Odhad nemovitosti a inspekce: kdo řeší cenu a kdo stav

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Publikováno 25. 9. 2026 · 9 min čtení

Bankovní standard počítá u odhadu mimo jiné s přílohami: výpis z katastru, snímek katastrální mapy, plánek polohy a fotky stavby zvenku i zevnitř. K tomu výsledná hodnota, zpravidla obvyklá cena nebo tržní hodnota. Říká, za kolik se taková nemovitost v tom místě a čase prodává.

Když banka ocení byt na plnou kupní cenu, je to dobrá zpráva o ceně. Jestli za skříní v ložnici vlhne obvodová stěna, z odhadu nevyčtete. To ukáže až vlhkoměr.

Co je odhad pro banku?

Když kupujete na hypotéku, nemovitost se ocení jako zástava úvěru. Zákon o spotřebitelském úvěru k tomu v § 113 odst. 3 říká tři věci.

Zástava se ocení cenou obvyklou nebo tržní hodnotou podle zákona o oceňování majetku. Ocenění musí být nestranné, objektivní a zaznamenané na papíře nebo na jiném trvalém nosiči dat. A kdo ho dělá, musí být důvěryhodný, odborně způsobilý a dostatečně nezávislý na procesu poskytování úvěru.

Obvyklá cena je podle § 2 zákona o oceňování majetku cena, které by se dosáhlo při prodeji stejné nebo obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, a určí se porovnáním. Oceňovací vyhláška chce do porovnání nejméně tři obdobné nemovitosti a odůvodněné korekce jejich cen (§ 1a).

Co ze stavu odhadce uvidí?

Při prohlídce odhadce zjistí stav, který jde poznat pohledem. Bankovní standard chce, aby nemovitost prohlédl vždy a osobně a zdokumentoval mimo jiné rozměry, konstrukce, vybavení, stáří a pohledově technický stav staveb (čl. 3.3.3). V popisu stavby pak uvede technický stav, údržbu, zjištěné závady, stáří a opotřebení (čl. 3.3.4).

Pohledově.

Vlhkost pod čerstvou výmalbou ani tepelný most v rohu obvodové stěny okem nepoznáte. Vlhkost ukáže vlhkoměr, tepelný most termokamera, ta nejlépe v topné sezoně. Proto u standardní inspekce i kompletu měřím vlhkost všude, kde je čerstvá výmalba nebo nábytek u studené stěny.

Zákon o oceňování majetku (č. 151/1997 Sb.) a oceňovací vyhláška (č. 441/2013 Sb.) upravují, jak se cena určí, zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) k tomu přidává pravidla pro ocenění zástavy. Hledat skryté vady, dělat sondy nebo měřit vlhkost odhadci žádný z těch předpisů ani bankovní standard neukládá. Odhadce dělá, co po něm chtějí: určí cenu a popíše stav, který při prohlídce viděl.

Jak dostanete odhad od banky?

Když po vás banka nebo zprostředkovatel chce náhradu nákladů na ocenění, musí vám vydat výsledek ocenění a jeho odůvodnění bez zbytečného odkladu po vyhotovení (§ 83 odst. 2 zákona č. 257/2016 Sb.). Náhradu účelně vynaložených nákladů na ocenění po vás smí chtít ještě před uzavřením úvěrové smlouvy (§ 83 odst. 1).

Zákon zaručuje výsledek a odůvodnění, ne celý dokument. Požádejte proto o celý odhad i s popisem stavby a přečtěte si v něm technický stav a zjištěné závady. Uvidíte, co odhadce viděl a na čem jeho cena stojí.

Co je znalecký posudek?

Formu znaleckého posudku i odpovědnost znalce za něj určuje zákon o znalcích. Znalec smí znaleckou činnost vykonávat jen v oboru a odvětví, pro které má oprávnění, a to s odbornou péčí, nezávisle a nestranně (§ 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb.).

Posudek musí být úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Má mimo jiné zadání, výčet podkladů, nález, posudek, odůvodnění, závěr, znaleckou doložku a otisk znalecké pečeti (§ 28 odst. 1 a 2).

Znalec odpovídá na otázky, které mu položíte, a odpovídá jednoznačně. Když to podklady nebo metoda nedovolí, napíše, co přesnost závěru snižuje (§ 28 odst. 5). Znalecké obory stanoví příloha zákona o znalcích a jejich odvětví vyhláška č. 505/2020 Sb. (§ 4). Cenu určí znalec z odvětví oceňování nemovitých věcí, na stav stavby se ptejte znalce z oboru stavebnictví.

Posudek se hodí tam, kde o věci může rozhodovat úřad nebo soud. Na žádost orgánu veřejné moci ho znalec musí osobně stvrdit, doplnit nebo vysvětlit (§ 28 odst. 6). Moje inspekční zpráva znalecký posudek není a soudní znalec nejsem.

Co je technická inspekce?

