Poradna · konec záruky novostavby

Inspekce před koncem záruky: poslední šance reklamovat vady novostavby

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 5 min čtení

Krátká odpověď: dokud běží záruka, opravu vady platí developer. Po jejím konci platíte vy. Inspekce před koncem záruční lhůty vady najde a doloží fotkami, dokud je ještě čas je uplatnit. Zkontrolujte byt i společné části domu, vady sepište písemně a reklamujte prokazatelně před koncem lhůty. Je to poslední okno, kdy vás reklamace nic nestojí.

Novostavba nevydrží tři roky beze změny. Materiály pracují, konstrukce sedají, první zima ukáže, kde se šetřilo. Vady se často objeví až po první topné sezoně. To je normální. Problém začíná, když si jich všimnete den po tom, co záruka skončila.

Proč hlídat konec záruky

Rovnice je jednoduchá. Vada uplatněná v záruce jde na účet developera. Stejná vada objevená po záruce jde na váš. Prasklé dvojsklo, promáčený balkon, netěsná okna, trhliny nad rám sedání. To jsou opravy za desetitisíce, které buď zaplatí zhotovitel, nebo vy. Rozhoduje jediné datum.

Developeři reklamace neradi řeší a čas hraje pro ně. Když nic neuplatníte, okno se zavře samo. Proto se inspekce nechává udělat s předstihem, ne na poslední chvíli. Chcete mít vady doložené a reklamaci podanou, dokud lhůta ještě běží.

Tohle je situace, kdy dům nebo byt už nějakou dobu užíváte. Jiná situace nastane, když je stavba čerstvě dokončená a nikdo ji průběžně nekontroloval. Tam nejde o záruční lhůtu, ale o to zjistit vůbec poprvé, co je uvnitř. Na to je velká inspekce hotové stavby.

Časová osa. Kdy inspekci naplánovat

Nečekejte na poslední týden. Reklamace potřebuje čas.

Zhruba 3 měsíce před koncem záruky. Objednejte inspekci. Máte rezervu na to nechat vady najít, sepsat a doložit bez spěchu.
Inspekce a zpráva. Projdu byt i společné části, změřím vlhkost a termokamerou najdu tepelné mosty a zatékání. Do 5 pracovních dnů máte písemnou zprávu s fotodokumentací.
Podání reklamace před koncem lhůty. Vady uplatníte písemně a prokazatelně u developera nebo zhotovitele, dokud záruka ještě běží.
Rezerva na odstranění. Developer má na vyřízení svůj čas. Předstih znamená, že vás nezastihne konec lhůty uprostřed jednání.

Co zkontrolovat v bytě

V bytě se za tři roky ukáže, co se při přejímce ještě neprojevilo. Okna, jestli těsní a nefoukají po první zimě. Vlhkost a plísně v rozích u obvodových stěn a v koupelně. Trhliny ve zdivu, hlavně nad dveřmi a okny, a jestli se pohybují. Rovinnost stěn a podlah. Funkčnost topení, rozvodů vody a elektro.

U trhlin a rovinnosti se reklamace vede číslem, ne dojmem. Na tohle jsem udělal kalkulačku. Kontrola geometrických odchylek vám řekne, jestli je odchylka svislosti nebo rovinnosti ještě v toleranci, nebo už je to vada, kterou má developer opravit.

Tepelný most a skryté zatékání oko nevidí. Termokamera je ukáže hned. Co všechno kontroluji, najdete v co při inspekci kontroluji. Kde se v bytě vady schovávají, rozebírá článek skryté vady bytu.

Co zkontrolovat ve společných částech

Tohle většina vlastníků přehlíží. Kupujete byt, ale záruka se týká i společných částí, které platíte podílem. Střecha a její napojení. Fasáda, hlavně praskliny a odlupující se povrch. Sklep a jeho vlhkost. Garáže, výtah, společné chodby a osvětlení. Odvodnění kolem domu.

Vada ve společných částech je drahá a týká se všech. Reklamaci u developera obvykle uplatňuje výbor společenství vlastníků za celý dům. Vyplatí se inspekci společných částí koordinovat společně, aby se vady podchytily před koncem záruky pro všechny najednou.

Jak vady doložit a reklamovat

Reklamace, kterou nedoložíte, je jen slovo proti slovu. Reklamace s inspekční zprávou je fakt. Ke každé vadě patří konkrétní popis, kde je a co je špatně, fotka a odhad. Obecné formulace typu drobné nedodělky nikam nevedou. Developer opraví to, co je jasně popsané a doložené.

Reklamaci uplatněte písemně a prokazatelně, ne ústně na chodbě. Přesné lhůty a postup podle vaší smlouvy a platné legislativy si nechte potvrdit. Já dodám technický podklad, právní stránku doporučuji ověřit u odborníka. Pokud teprve novostavbu přebíráte, začněte u přejímky novostavby, a pokud řešíte inspekci obecně, mrkněte na přehled inspekce nemovitosti před koupí.

Časté otázky

Proč dělat inspekci před koncem záruky novostavby?

Dokud běží záruční lhůta, odstranění vady platí developer. Po jejím konci platíte opravu sami. Inspekce před koncem záruky vady najde a doloží fotodokumentací, dokud je ještě čas je uplatnit. Je to poslední okno, kdy vás reklamace nic nestojí.

Co zkontrolovat před koncem záruky bytu?

V bytě okna a jejich těsnost, vlhkost a plísně v rozích a koupelně, trhliny ve zdivu, rovinnost povrchů, funkčnost rozvodů a topení. Ve společných částech střechu, fasádu, sklep, garáže a společné prostory. Vady se často projeví až po první zimě a první topné sezoně.

Jak reklamovat vady novostavby před koncem záruky?

Vady doložte písemně, s fotodokumentací a konkrétním popisem, kde a co je špatně. Reklamaci uplatněte prokazatelně u developera nebo zhotovitele ještě před koncem záruční lhůty. Přesné lhůty a postup podle smlouvy a platné legislativy ověřte, právní záležitosti nechte potvrdit odborníkem.

Kdo řeší reklamaci ve společných částech domu?

Společné části domu spadají pod společenství vlastníků. Reklamaci u developera obvykle uplatňuje výbor SVJ za všechny vlastníky. Vyplatí se koordinovat inspekci společných částí společně, aby se vady podchytily před koncem záruky pro celý dům.

Blíží se konec záruky vaší novostavby? Pojďme vady najít, dokud je platí developer.

Nezávazná poptávka Spočítat cenu inspekce →

Tento text je obecná orientace v tématu, ne právní poradenství ke konkrétnímu případu. Znění a účinnost předpisů (zejm. občanský zákoník č. 89/2012 Sb.) jsou uvedeny podle stavu platného k roku 2026. Délku záruční lhůty, rozsah odpovědnosti developera a lhůty pro uplatnění reklamace si podle své smlouvy nechte posoudit od právníka.