Dílo se nepřebírá bez výhrad. Zjevnou vadu, kterou při převzetí nevytknete, vám soud nepřizná.
Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Před vámi je anonymizovaná ukázka předávacího protokolu s výhradami. Vznikl u reálné přejímky novostavby rodinného domu, rámové dřevostavby na Uherskohradišťsku, v červenci 2026. Je to doprovodná šablona k inspekční zprávě. Ta popsala dvě kritické a osmnáct významných vad, protokol z nich dělá právní krok. Ukazuje, jak dílo převzít a přitom si zachovat práva z vad podle § 2605 občanského zákoníku.
Odstranil jsem všechno, co by identifikovalo stavbu a lidi kolem ní. Jména, firmu zhotovitele, adresu, parcely, číslo smlouvy i cenu díla. Právní struktura, paragrafy a normy zůstaly beze změny. Není to formulář k slepému vyplnění. Je to technická ukázka.
Anonymizovaná ukázka, ne vyplněný cizí dokument
Proč vůbec protokol s výhradami
Občanský zákoník je v tomhle tvrdý. Podle § 2605 odst. 2 soud objednateli nepřizná právo ze zjevné vady díla, pokud ji objednatel nevytkl při převzetí. Vada, kterou jste viděli nebo vidět mohli a mlčeli jste, je pro pozdější reklamaci ztracená. Přebrat dílo tichým podpisem protokolu bez výhrad tedy znamená vzdát se části nároků.
Předávací protokol s výhradami je z toho cesta ven. Dílo převezmete, ale do zápisu jmenovitě vytknete vady a nedodělky, přiložíte inspekční zprávu jako podrobné vytčení a stanovíte lhůty a způsob vypořádání. Práva z vadného plnění tím zůstávají zachována (§ 2605 odst. 2, § 2615 a násl. OZ), práva ze skrytých vad běží dál v objektivní lhůtě pěti let (§ 2629 OZ).
A rovnou dvě strany mince. Když je dílo v pořádku, přebere se bez výhrad a je to správně. Objednatel navíc nesmí odmítnout převzetí kvůli ojedinělým drobným vadám, které nebrání užívání. Protokol s výhradami není nástroj na nátlak na zhotovitele. Je to férový záznam stavu díla, který chrání objednatele před ztrátou práv.
Devět částí, každá s jasným účelem
- Prohlášení o převzetí s výhradami
- Kritické vady a podmínky převzetí
- Významné vady k odstranění
- Drobné vady a podmíněné výhrady
- Doklady k předání
- Zádržné, méněpráce a slevy
- Součinnost ke kolaudaci
- Vyjádření zhotovitele
- Podpisy
Nedílnou přílohou protokolu je inspekční zpráva. Ta obsahuje podrobný popis každé vady, normové posouzení a fotodokumentaci. Protokol na její kapitoly odkazuje zkratkou „kap.“.
Prohlášení o převzetí díla s výhradami
- Objednatel dílo od zhotovitele přebírá s výhradami ve smyslu § 2605 odst. 2 OZ. Výhrady tvoří vytčené vady a nedodělky uvedené v části II až V a podrobně popsané v příloze, kterou je inspekční zpráva. Příloha je nedílnou součástí protokolu a její obsah se považuje za vytčení vad v celém rozsahu.
- Vytčením vad při převzetí objednatel zachovává svá práva z vadného plnění (§ 2605 odst. 2, § 2615 a násl. OZ). Práva ze skrytých vad zůstávají nedotčena. Objednatel je oznámí bez zbytečného odkladu po zjištění (§ 2618 OZ), nejpozději v objektivní lhůtě pěti let od převzetí (§ 2629 OZ).
- Objednatel prohlašuje, že dílo ke dni podpisu není bez vad bránících užívání. Podlimitní světlá výška místností pod minimem § 38 vyhlášky č. 146/2024 Sb. brání vydání kolaudačního rozhodnutí dle § 233 zákona č. 283/2021 Sb. Dílo se považuje za řádně dokončené až uvedením do stavu způsobilého ke kolaudaci.
