Firma říká hotovo. Vy máte podepsat a doplatit.
Já se předtím podívám, jestli je hotovo doopravdy.
Přijedu na stavbu nebo do rekonstruovaného bytu dřív, než podepíšete předávací protokol. Projdu dílo, změřím, co se změřit dá, a sepíšu technický soupis vad. Ten soupis je způsobilý být přílohou předávacího protokolu. Co do protokolu jde, o tom se dá jednat. Co v něm chybí, to se vymáhá hůř.
Tohle není přejímka od developera
Rozdíl není v tom, co se prohlíží. Rozdíl je v tom, s kým jednáte a co máte v ruce.
U developera kupujete hotový produkt a podepisujete jeho protokol na jeho formuláři. Tady jste objednatel. Máte smlouvu o dílo, máte zhotovitele a máte doplatek, který jste zatím nezaplatili. To je jiná pozice a jiná páka.
Pokud přebíráte byt nebo dům od developera, jste na špatné stránce. Přejímku novostavby řeším taky, ale jinak. Přečtěte si, jak probíhá přejímka novostavby od developera. Na přejímku s vámi přijedu, postup a cenu popisuje stránka inspekce při přejímce bytu.
Co u převzetí díla dělám
Přijedu ve chvíli, kdy je dílo podle firmy dokončené a před podpisem protokolu. Ne den po něm.
Projdu dílo proti tomu, co má být hotové. Fotím, měřím, zapisuju. Rovinnost a svislost, povrchy, okna a dveře, koupelny a spády, rozvody, viditelná provedení detailů. Rozsah technické kontroly je stejný jako u každé mojí prohlídky, jede podle jednotného postupu. Podrobně je popsaný na stránce osm oblastí, které kontroluji, tady ho nebudu opisovat.
Výsledek je technický soupis vad. Každá položka má místnost, popis s mírou a fotku. Je to podklad, se kterým jdete k jednacímu stolu. Nepíšu vám právní text protokolu a nesepisuji za vás listinu. Dodávám technický popis stavu díla, který si k protokolu přiložíte.
Jak takový soupis vad a hotový předávací protokol s výhradami vypadají, ukazují dvě anonymizované ukázky: ukázka zprávy z přejímky novostavby a ukázka předávacího protokolu s výhradami.
Kdy dílo od firmy nepřevzít
Většina staveb se přebírá s vadami a nedodělky. To je normální. Zapíšou se, dohodne se termín, dílo se převezme.
Nepřevzít má smysl tam, kde je vada podstatná a brání užívání. Zatéká. Netopí. Nefunguje odpad. Voda stojí tam, kde má odtékat. To jsou důvody, které obstojí.
Varování, které si přečtěte celé: Odmítnout převzetí díla kvůli drobným vadám, které nebrání užívání, může být neoprávněné a přivodit vám prodlení. Rozhodnutí o převzetí a o zadržení doplatku je právní krok. Poraďte se s advokátem.
Moje práce končí u techniky. Řeknu vám, co je v jakém stavu a jak je to vážné. Jestli podepsat, jestli zadržet doplatek a v jaké výši, to je rozhodnutí, které patří vám a vašemu advokátovi.
Vady, lhůty a co s tím udělat hned
Zjevné vady je zpravidla potřeba vytknout nejpozději při převzetí díla. Kdo dílo převezme bez výhrad, může být později v horší pozici (§ 2605 odst. 2 občanského zákoníku). Skryté vady stavby se dají vytknout i po převzetí, nejpozději do pěti let od převzetí stavby (§ 2629 odst. 1), vždy ale bez zbytečného odkladu poté, co jste je mohli při dostatečné péči zjistit. Vaše konkrétní práva a lhůty se řídí vaší smlouvou o dílo. Tu neposuzuji, na to je advokát.
Co s tím uděláte prakticky, ještě dnes: vytáhněte smlouvu o dílo a najděte si v ní články o předání a o splatnosti doplatku. Zjistěte, jestli máte v ruce stavební deník. A neposílejte firmě žádný podpis dřív, než dílo někdo projde.
Detailně jsou vady novostaveb rozebrané v článku o vadách novostaveb.
Stavební deník je váš nejsilnější důkaz
Když dojde na spor, rozhoduje to, co je zapsané a vyfocené, ne to, co si kdo pamatuje.
Stavební deník je záznam o tom, kdo co kdy dělal a co se kdy zakrývalo. Když ho máte a je vedený pořádně, dá se z něj dohledat, jestli byla konstrukce zakryta se souhlasem, jestli proběhly zkoušky a v jakém pořadí se stavělo. Když ho nemáte, spoléháte na dobrou vůli firmy. Ta bývá v okamžiku sporu tenká.
Vezměte deník k převzetí s sebou. Já si ho k technické kontrole vyžádám.
Spor o rovinnost je nejčastější konflikt při převzetí
„Je to křivé.“ „Není.“ Tam ta debata obvykle skončí, protože ani jedna strana nemá číslo.
Křivá stěna není názor. Je to odchylka v milimetrech na dané délce a má normové meze. Buď je uvnitř tolerance, nebo je venku. Rozdíl mezi „mně se to nelíbí“ a „odchylka od svislosti 14 mm na 2 m“ je rozdíl mezi stížností a vadou.
