# „Je to novostavba, tam přece nic není.“ Nejdražší věta při koupi bytu > Novostavba není bez vad, je nová. Odkud se bere víra v bezvadný byt, proč spěch a málo řemeslníků plodí vady a do kdy je lze uplatnit. Zdroj: https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-vady-novostavby.html Aktualizace: 2026-10-18 --- Poradna · mýty o novostavbě Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html) — technický a stavební dozor. Aktualizováno 18. 10. 2026 · 5 min čtení **Krátká odpověď:** novostavba není bez vad. Je nová. To jsou dvě různé věci. Byt postavili lidé ve spěchu, pod tlakem termínů a v době nedostatku řemeslníků. Drtivá většina přejímek proto končí soupisem nedodělků a často i skutečných vad. Nové znamená bez opotřebení, ne bez chyb. Dobrá zpráva je, že skrytou vadu stavby lze vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku), u smlouvy o dílo od převzetí stavby (§ 2629 odst. 1), vždy ale bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1, u díla § 2629 odst. 1). U bytu zákon pětiletou lhůtu výslovně neuvádí, vady proto oznamujte co nejdřív. Špatná zpráva je, že obvykle platí jen to, co včas a doložitelně uplatníte. „Bereme novostavbu, tak inspekci nepotřebujeme, tam ještě nic nemohlo zestárnout.“ Tuhle větu slyším pořád. A je to jedna z nejdražších vět, které při koupi bytu padnou. Ne proto, že by novostavby byly špatné. Protože zaměňuje dvě věci, které spolu nesouvisí. ## Odkud se bere víra v bezvadný byt Víra v bezvadnou novostavbu stojí na jednom logickém přehmatu. Mozek si „nové“ spojí s „v pořádku“. U auta z výroby to tak zhruba funguje, protože ho složil robot podle tisíckrát ověřeného postupu. Byt ale nikdo nesložil na lince. Postavila ho parta lidí přímo na místě, každý byt trochu jinak, každý den v jiném počasí a v jiné náladě. Opotřebení tam opravdu není. Chyby v provedení ano. K tomu se přidá marketing. Vizualizace, čisté vzorové byty, slovo „prémiový“ v každém druhém odstavci. Kupující uvěří obrázku a přejímku bere jako formalitu. Přesně tady se rodí ta drahá věta. ## Co říkají čísla Přesná česká statistika vad novostaveb neexistuje. Pár čísel ale rámec dává. Ze zralého amerického trhu najde podle Opendoor zhruba 86 procent inspekcí aspoň jednu závadu. To platí pro nemovitosti obecně, ne jen pro novostavby, a je to americký trh, ne český. Přesto to o něčem vypovídá. Když prohlídka najde vadu v pěti z šesti případů, není vada výjimka, je pravidlo. Z mé praxe u přejímek to sedí. Naprostá většina nových bytů má aspoň soupis nedodělků. Křivá zárubeň, nedotažená lišta, škrábanec na okně. A pravidelně se objeví i skutečná vada, kterou je potřeba reklamovat, ne jen dodělat. Vlastní nálezy mám roztříděné v [rejstříku vad](https://poctivastavba.cz/rejstrik-vad.html), 121 typů vad ze šesti podrobných inspekcí a osmi staveb pod technickým dozorem. ## Proč spěch plodí vady Vady novostaveb nejsou náhoda ani smůla. Mají příčinu a ta příčina je na trhu práce. Ve stavebnictví chybí řemeslníci a ti, co jsou, pracují pod tlakem termínů. Developer má nasmlouvané datum kolaudace a penále za zpoždění. Firma tlačí na tempo, tempo tlačí na kvalitu. Potěr se přejde dřív, než vyzraje. Izolace se položí ve spěchu. Detail, který má dělat zkušený člověk, udělá ten, kdo je zrovna volný. Tohle není spekulace, je to strukturální problém oboru. Rozebírám ho podrobněji v článku o tom, jak [nedostatek řemeslníků](https://dozor-brno.cz/poradna-nedostatek-remeslniku.html) tlačí na kvalitu staveb. Pro kupujícího z toho plyne jediné. Čím větší spěch na stavbě, tím důležitější je nezávislá kontrola při přejímce. ## Typické vady, které novostavby mají Vady novostaveb se opakují. Nejsou to katastrofy, jsou to detaily, které při rychlé prohlídce zapadnou. - Nerovné stěny a podlahy, odchylky svislosti a rovinnosti nad tolerancí. - Tepelné mosty a chybějící nebo posunutá izolace, které se projeví až první zimou. - Nedotažená hydroizolace v koupelně a na balkoně. - Špatně seřízená okna, netěsnosti, poškrábané rámy. - Nefunkční nebo nedodělané rozvody, chybějící doklady a revize. U rovinnosti a trhlin je klíčové rozlišit nedodělek od vady. Ne každá odchylka je vada. Na tohle jsem udělal kalkulačku. [Kontrola geometrických odchylek](https://domeum.app/kalkulacky/geometricke-odchylky) vám řekne, jestli je odchylka svislosti nebo rovinnosti ještě v toleranci, nebo už je to vada, kterou má developer opravit. Bez čísla je to hádka. S číslem je to argument. ## Kdy a jak vady uplatnit Vady novostavby se řeší ve dvou vlnách. Zjevné vady a nedodělky patří do předávacího protokolu při přejímce. Co tam napíšete, máte doložené podpisem developera. Co nenapíšete, se hůř dohání. Jak přejímku vést a jak sepsat soupis, aby držel, popisuje samostatný návod o [přejímce novostavby](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-prejimka-novostavby.html). Druhá vlna