Co inspekce před koupí odhalí a na co si dát pozor

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 4 min čtení

Prodávající vám ukáže nemovitost tak, jak chce, abyste ji viděli. Uklizenou, vyvětranou, čerstvě vymalovanou. To není podvod. Je to prodej. Vada je pod tím a čeká, až složíte peníze. Inspekce je jediná chvíle, kdy se na nemovitost dívá někdo, kdo ji nechce prodat ani koupit. Jen popsat.

Jak inspekce probíhá

Sejdeme se přímo v nemovitosti. Ideálně vy, já a klíče. Prodávajícího ani makléře nepotřebuji, ale nevadí, když jsou u toho. Prohlídka bytu trvá zhruba hodinu až dvě, u novostavby déle podle rozsahu.

Jdu podle jednotného postupu, ne podle nálady. Nejdřív obvodové stěny a rohy, pak koupelna a rozvody, okna, balkon nebo lodžie, elektro, a nakonec společné části domu. Kde je čerstvá výmalba nebo nábytek u studené stěny, tam měřím. Vlhkoměr ukáže vlhkost pod povrchem, termokamera tepelné mosty a zatékání, které oko nevidí.

Na místě vám řeknu ústní shrnutí. Co je v pořádku, co hlídat, co je vážné. Do 5 pracovních dnů pošlu písemnou zprávu s fotodokumentací, prioritami oprav a odhadem nákladů. Celý průběh popisuje stránka jak inspekce probíhá, seznam kontrolovaných oblastí najdete v co při inspekci kontroluji.

Co inspekce odhalí

Odhalí to, co při rychlé prohlídce zaniká. Vlhkost v koupelně a za skříní u obvodové stěny. Plíseň, kterou nikdo neodsune. Netěsná okna, která začnou foukat až v zimě. Špatný spád balkonu, který odvádí vodu k domu. Stav rozvodů a stoupaček. Trhliny ve zdivu a to, jestli se pohybují.

U novostavby jde o vady a nedodělky, které developer nechá být, dokud na ně sami neukážete. Rovinnost stěn a podlah, osazení oken, funkčnost, dokončení detailů. Podle statistik inspekčních firem se na jedné přejímce běžně najdou desítky vad. Tohle číslo neuvádím jako oficiální data, ale jako obrázek reality, kterou vidím na místě. Na rovinnost jsem udělal kalkulačku, která řekne, jestli je odchylka ještě v toleranci.

Byt, novostavba, starší dům. Kde jsou hranice

Kupujete byt? U bytu se rozhoduje o vlhkosti, oknech, balkonu a hlavně o společných částech domu, které platíte, i když je nekupujete. Rozebírá to článek koupě bytu: na co si dát pozor. Kde přesně se vady schovávají a jak je najít, čtěte ve skrytých vadách bytu.

Přebíráte novostavbu od developera? To je poslední chvíle uplatnit zjevné vady předtím, než převezmete. Postup a soupis vad řeší přejímka novostavby. A pokud vlastníte novostavbu už pár let, hlídejte konec záruky, dokud reklamace nic nestojí. K tomu je inspekce před koncem záruky.

Kupujete rodinný nebo starší dům, ne byt? Tam platí jiná pravidla, jiná rizika, jiný rozsah. Řeší je sesterský web zkontrolujdum.cz.

Kolik stojí a jestli se vyplatí

Standardní inspekce bytu začíná od 10 800 Kč. Cena se odvíjí od balíčku, plochy a vzdálenosti, dopravu do 10 km mám v ceně a dál účtuji 60 Kč za kilometr. Orientační cenu spočítá kalkulátor, přesnou nabídku potvrdím podle konkrétní nemovitosti. Co cenu skutečně ovlivňuje a čím se liší byt od domu, rozebírá článek cena inspekce nemovitosti.

Návratnost je jednoduchá matematika. Inspekce za zlomek kupní ceny odhalí vady za desítky až stovky tisíc. Zpráva je zároveň podklad, se kterým jdete usmlouvat cenu dolů nebo si vyžádat opravu před podpisem. Jedna doložená vada obvykle zaplatí celou inspekci a ještě zbude. Nemovitost kupujete jednou. Vada, kterou přehlédnete, zůstane vaše.

Časté otázky