Na tohle jsem udělal kalkulačku, ať to nemusíte počítat ručně. Kontrola geometrických odchylek vám z naměřené hodnoty řekne, jestli je odchylka ještě v toleranci, nebo už ne. Změřit si to můžete i sami, než přijedu.
Šest rozsahů podle toho, co potřebujete ověřit
Nemá smysl platit za víc, než potřebujete.
Prohlídka s ústním shrnutím. Přijedu, projdu dílo, změřím a řeknu vám na místě, co vidím. Bez písemného soupisu.
Základní. Fyzická inspekce díla a technický soupis vad. Přijedu, projdu, změřím, sepíšu. Pro většinu rekonstrukcí to stačí.
Rozšířený. Navíc audit dokumentace. Projdu, co má firma doložit: deník, protokoly zkoušek, revize, doklady o materiálech. Dává smysl tam, kde je dílo velké nebo kde už je mezi vámi a firmou napětí. Audit udělám jen s projektem, stavebním povolením a stavebním deníkem v ruce.
Základní a kontrola oprav. Základní protokol a druhá návštěva: projdu položky soupisu a napíšu, co je opravené a co ne.
Rozšířený a asistence u předání. Rozšířený protokol a moje účast přímo na předání díla.
Kompletní. Navíc asistence přímo u předání a druhá návštěva na kontrolu odstranění vad. Tohle je pro situace, kdy víte, že to jednání bude nepříjemné, a nechcete v něm stát sami.
Byt 80 m² v tomto pořadí: 6 800, 10 900, 14 200, 15 900, 16 600 a 21 600 Kč. Rodinný dům 100 m²: 9 700, 15 700, 20 500, 20 700, 25 400 a 30 400 Kč. Ceny jsou konečné, nejsem plátce DPH. Orientační pro rok 2026.
Ceník převzetí díla podle rozsahu a plochy: šest rozsahů od 6 800 Kč. Kdy který rozsah stačí, rozebírám v článku kolik stojí převzetí díla od stavební firmy.
Jak se rozsah kontroly promítne do úrovně protokolu, který dostanete, vysvětluje stránka tři úrovně protokolu.
Kdy mě nevolejte
Nebudu předstírat, že jsem potřeba vždycky.
Pokud firma vyměnila kuchyňskou linku a vy vidíte, že sedí a funguje, nepotřebujete inspektora. Pokud máte na stavbě celou dobu technický dozor a ten dílo přebírá s vámi, druhá kontrola je zbytečná. Pokud je doplatek v řádu desítek tisíc, může cena inspekce sníst většinu toho, o co se hraje.
Volejte mě tam, kde je doplatek vysoký, dílo rozsáhlé nebo kde už dneska cítíte, že něco nesedí, a nemáte to čím podložit.
Nejsem advokát a neposkytuji právní služby. Můj protokol je technický popis stavu díla, podklad, ne právní rozbor.
Časté otázky
Můžu zadržet doplatek, dokud firma vady neopraví?
To je právní rozhodnutí a záleží na vaší smlouvě o dílo, ne na mé zprávě. Zjevné vady je zpravidla potřeba vytknout nejpozději při převzetí díla. Kdo dílo převezme bez výhrad, může být později v horší pozici (§ 2605 odst. 2 občanského zákoníku). Skryté vady stavby se dají vytknout i po převzetí, nejpozději do pěti let od převzetí stavby (§ 2629 odst. 1), vždy ale bez zbytečného odkladu poté, co jste je mohli při dostatečné péči zjistit. Co udělejte prakticky: nechte dílo projít technicky, získejte soupis vad s mírami a fotkami, a s tím soupisem jděte za advokátem, který zná vaši smlouvu. Bez technického podkladu nemá advokát z čeho vycházet.
Firma odmítá vady zapsat do protokolu. Co mám dělat?
Nespoléhejte na to, že to zapíše sama. Máte tři kroky, které zvládnete i bez právníka. Sepište vady do vlastního soupisu s místností, mírou a fotkou a přiložte ho k protokolu. Do protokolu uveďte, že přebíráte s výhradami a že soupis je jeho přílohou. Kopii pošlete firmě písemně, ať máte doklad o doručení. Ústní slib na stavbě není důkaz.
Přijedete se podívat znovu, až firma vady opraví?
Ano, v rozsazích Základní a kontrola oprav a Kompletní je druhá návštěva na kontrolu odstranění vad součástí ceny. Projdu položku po položce podle původního soupisu a napíšu, co je opravené a co ne. U ostatních rozsahů se druhá návštěva dá doobjednat za 5 000 Kč. Řekněte to při poptávce, ať to rovnou spočítám.
Kdy se inspekce před převzetím díla nevyplatí?
Když je dílo malé a doplatek nízký. Když už na stavbě celou dobu máte technický dozor, který přebírá dílo s vámi. Když je vada zjevná a firma ji uznává a opravuje bez sporu. Inspekce dává smysl tam, kde je vysoký doplatek, rozsáhlé dílo nebo napětí mezi vámi a firmou, které potřebujete podložit čísly.
Podepsat můžete až potom.
Napište mi, co se staví nebo rekonstruuje, jakou máte smlouvu a kdy má být předání. Pošlu cenu a termín. Prohlídku obvykle zvládneme do pěti dnů.