- Strany berou na vědomí ujednání smlouvy o dílo o přejímce. Termíny odstranění vad a nedodělků uvedené v protokolu se stanoví v souladu se smlouvou o dílo. Ke sporným, zhotovitelem neuznaným vadám se zhotovitel vyjádří v přiměřené lhůtě a při neuznání strany společně pověří soudního znalce v příslušném oboru. Za prodlení zhotovitele s odstraněním potvrzených vad oproti sjednanému termínu náleží objednateli smluvní pokuta ve výši dle SoD, a to do souhrnného stropu smluvních pokut dle SoD.
- Vytčení vad tímto protokolem nezkracuje záruku za jakost sjednanou ve smlouvě o dílo ani práva ze skrytých vad (§ 2629 OZ).
- K rozsahu díla. Kde smlouva o dílo dává přednost rozsahu podle cenové nabídky, týká se tato přednost rozsahu plnění, nikoli povinnosti zhotovitele provést dílo v souladu s právními předpisy ČR ani odpovědnosti za řádné, bezvadné provedení sjednaného rozsahu. Spodní stavbu zhotovil zhotovitel na svůj náklad, nebezpečí a na vlastní zodpovědnost. Vytčené vady jsou proto formulovány jako vady provedení, rozpory s právními předpisy a technickými normami, případně odchylky od dokladů, jimiž je podmíněna kolaudace.
- Případné nepodepsání protokolu zhotovitelem nemá vliv na účinky vytčení vad. Protokol se pak považuje za jednostranné vytknutí vad doručené zhotoviteli. Objednatel prohlašuje, že se k přejímce řádně dostavil a protokol podepisuje s výhradami. Podpis s výhradami je pro objednatele bezpečnější než podpis odmítnout.
Kritické vady, podmínky převzetí a doplacení ceny
Dvě vady jsou tak vážné, že podmiňují převzetí a doplacení ceny díla. U každé je uvedena cesta k nápravě, kterou objednatel po zhotoviteli požaduje.
Vytčení: Odtokový žlab v podlaze garáže je zaústěn do kanalizace. Z podlahy garáže odtékají úkapy ropných látek a solanka z tajícího sněhu. Vypouštění takových vod do kanalizace bez předřazeného odlučovače lehkých kapalin je v rozporu se zákonem č. 254/2001 Sb. o vodách, kanalizačním řádem obce a ČSN EN 858. Sankční odpovědnost by přitom nesl provozovatel nemovitosti, tedy objednatel, ne zhotovitel.
Způsob vypořádání: Zhotovitel trvale uzavře odtok. Napojení na kanalizaci zaslepí vodotěsnou zátkou nebo zabetonováním odbočky a žlab ponechá jako bezodtoký vysychací. Zaslepení se protokolárně převezme. Protože jde o vadu s právní odpovědností provozovatele, tedy vadu bránící bezpečnému užívání, objednatel dílo bez jejího odstranění nepřevezme a nedoplatí cenu díla. Drobné vady nebránící užívání důvodem k odepření převzetí nejsou. Řešení je tu jednoduché a levné, proto se řadí před převzetí.
Vytčení: Naměřená světlá výška místností je 2 490 mm, v jedné místnosti pouze 2 460 mm. To je pod minimem 2 500 mm dle § 38 odst. 1 vyhlášky č. 146/2024 Sb. i pod oběma hodnotami projektové dokumentace. Vada brání vydání kolaudačního rozhodnutí (§ 233 zákona č. 283/2021 Sb.) a tím legálnímu užívání domu. Odchylku od projektu si spočítáte v kalkulačce geometrických odchylek, kterou jsem sestavil sám.
Způsob vypořádání: Zhotovitel protokolárně zaměří všechny místnosti podle metodiky ČKAIT TS 01 a předloží návrh odstranění vady tak, aby všechny obytné a pobytové místnosti dosáhly minimálně 2 500 mm, bez zhoršení tepelně technických a akustických parametrů. Nebude-li vada odstraněna, uplatňuje objednatel přiměřenou slevu z ceny díla (§ 2106 a 2107 OZ) a náhradu újmy spojené s nemožností kolaudace. Do vyřešení objednatel zadrží odpovídající část ceny díla (§ 2108 OZ).
