Firma říká hotovo. Vy máte podepsat a doplatit.
Já se předtím podívám, jestli je hotovo doopravdy.
Přijedu na stavbu nebo do rekonstruovaného bytu dřív, než podepíšete předávací protokol. Projdu dílo, změřím, co se změřit dá, a sepíšu technický soupis vad. Ten soupis je způsobilý být přílohou předávacího protokolu. Co do protokolu jde, o tom se dá jednat. Co v něm chybí, to se vymáhá hůř.
Tohle není přejímka od developera
Rozdíl není v tom, co se prohlíží. Rozdíl je v tom, s kým jednáte a co máte v ruce.
U developera kupujete hotový produkt a podepisujete jeho protokol na jeho formuláři. Tady jste objednatel. Máte smlouvu o dílo, máte zhotovitele a máte doplatek, který jste zatím nezaplatili. To je jiná pozice a jiná páka.
Pokud přebíráte byt nebo dům od developera, jste na špatné stránce. Přejímku novostavby řeším taky, ale jinak. Přečtěte si, jak probíhá přejímka novostavby od developera.
Co u převzetí díla dělám
Přijedu ve chvíli, kdy je dílo podle firmy dokončené a před podpisem protokolu. Ne den po něm.
Projdu dílo proti tomu, co má být hotové. Fotím, měřím, zapisuju. Rovinnost a svislost, povrchy, okna a dveře, koupelny a spády, rozvody, viditelná provedení detailů. Rozsah technické kontroly je stejný jako u každé mojí prohlídky, jede podle jednotného postupu. Podrobně je popsaný na stránce osm oblastí, které kontroluji, tady ho nebudu opisovat.
Výsledek je technický soupis vad. Každá položka má místnost, popis s mírou a fotku. Je to podklad, se kterým jdete k jednacímu stolu. Nepíšu vám právní text protokolu a nesepisuji za vás listinu. Dodávám technický popis stavu díla, který si k protokolu přiložíte.
Kdy dílo od firmy nepřevzít
Většina staveb se přebírá s vadami a nedodělky. To je normální. Zapíšou se, dohodne se termín, dílo se převezme.
Nepřevzít má smysl tam, kde je vada podstatná a brání užívání. Zatéká. Netopí. Nefunguje odpad. Voda stojí tam, kde má odtékat. To jsou důvody, které obstojí.
Varování, které si přečtěte celé: Odmítnout převzetí díla kvůli drobným vadám, které nebrání užívání, může být neoprávněné a přivodit vám prodlení. Rozhodnutí o převzetí a o zadržení doplatku je právní krok. Poraďte se s advokátem.
Moje práce končí u techniky. Řeknu vám, co je v jakém stavu a jak je to vážné. Jestli podepsat, jestli zadržet doplatek a v jaké výši, to je rozhodnutí, které patří vám a vašemu advokátovi.
Vady, lhůty a co s tím udělat hned
Zjevné vady je zpravidla potřeba vytknout nejpozději při převzetí díla. Kdo dílo převezme bez výhrad, může být později v horší pozici (§ 2605 odst. 2 občanského zákoníku). Skryté vady stavby se dají vytknout i po převzetí, zpravidla do pěti let (§ 2629). Vaše konkrétní práva a lhůty se řídí vaší smlouvou o dílo. Tu neposuzuji, na to je advokát.
Co s tím uděláte prakticky, ještě dnes: vytáhněte smlouvu o dílo a najděte si v ní články o předání a o splatnosti doplatku. Zjistěte, jestli máte v ruce stavební deník. A neposílejte firmě žádný podpis dřív, než dílo někdo projde.
Detailně jsou vady novostaveb rozebrané v článku o vadách novostaveb.
Stavební deník je váš nejsilnější důkaz
Když dojde na spor, rozhoduje to, co je zapsané a vyfocené, ne to, co si kdo pamatuje.
Stavební deník je záznam o tom, kdo co kdy dělal a co se kdy zakrývalo. Když ho máte a je vedený pořádně, dá se z něj dohledat, jestli byla konstrukce zakryta se souhlasem, jestli proběhly zkoušky a v jakém pořadí se stavělo. Když ho nemáte, spoléháte na dobrou vůli firmy. Ta bývá v okamžiku sporu tenká.
Vezměte deník k převzetí s sebou. Já si ho k technické kontrole vyžádám.
Spor o rovinnost je nejčastější konflikt při převzetí
„Je to křivé.“ „Není.“ Tam ta debata obvykle skončí, protože ani jedna strana nemá číslo.