Technická inspekce nemovitosti před koupí odpovídá na otázku stavu: co je vadné, jak vážné to je a co řešit hned. V balíčku Komplet i kolik budou stát opravy. Cenu nemovitosti neurčuji, to je práce odhadce. Posuzuji technický stav.

Na místě procházím osm technických oblastí od střechy a krovu přes vlhkost a izolace po elektroinstalaci, vodu, plyn a topení. U standardní inspekce měřím vlhkoměrem a laserovým dálkoměrem, u kompletu i termokamerou. Co v každé oblasti kontroluji, popisuje stránka co při inspekci kontroluji.

Hlavní zjištění řeknu hned na místě. U standardní inspekce a kompletu přijde písemná zpráva s fotkami vad a jejich závažností do 5 pracovních dnů. Jak vypadá, ukazuje vzor inspekční zprávy. Co inspekce u bytu a novostavby najde, rozebírám v článku co inspekce před koupí odhalí.

I inspekce má hranici. Konstrukce nerozebírám. Co je zakryté a nikdo to nedoložil, zapíšu jako riziko k ověření a napíšu, jak se dá ověřit.

Jaký je rozdíl mezi odhadem, znaleckým posudkem a inspekcí?

Odhad pro banku určuje cenu zástavy, znalecký posudek odpovídá na otázky zadavatele v oboru znalce a inspekce popisuje technický stav.

Kdy stačí odhad a inspekce se nevyplatí?

Samotný odhad stačí, když výsledek inspekce nemůže změnit vaše rozhodnutí: koupit, nekoupit, nebo za kolik. Položte si otázku, jestli existuje nález, kvůli kterému byste nekoupili nebo nabídli méně. Když ne, peníze za inspekci si nechte.

Typicky tehdy, když stav znáte a riziko je malé. V nemovitosti roky bydlíte, její poslední opravy jste řídili sami a víte, co je pod podlahou i za obkladem.

Nebo kupujete stavbu, která půjde k zemi, a platíte za pozemek. Pak se neptáte, v jakém je stavu, ale co bude stát ji odklidit. Co cenu demolice zvedá, rozebírám v článku vyplatí se inspekce.

Když máte jedinou konkrétní otázku, třeba jestli roh obvodové stěny v zimě nezačne plesnivět, nemusíte kvůli ní objednávat celou prohlídku. Jestli kout kondenzuje, se dá odhadnout podle teploty stěny a vlhkosti vzduchu. Na riziko plísně v koutě jsem udělal kalkulačku.

Když stav neznáte a nález může změnit, jestli koupíte a za kolik, spočítejte si cenu v konfigurátoru ceny inspekce. Vyberete typ nemovitosti a rozsah a cenu vidíte hned. U každého rozsahu je napsané, co obsahuje.

Jak použít odhad a inspekci při jednání o ceně?

Při jednání o ceně se odhad a inspekce doplňují, protože každý nese jiný argument. Odhad říká, jestli je nabídková cena v úrovni trhu. Inspekce říká, které opravy nepočkají, a v balíčku Komplet i kolik z ní na ně půjde.

Pozor na dvojí započtení. Co odhadce viděl a popsal, má být v jeho ceně zohledněné, protože při určení obvyklé ceny se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv (§ 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku). Jak se stav do ceny promítl, najdete v odůvodnění odhadu.

Když odhad popisuje koupelnu jako původní a vy od jeho ceny odečtete ještě celou její rekonstrukci, počítáte tutéž věc dvakrát. Protistrana to pozná a s touhle položkou zpochybní i ostatní.

Obstojí nález, který odhadce pohledem vidět nemohl: vlhkost změřená pod omítkou nebo za obkladem, tepelný most na snímku z termokamery. Ten v ceně odhadu není, protože o něm odhadce nevěděl. Ve zprávě u něj stojí fotka, popis a závažnost.

Do jednání proto dejte zprávu, ne součet. Jak nálezy roztřídit na silné a slabé a v jakém pořadí jednat, popisuje vyjednávací argumentář. Proč součet oprav není automaticky sleva, vysvětluje článek co opravit hned a co vydrží pět let.

Časté dotazy

Zdroje

• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2: obvyklá cena, tržní hodnota, určení porovnáním.
• Vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, § 1a a § 1b: určení obvyklé ceny z nejméně tří obdobných předmětů a určení tržní hodnoty.
• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 83 odst. 1 a 2: náhrada nákladů na ocenění a vydání výsledku, § 113 odst. 3: ocenění zástavy.
• Zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, § 1 odst. 3, § 4 a § 28: výkon znalecké činnosti, obory a odvětví, náležitosti posudku.
• Vyhláška č. 505/2020 Sb.: seznam znaleckých odvětví jednotlivých znaleckých oborů.
• Česká bankovní asociace: Standardy oceňování nemovitých věcí pro účely ohodnocení zajištění úvěrových institucí, aktualizace prosinec 2021, čl. 3.3.2 až 3.3.4: podklady odhadu, místní šetření, popis nemovitostí. Oborový standard bank, ne právní předpis.