Významné vady vytčené k odstranění
Zhotovitel tyto vady odstraní, případně vypořádá uvedeným způsobem, ve lhůtách podle smlouvy o dílo. U každé vady stojí vedle vytčení i konkrétní cesta k nápravě. Kde odstranění není účelné, nastupuje méněpráce a přiměřená sleva. Nikdo tu neztrácí dům, řeší se doklad a dokončení.
Vytčení: Zpětný spoj byl proveden lepením do ohybu tvaru L, ne natavením. U rámové dřevostavby je těsnost tohoto detailu ochranou zakládacího prahu.
Vypořádání: Doložit fotodokumentaci detailu po celém obvodu z doby před zakrytím, technologický předpis a záruční prohlášení k těsnosti. Trvalá výhrada dle § 2629 OZ, aby se případný pozdější projev řešil k tíži zhotovitele.
Vytčení: Souvrství musí i v tomto rozsahu plnit hydroizolační a protiradonovou funkci dle ČSN 73 0600 a ČSN 73 0601. Spodní stavba je na zodpovědnost zhotovitele.
Vypořádání: Doložit dodací listy pásů, fotodokumentaci spojů a prostupů a vyjádření projektanta k rozporu technické zprávy a skladeb.
Vytčení: Uzavírací vrstva štěrkodrti frakce 0 až 4 mm nebyla provedena. Recyklát v podsypu obsahuje příměsi a stavební odpad.
Vypořádání: Méněpráce a sleva. Doložit dodací listy recyklátu, protokoly o hutnění a protokol o převzetí základové spáry geotechnikem nebo statikem s ověřením únosnosti.
Vytčení: Sítě bez distančníků, přesahy jen přes jedno oko, svislá výztuž ztraceného bednění krátká a nepropojená, vodorovná výztuž nedoložena. Vady provedení bez ohledu na sjednaný rozsah.
Vypořádání: Doložit statické posouzení dostatečnosti skutečného provedení a dodací listy betonu. Trvalá výhrada dle § 2629 OZ se sledováním vývoje trhlin v záruční době.
Vytčení: Podkladní profily pod všemi výplněmi nejsou izolovány, pásky připojovací spáry se lokálně odlepují.
Vypořádání: Systémově dokončit detaily všech výplní dle ČSN 74 6077, tedy přelepení s primerem a hydroizolační integrace profilů, včetně HS portálu.
Vytčení: Soklový XPS proveden v tloušťce 80 mm proti 160 mm dle dokumentace a předpokladu energetického průkazu. Pata stěny je u dřevostavby tepelně nejcitlivější místo.
Vypořádání: Zhotovitel prokáže výpočtem splnění ČSN 73 0540-2 v patě stěny. Neprokáže-li, dolepí druhou vrstvu XPS s novou povrchovou úpravou a přechodovým detailem, jinak sleva za trvalý tepelný most.
Vytčení: Skelet byl v průběhu montáže vystaven srážkám, na desce stála voda se vzlínáním do opláštění. Zakládací práh není dilatován od asfaltové izolace.
Vypořádání: Doložit protokoly měření vlhkosti dřeva před uzavřením skladeb. Nejsou-li, provést kontrolní měření sondami za účasti objednatele. Hodnoty nad 18 % sanovat.
Vytčení: ETICS je pouze lepený a zastěrkovaný, chybí mechanické kotvení sjednané v cenové nabídce.
Vypořádání: Doložit systémový list a kotevní plán a provést dodatečné kotvení dle předpisu výrobce, jinak méněpráce a sleva.
Vytčení: Difúzní fólie má neprolepené spoje a je bez celoplošného bednění na mezním bezpečném sklonu krytiny 22°.
Vypořádání: Doložit technický list fólie a stanovisko k požadované třídě těsnosti dle podkladů výrobce krytiny. Přelepit spoje v přístupných plochách z půdního prostoru.
