„Je to novostavba, tam přece nic není.“ Nejdražší věta při koupi bytu

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 5 min čtení

„Bereme novostavbu, tak inspekci nepotřebujeme, tam ještě nic nemohlo zestárnout.“ Tuhle větu slyším pořád. A je to jedna z nejdražších vět, které při koupi bytu padnou. Ne proto, že by novostavby byly špatné. Protože zaměňuje dvě věci, které spolu nesouvisí.

Odkud se bere víra v bezvadný byt

Víra v bezvadnou novostavbu stojí na jednom logickém přehmatu. Mozek si „nové“ spojí s „v pořádku“. U auta z výroby to tak zhruba funguje, protože ho složil robot podle tisíckrát ověřeného postupu. Byt ale nikdo nesložil na lince. Postavila ho parta lidí přímo na místě, každý byt trochu jinak, každý den v jiném počasí a v jiné náladě. Opotřebení tam opravdu není. Chyby v provedení ano.

K tomu se přidá marketing. Vizualizace, čisté vzorové byty, slovo „prémiový“ v každém druhém odstavci. Kupující uvěří obrázku a přejímku bere jako formalitu. Přesně tady se rodí ta drahá věta.

Co říkají čísla

Přesná česká statistika vad novostaveb neexistuje. Pár čísel ale rámec dává. Ze zralého amerického trhu najde podle Opendoor zhruba 86 procent inspekcí aspoň jednu závadu. To platí pro nemovitosti obecně, ne jen pro novostavby, a je to americký trh, ne český. Přesto to o něčem vypovídá. Když prohlídka najde vadu v pěti z šesti případů, není vada výjimka, je pravidlo.

Z mé praxe u přejímek to sedí. Naprostá většina nových bytů má aspoň soupis nedodělků. Křivá zárubeň, nedotažená lišta, škrábanec na okně. A pravidelně se objeví i skutečná vada, kterou je potřeba reklamovat, ne jen dodělat.

Proč spěch plodí vady

Vady novostaveb nejsou náhoda ani smůla. Mají příčinu a ta příčina je na trhu práce. Ve stavebnictví chybí řemeslníci a ti, co jsou, pracují pod tlakem termínů. Developer má nasmlouvané datum kolaudace a penále za zpoždění. Firma tlačí na tempo, tempo tlačí na kvalitu. Potěr se přejde dřív, než vyzraje. Izolace se položí ve spěchu. Detail, který má dělat zkušený člověk, udělá ten, kdo je zrovna volný.

Tohle není spekulace, je to strukturální problém oboru. Rozebírám ho podrobněji v článku o tom, jak nedostatek řemeslníků tlačí na kvalitu staveb. Pro kupujícího z toho plyne jediné. Čím větší spěch na stavbě, tím důležitější je nezávislá kontrola při přejímce.

Typické vady, které novostavby mají

Vady novostaveb se opakují. Nejsou to katastrofy, jsou to detaily, které při rychlé prohlídce zapadnou.

• Nerovné stěny a podlahy, odchylky svislosti a rovinnosti nad tolerancí.
• Tepelné mosty a chybějící nebo posunutá izolace, které se projeví až první zimou.
• Nedotažená hydroizolace v koupelně a na balkoně.
• Špatně seřízená okna, netěsnosti, poškrábané rámy.
• Nefunkční nebo nedodělané rozvody, chybějící doklady a revize.

U rovinnosti a trhlin je klíčové rozlišit nedodělek od vady. Ne každá odchylka je vada. Na tohle jsem udělal kalkulačku. Kontrola geometrických odchylek vám řekne, jestli je odchylka svislosti nebo rovinnosti ještě v toleranci, nebo už je to vada, kterou má developer opravit. Bez čísla je to hádka. S číslem je to argument.

Kdy a jak vady uplatnit

Vady novostavby se řeší ve dvou vlnách. Zjevné vady a nedodělky patří do předávacího protokolu při přejímce. Co tam napíšete, developer opraví. Co nenapíšete, se hůř dohání. Jak přejímku vést a jak sepsat soupis, aby držel, popisuje samostatný návod o přejímce novostavby.

Druhá vlna přijde později. Skryté vady stavby lze u zhotovitele vytknout do pěti let od převzetí podle § 2629 občanského zákoníku. Řada vad se ukáže až po první zimě nebo po roce bydlení. Proto se vyplatí nezávislá prohlídka i pár měsíců před koncem záruční doby. Proč a jak na ni, rozebírá text o inspekci před koncem záruky. Přesné lhůty a rozsah práv si ověřte u právníka podle vaší smlouvy s developerem, tohle je obecná informace.

Všechno výše platí pro byt nebo dům koupený od developera. Když jste si stavbu nebo rekonstrukci objednali u firmy a máte smlouvu o dílo, jste v jiné pozici. Nekupujete, ale přebíráte dílo, a dokud jste nepodepsali a nedoplatili, máte páku, kterou kupující nemá. Jak to celé proběhne, popisuje stránka převzetí díla od stavební firmy.

Časté otázky

Text je obecná informace o vadách novostaveb a o přejímce, ne právní poradenství. Uvedený § 2629 občanského zákoníku, lhůty a rozsah práv ověřte u právníka podle konkrétní smlouvy. Zahraniční číslo (Opendoor) platí pro americký trh a nemovitosti obecně. Posouzení konkrétního bytu vyžaduje prohlídku na místě.