přijde později. Skrytou vadu stavby lze vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku), u smlouvy o dílo od převzetí stavby (§ 2629 odst. 1), vždy ale bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1, u díla § 2629 odst. 1). U bytu zákon pětiletou lhůtu výslovně neuvádí, vady proto oznamujte co nejdřív. Řada vad se ukáže až po první zimě nebo po roce bydlení. Proto se vyplatí nezávislá prohlídka i pár měsíců před koncem záruční doby. Proč a jak na ni, rozebírá text o [inspekci před koncem záruky](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-inspekce-pred-koncem-zaruky.html). Přesné lhůty a rozsah práv si ověřte u právníka podle vaší smlouvy s developerem, tohle je obecná informace. Výklad o koupi výše platí pro byt nebo dům koupený od developera. Když jste si stavbu nebo rekonstrukci objednali u firmy a máte smlouvu o dílo, jste v jiné pozici. Nekupujete, ale přebíráte dílo, a dokud jste nepodepsali a nedoplatili, máte páku, kterou kupující nemá. Jak to celé proběhne, popisuje stránka [převzetí díla od stavební firmy](https://inspekcepredkoupi.cz/prevzeti-dila-od-firmy.html). ## Časté otázky ### Má novostavba vady? Ano, běžně. Novostavba je nová, ne bezvadná. Vzniká rukama lidí ve spěchu a pod tlakem termínů, takže drtivá většina přejímek končí soupisem nedodělků a vad. Nové znamená bez opotřebení, ne bez chyb. To jsou dvě různé věci. ### Kolik nových bytů má při přejímce nějakou vadu? Přesná česká statistika neexistuje. Ze zralého amerického trhu najde podle Opendoor zhruba 86 procent inspekcí aspoň jednu závadu, to ale platí pro nemovitosti obecně, ne jen novostavby. Z praxe u přejímek má naprostá většina nových bytů aspoň soupis nedodělků, často i skutečné vady. ### Do kdy lze reklamovat vady novostavby? Skrytou vadu stavby lze vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku), u smlouvy o dílo od převzetí stavby (§ 2629 odst. 1), vždy ale bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1, u díla § 2629 odst. 1). U bytu zákon pětiletou lhůtu výslovně neuvádí, vady proto oznamujte co nejdřív. Vady zjevné při přejímce se uplatňují hned v předávacím protokolu. Konkrétní lhůty a rozsah práv ověřte u právníka podle vaší smlouvy s developerem. ### Vyplatí se inspektor u novostavby, když je vše v záruce? Vyplatí. Záruka pokryje jen to, co včas a doložitelně vytknete. Inspektor vady najde a popíše číslem a fotkou, takže máte podklad pro reklamaci. Bez záznamu se vada špatně prokazuje a oprava padne na vás, i když jste na ni měli právo. Novostavba je nová, ne bezvadná. Přejímku ohlídám s vámi, dokud máte na developera největší páku. [Nezávazná poptávka](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) [Spočítat cenu přejímky →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html) Související [Přejímka novostavby: jak na soupis vad a nedodělků](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-prejimka-novostavby.html) [Inspekce před koncem záruky: co se zárukou skončí a co platí dál](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-inspekce-pred-koncem-zaruky.html) [Nedostatek řemeslníků: proč spěch na stavbě plodí vady](https://dozor-brno.cz/poradna-nedostatek-remeslniku.html) Text je obecná informace o vadách novostaveb a o přejímce, ne právní poradenství. Uvedené § 2129, § 2629 a § 2112 občanského zákoníku, lhůty a rozsah práv ověřte u právníka podle konkrétní smlouvy. Zahraniční číslo (Opendoor) platí pro americký trh a nemovitosti obecně. Posouzení konkrétního bytu vyžaduje prohlídku na místě. ## Přijedu se podívat s vámi Když na prohlídku nechcete jít bez odborníka, ozvěte se. Vyberete službu, cenu vidíte hned; kdy na prohlídku jdete, napište do poznámky. [Nezávazná poptávka →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) Ozvu se obvykle do 24 hodin. Odesláním se nic neúčtuje a nabídka je nezávazná. ## Další v tématu: Novostavba [Kročejový hluk v bytě 5 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-krocejovy-hluk.html) [Past hotového díla 6 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-efekt-hotoveho-dila.html) [Předpřejímka rozhoduje. Přejímka už jen podepisuje 4 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predprejimka-a-prejimka.html) [← Past hotového díla](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-efekt-hotoveho-dila.html) [Předpřejímka rozhoduje. Přejímka už jen podepisuje →](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predprejimka-a-prejimka.html) Štítky [Novostavba](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-novostavba.html) [Vady](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-vady.html) [Záruka](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-zaruka.html) [← Zpět na téma Novostavba](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-novostavba.html) · [Celá poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.