Vytčení: Hodnota n50 v podtlaku 1,04 h⁻¹ překračuje limit 1,0 h⁻¹ dle ČSN 73 0540-2 a výsledek neodpovídá standardu rámové dřevostavby.
Vypořádání: Sanovat netěsnosti podle vady V11.
Vytčení: Rozvody vzduchotechniky jsou vedeny nad parozábranou, prostupy jsou netěsné, stejně jako spínače žaluzií a datové zásuvky.
Vypořádání: Systémové manžety a přelepy všech prostupů, doložení izolace rozvodů VZT v půdním prostoru, utěsnění elektro prvků. Poté opakovaný Blower Door test metodou 3 na náklad zhotovitele, cíl n50 do 0,6 h⁻¹, minimálně splnění 1,0 h⁻¹ i v podtlakové větvi samostatně.
Vytčení: Garáž pro dvě vozidla je zcela bez větracích otvorů, v rozporu s ČSN 73 6058.
Vypořádání: Předložit návrh větracích otvorů a realizovat je, například výřezy do vrat s mřížkami a odvodní otvor u stropu protilehlé stěny.
Vytčení: Přechodový profil vrat garáže je bez antikorozní ochrany v zóně zanášené solankou.
Vypořádání: Výměna za žárově zinkovaný nebo nerezový profil, případně certifikovaný nátěrový systém.
Vytčení: Nízká pohledová kvalita, fleky v levé části, vada technologie hlazení.
Vypořádání: Sjednotit povrch přebroušením a aplikací sealeru v celé ploše, jinak sleva za trvalou estetickou vadu.
Vytčení: Ve žlabech stojí voda, rozteč svodů na západním průčelí je zhruba 18 m.
Vypořádání: Přespádovat, doložit hydraulické posouzení dle ČSN EN 12056-3, případně doplnit svod. Funkci prokázat zkouškou vodou.
Vytčení: Vývody uzemnění páskem FeZn jsou bez antikorozní ochrany v přechodu zem a vzduch, v rozporu s ČSN EN 62305-3 a ČSN 33 2000-5-54.
Vypořádání: Provést ochranu všech vývodů před terénními úpravami a doložit výchozí revizi hromosvodu a uzemnění.
Vytčení: Ležatá kanalizace je napojována T-kusy s úhlem 87°, v rozporu s ČSN 75 6760.
Vypořádání: Vyměnit za odbočky 45° na přístupných úsecích před zpevněnými plochami. Doložit zkoušku těsnosti dle ČSN 75 6909. Opakované ucpávání v místech napojení jde k tíži zhotovitele jako projev vytčené vady.
Vytčení: Otvory interiérových dveří v SDK příčkách nejsou vyztuženy dle předpisu výrobce.
Vypořádání: Doložit technologii. Kde lze, doplnit vyztužení. Jinak prodloužená záruka na spáry a zárubně, případně sleva.
Drobné vady a podmíněné výhrady
Drobnosti a položky k ověření. Samy o sobě převzetí nebrání. Do protokolu patří proto, aby byl zachován záznam pro případ pozdějšího projevu a aby se doplnily chybějící doklady.
Prostupy jsou utěsněny cementovou izolací místo systémových manžet. Provedení je funkční. Evidenční výhrada pro případ budoucích projevů vlhkosti.
Doplnit lokální pochozí lávku od výlezu ke kritickým místům, tedy ke kontrole doplňkové hydroizolace, foukané izolace a k servisu VZT. Nízkonákladové opatření, bez něhož jsou kontroly prakticky neproveditelné.
Upravený terén ponechat minimálně 100 mm pod spodní hranou zakládacího profilu. Před dokončením geodeticky ověřit niveletu a sjednat závaznou kótu upraveného terénu vůči ±0,000. Je to jediná trvalá ochrana prahu dřevostavby proti odstřikující vodě.
Doložit dodací list, požadována minimálně OSB/3. Bez doložení jde neověřené provedení k tíži zhotovitele.
Předložit protokol dle ČSN 75 5409. Nebyl-li pořízen, provést zkoušku před předáním za účasti objednatele.
