů.
Co dostanu ve zprávě?
Popis zjištěných vad s fotodokumentací, priority (co řešit hned a co počká), orientační vyčíslení nákladů na opravy a doporučení pro vyjednávání o ceně.
Liší se inspekce bytu a přejímka novostavby?
Oblasti jsou stejné, měří se jinak. U bytu posuzuji stav a společné části domu, u novostavby soulad s projektem, nedodělky a vyschnutí konstrukcí. Soupis vad z přejímky je podklad, který developer musí odstranit.
Co inspekce nekontroluje?
Odhad ceny nemovitosti, znalecký posudek a právní prověření katastru nebo smlouvy. To dělá odhadce, znalec a advokát. Já posuzuji technický stav.