Křivá stěna není názor. Je to odchylka v milimetrech na dané délce a má normové meze. Buď je uvnitř tolerance, nebo je venku. Rozdíl mezi „mně se to nelíbí“ a „odchylka od svislosti 14 mm na 2 m“ je rozdíl mezi stížností a vadou.
Na tohle jsem udělal kalkulačku, ať to nemusíte počítat ručně. Kontrola geometrických odchylek vám z naměřené hodnoty řekne, jestli je odchylka ještě v toleranci, nebo už ne. Změřit si to můžete i sami, než přijedu.
Tři rozsahy podle toho, co potřebujete ověřit
Nemá smysl platit za víc, než potřebujete.
Základní. Fyzická inspekce díla a technický soupis vad. Přijedu, projdu, změřím, sepíšu. Pro většinu rekonstrukcí to stačí.
Rozšířený. Navíc audit dokumentace. Projdu, co má firma doložit: deník, protokoly zkoušek, revize, doklady o materiálech. Dává smysl tam, kde je dílo velké nebo kde už je mezi vámi a firmou napětí.
Kompletní. Navíc asistence přímo u předání a druhá návštěva na kontrolu odstranění vad. Tohle je pro situace, kdy víte, že to jednání bude nepříjemné, a nechcete v něm stát sami.
Byt 80 m²: 9 900 Kč, 12 900 Kč, 18 000 Kč. Rodinný dům 100 m²: 14 300 Kč, 18 600 Kč, 26 000 Kč. Ceny jsou konečné, nejsem plátce DPH. Orientační pro rok 2026.
Přesný rozpad ceny podle plochy a rozsahu
Jak se rozsah kontroly promítne do úrovně protokolu, který dostanete, vysvětluje stránka tři úrovně protokolu.
Kdy mě nevolejte
Nebudu předstírat, že jsem potřeba vždycky.
Pokud firma vyměnila kuchyňskou linku a vy vidíte, že sedí a funguje, nepotřebujete inspektora. Pokud máte na stavbě celou dobu technický dozor a ten dílo přebírá s vámi, druhá kontrola je zbytečná. Pokud je doplatek v řádu desítek tisíc, může cena inspekce sníst většinu toho, o co se hraje.
Volejte mě tam, kde je doplatek vysoký, dílo rozsáhlé nebo kde už dneska cítíte, že něco nesedí, a nemáte to čím podložit.
Nejsem advokát a neposkytuji právní služby. Můj protokol je technický popis stavu díla, podklad, ne právní rozbor.
Časté otázky
Můžu zadržet doplatek, dokud firma vady neopraví?
To je právní rozhodnutí a záleží na vaší smlouvě o dílo, ne na mé zprávě. Zjevné vady je zpravidla potřeba vytknout nejpozději při převzetí díla. Kdo dílo převezme bez výhrad, může být později v horší pozici (§ 2605 odst. 2 občanského zákoníku). Skryté vady stavby se dají vytknout i po převzetí, zpravidla do pěti let (§ 2629). Co udělejte prakticky: nechte dílo projít technicky, získejte soupis vad s mírami a fotkami, a s tím soupisem jděte za advokátem, který zná vaši smlouvu. Bez technického podkladu nemá advokát z čeho vycházet.
Firma odmítá vady zapsat do protokolu. Co mám dělat?
Nespoléhejte na to, že to zapíše sama. Máte tři kroky, které zvládnete i bez právníka. Sepište vady do vlastního soupisu s místností, mírou a fotkou a přiložte ho k protokolu. Do protokolu uveďte, že přebíráte s výhradami a že soupis je jeho přílohou. Kopii pošlete firmě písemně, ať máte doklad o doručení. Ústní slib na stavbě není důkaz.
Přijedete se podívat znovu, až firma vady opraví?
Ano, v kompletním rozsahu je druhá návštěva na kontrolu odstranění vad součástí ceny. Projdu položku po položce podle původního soupisu a napíšu, co je opravené a co ne. U základního a rozšířeného rozsahu se druhá návštěva dá doobjednat. Řekněte to při poptávce, ať to rovnou spočítám.
Kdy se inspekce před převzetím díla nevyplatí?
Když je dílo malé a doplatek nízký. Když už na stavbě celou dobu máte technický dozor, který přebírá dílo s vámi. Když je vada zjevná a firma ji uznává a opravuje bez sporu. Inspekce dává smysl tam, kde je vysoký doplatek, rozsáhlé dílo nebo napětí mezi vámi a firmou, které potřebujete podložit čísly.
Podepsat můžete až potom.
Napište mi, co se staví nebo rekonstruuje, jakou máte smlouvu a kdy má být předání. Pošlu cenu a termín. Prohlídku obvykle zvládneme do pěti dnů.