Energetický průkaz vznikl z projektových předpokladů a neodráží skutečnou průvzdušnost, objem ani sokl. Po sanacích zajistit aktualizaci podle dokumentace skutečného provedení, doklad ke kolaudaci.
Doklady, které zhotovitel předá objednateli
Zhotovitel předá ve lhůtě dle smlouvy o dílo, resp. dle protokolu, zejména tyto doklady. Chybějící doklad není maličkost, je to díra v odpovědnosti, kterou protokol pojmenuje a uzavře.
- Kopii stavebního deníku vedeného zhotovitelem, identifikaci stavbyvedoucího, technickou dokumentaci, návody a záruční listy výrobců zabudovaných zařízení. Deník jsem sám roky vedl na papíře, proto jsem postavil domeum.app, aby byl deník průkazný a dohledatelný.
- Vyjádření projektanta k interním rozporům dokumentace, tedy ke světlé výšce, počtu hydroizolačních pásů a formulaci o větrání, a sjednocení identifikace stavby mezi podklady.
- Fotodokumentaci zpětného spoje hydroizolace a parotěsnicí roviny včetně prostupů VZT z doby před zakrytím a technologické předpisy detailů.
- Dodací listy hydroizolačních pásů, betonu desky, recyklátu podsypu a OSB záklopu s doložením třídy.
- Protokol o převzetí základové spáry geotechnikem nebo statikem s ověřením únosnosti a protokoly o hutnění podkladních vrstev.
- Technický list doplňkové hydroizolace a stanovisko k třídě těsnosti pro sklon 22°. Systémový list a kotevní plán ETICS včetně dokladu o kotvení.
- Protokoly měření vlhkosti dřevěné konstrukce před uzavřením skladeb, případně výsledky kontrolního měření sondami.
- Protokol opakovaného Blower Door testu metodou 3 po sanaci netěsností, na náklad zhotovitele.
- Zkoušku těsnosti kanalizace dle ČSN 75 6909 a protokol o tlakové zkoušce vodovodu dle ČSN 75 5409.
- Výchozí revizi elektroinstalace, revizi hromosvodu a uzemnění a návrh větracích otvorů garáže dle ČSN 73 6058.
- Protokol správce sítě o odsouhlasení napojení kanalizace před záhozem a geodetické zaměření napojení na dva pevné body, jako podmínku kolaudace.
- Protokolární zaměření světlých výšek všech místností dle metodiky ČKAIT TS 01, prohlášení o shodě a certifikáty zabudovaných výrobků, závaznou kótu upraveného terénu, aktualizaci energetického průkazu a dokumentaci skutečného provedení s vyznačením odchylek od ověřené dokumentace (§ 232 zákona č. 283/2021 Sb.).
Zádržné, méněpráce a slevy
- Objednatel v souladu s § 2108 OZ zadržuje z ceny díla částku odpovídající jeho právu na slevu, a to do doby odstranění vad a předání dokladů dle části V. Právo zhotovitele na zaplacení zbytku ceny díla tím není dotčeno co do vzniku, jeho splatnost se však v rozsahu zádržného odkládá, dokud vady trvají. Zádržné se uvolní do několika dnů po protokolárním odsouhlasení odstranění vad, případně poměrně po odstranění jednotlivých vad, dohodnou-li se strany písemně. Výše zádržného: __________ Kč
- U trvalých odchylek, které nebudou odstraněny, zejména jeden hydroizolační pás, neprovedená uzavírací vrstva, výztuž desky, soklový XPS, drátkobeton a světlé výšky, uplatňuje objednatel méněpráce a přiměřenou slevu z ceny díla (§ 2106 a 2107 OZ). Vyčíslení předloží objednatel ve lhůtě dle protokolu, nedohodnou-li se strany jinak. Judikaturní východiska: NS 33 Cdo 514/2022, NS 23 Cdo 1207/2023, NS 23 Cdo 2666/2024.
- Náklady na opakovaný Blower Door test metodou 3, na zkoušky dle části V a na odstranění vytčených vad nese zhotovitel. Opakované ucpávání kanalizace v místech T-kusů se považuje za projev vytčené vady k tíži zhotovitele.
