V USA je inspekce samozřejmost, v Anglii mají tři úrovně. Proč Česko dohání Západ

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 5 min čtení

Kupující bytu v Brně a kupující domu v Ohiu řeší stejnou věc. Nechtějí zaplatit miliony za skryté problémy. Rozdíl je v tom, že v Ohiu je nezávislá prohlídka samozřejmá součást obchodu a u nás je pořád spíš krok navíc. Ne že by české byty byly lepší. Trh je jen mladší.

Pět zemí v jedné tabulce

Tady je přehled, jak inspekce funguje v pěti zemích. Detaily a zdroje čísel rozebírám pod tabulkou.

USA: kde obor začal

Home inspection vznikl v USA v 70. letech a dnes je běžnou součástí koupě. Data z amerického trhu ukazují, proč se drží. Podle Opendoor najde zhruba 86 procent inspekcí aspoň jednu závadu. Inspekce trvá dvě až čtyři hodiny a cena se pohybuje kolem 300 až 500 dolarů, s průměrem okolo 343 dolarů. Podle NAR (Confidence Index, 9/2024) se jen asi 18 procent kupujících vzdalo inspekční podmínky, kolem 20 procent obchodů má kvůli nálezům zpoždění a asi 5 procent padne úplně. Kupující, kteří podle nálezů vyjednávají, ušetří podle dat firmy Porch v průměru okolo 14 000 dolarů.

Jedna věc platí i tady u nás. Standardní americká inspekce je vizuální. Netestuje radon, azbest, termity, olovo ani plíseň, to řeší specialisté a laboratoře. Kdo tvrdí, že jedna prohlídka pokryje úplně všechno, přehání. V Česku je to stejné.

Velká Británie: tři úrovně RICS

Britové to vyřešili elegantně. Královský institut RICS nabízí tři úrovně podle stáří a stavu domu. Level 1 Condition Report je nejjednodušší, funguje jako semafor: zelená, oranžová, červená u jednotlivých částí. Level 2 HomeBuyer Report je nejběžnější volba pro standardní domy v dobrém stavu. Level 3 Building Survey je nejdůkladnější a míří na staré, atypické nebo rekonstruované nemovitosti. Kupující si vybere podle rizika a peněženky. Přesně tahle logika Česku zatím chybí, u nás si člověk spíš vybírá inspektora než úroveň zprávy.

Skotsko: platí prodávající

Skotsko jde ještě dál a otáčí zvyklost, na kterou jsme zvyklí. Home Report tam u prodeje bydlení zajišťuje a platí prodávající, ne kupující. Kupující tak dostane zprávu o stavu domu ještě předtím, než udělá nabídku. Zní to jako drobnost, ale mění celý trh. Prodávající nemá důvod schovávat vady, protože se stejně objeví ve zprávě, kterou platí on sám.

Německo: soused, který si na to nechá udělat posudek

V Německu je běžné, že si kupující před koupí objedná nezávislého Bausachverständiger nebo Gutachter. Kaufberatung, tedy odborná porada před koupí, je zavedená služba. Němec si dům nekoupí od oka, stejně jako si nekoupí ojeté auto bez prohlídky. Jak německý přístup vypadá zblízka a co si z něj vzít, rozebírá samostatný článek na sesterském webu o inspekci domů: inspekce nemovitosti v Německu.

Česko: mladý trh, který dohání

V Česku se nabídka inspekcí rozšířila zhruba od poloviny 2010s a podíl prověřených nemovitostí roste. Obor u nás zastřešuje Asociace inspektorů nemovitostí s metodikou osmi oblastí. Inspekce bytu začíná zhruba na 5 000 Kč, u domů výš. Výstupem je písemná zpráva s fotodokumentací a odhadem nákladů na opravy. Kolik přesně stojí prohlídka a co v ceně je, rozebírá článek o ceně inspekce.

Jedno varování k číslům. České inzeráty typu „průměrně ušetříte statisíce“ jsou marketing inspekčních firem, ne nezávislá statistika. Berte je opatrně. Skutečná hodnota inspekce není v jednom velkém čísle, ale v tom, že víte, do čeho jdete, ještě než podepíšete. Jak taková prohlídka probíhá krok za krokem, popisuje článek o inspekci před koupí.

Časté otázky

Text je obecná informace o inspekci nemovitostí v různých zemích. Zahraniční čísla pocházejí z uvedených zdrojů (Opendoor, NAR Confidence Index 9/2024, Porch, RICS) a platí pro dané trhy, ne automaticky pro Česko. Konkrétní ceny, lhůty a rozsah služeb ověřte u příslušného poskytovatele.