Součinnost ke kolaudaci
Kolaudační řízení zajišťuje svým jménem a na své náklady objednatel dle smlouvy o dílo. Zhotovitel je však povinen dodat dílo způsobilé ke kolaudaci, tedy v souladu s právními předpisy (§ 233 zákona č. 283/2021 Sb.), a poskytnout objednateli součinnost.
Zhotovitel dodá dokumentaci skutečného provedení s vyznačením odchylek od ověřené dokumentace (§ 232 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb.), doklady dle části V a odstraní vadu podlimitní světlé výšky tak, aby stavba splnila obecné požadavky na výstavbu.
Strany berou na vědomí, že do právní moci kolaudačního rozhodnutí nelze stavbu užívat (§ 230 odst. 1) a že užívání bez kolaudace je přestupkem (§ 301). Předčasné užívání (§ 236) kolaudaci nenahrazuje.
Vyjádření zhotovitele k vytčeným vadám
Zhotovitel uvede, které vady uznává, které rozporuje a z jakých důvodů. Nevyplnění se považuje za absenci vyjádření, nikoli za uznání či popření. Prostor pro vyjádření je součástí férové přejímky, obě strany mají v protokolu své místo.
Závěrečná ustanovení a podpisy
Protokol se vyhotovuje ve dvou stejnopisech, po jednom pro každou stranu. Nedílnou přílohou je inspekční zpráva jako podrobné vytčení vad. Podpisem strany stvrzují, že se s obsahem protokolu i přílohy seznámily.
Technický dozor a inspektor: Ing. Otakar Hobza, inspekcepredkoupi.cz, LinkedIn
V __________ dne __________
Co si přečíst k tomu
Podrobný popis každé vady, normové posouzení a fotodokumentace. Protokol z ní vychází.
Co do protokolu patří a proč se dílo přebírá s výhradami.
Jak probíhá přejímka domu od zhotovitele a na co si dát pozor.
Časté otázky
Co je předávací protokol s výhradami?
Je to zápis o předání a převzetí díla, ve kterém objednatel dílo přebírá, ale současně do něj vytýká vady a nedodělky. Podle § 2605 odst. 2 občanského zákoníku soud objednateli nepřizná právo ze zjevné vady, kterou při převzetí nevytkl. Vytčení vad v protokolu je proto způsob, jak si práva z vadného plnění zachovat a přitom převzetí neblokovat.
Proč je tahle ukázka anonymizovaná?
Protokol se týká cizí stavby a konkrétních lidí. Jména, firmu zhotovitele, adresu, čísla parcel, číslo smlouvy o dílo ani cenu díla proto ve veřejné ukázce nenajdete. O nic podstatného nepřicházíte. Nese ji právní struktura, paragrafy a normy, a ty jsem nechal beze změny.
Musí se dílo vždycky přebírat s výhradami?
Ne. Když je dílo v pořádku, převezme se bez výhrad a je to tak správně. Objednatel navíc nesmí odmítnout převzetí kvůli ojedinělým drobným vadám, které nebrání užívání. Protokol s výhradami má smysl tam, kde jsou vady prokázané a je potřeba zachovat práva z nich. Není to nástroj na nátlak, je to způsob, jak dílo převzít férově a s doložitelným záznamem.
Můžu tuhle šablonu použít pro svůj dům?
Ne jako hotový formulář. Každá stavba má jiné vady, jinou smlouvu o dílo a jiné lhůty. Tahle ukázka vám ukáže logiku a strukturu. Konkrétní protokol vzniká z konkrétní inspekční zprávy k vašemu dílu. Nejsem advokát a neposkytuji právní služby, právní znění si nechte posoudit advokátem.
Upozornění. Nejsem advokát a neposkytuji právní služby. Tohle je technická ukázka, ne právní vzor k vyplnění na míru. Ukazuje, jak vypadá předávací protokol s výhradami postavený na inspekční zprávě. Konkrétní znění pro vaše dílo si nechte posoudit advokátem a odbornou přejímku svěřte inspektorovi.