Jak inspekce před koupí a přejímka novostavby krok po kroku probíhá

Za prověření mě nikdy neplatí ten, koho prověřuju. Nejsem napojený na prodávajícího, makléře ani developera a neprodávám opravy. Z prohlídky odcházíte s tím, co jsem změřil a vyfotil, ne s názorem, který by někomu vyhovoval.

1. Poptávka: co mi napsat

Napíšete mi typ nemovitosti, městskou část nebo obec, plochu a termín, který vás tlačí. Nejčastěji je to konec rezervační lhůty nebo den přejímky od developera. Stačí e-mail nebo telefon, formulář je na stránce kontakt. Ozvu se obvykle do 24 hodin s cenou a návrhem balíčku.

Cenu určuje plocha, balíček a vzdálenost z Brna. Byt 70 m² ve standardní inspekci stojí 11 400 Kč, asistence u prohlídky 7 100 Kč, komplet s termokamerou 15 400 Kč. Ceny platí pro rok 2026, jsou konečné, nejsem plátce DPH. Přesnou částku pro váš byt spočítá konfigurátor ceny inspekce. Platí se předem, storno podmínky jsou v obchodních podmínkách.

2. Termín: do 3 až 5 dnů, u nemovitosti

Prohlídku obvykle zvládneme do 3 až 5 dnů od objednávky. Termín domlouváte vy s prodávajícím nebo makléřem, já se přizpůsobím. Sejdeme se přímo u nemovitosti. Chci tam mít prodávajícího nebo jeho zástupce, protože se ptám na věci, které z bytu nevyčtu: rok výměny stoupaček, poslední revize elektro a plynu, plánované opravy domu.

Vy před prohlídkou nic nepřipravujete. Pomůže, když si od prodávajícího dopředu vyžádáte doklady ze seznamu v článku dokumentace ke koupi nemovitosti. U přejímky novostavby potřebuju smlouvu s developerem a standardy provedení, abych porovnal, co bylo slíbeno a co je postaveno.

3. Prohlídka na místě: kolem tří hodin

Prohlídka bytu trvá kolem tří hodin, podle velikosti a stavu. Jdu podle jednotného postupu přes 8 technických oblastí: střecha a krov, konstrukce a základy, vlhkost a izolace, elektroinstalace, voda, plyn a topení, okna, dveře a povrchy, fasáda a zateplení, větrání a vnitřní konstrukce. Vlhkost měřím vlhkoměrem, u balíčku komplet projdu stěny a okna termokamerou. Každý nález fotím.

U bytu jdu i do společných částí: sklep, střecha z chodby, stoupačky, fasáda zvenku. Nic nebourám a neotvírám konstrukce. Co nevidím, napíšu do zprávy jako otazník, ne jako jistotu. Největší nálezy vám řeknu ještě na místě, než odejdeme, ať nečekáte na zprávu, když se rozhodujete v rezervační lhůtě.

U přejímky novostavby zapisuju každou vadu a nedodělek s mírou a fotkou do soupisu, který se přiloží k předávacímu protokolu. Podpis protokolu nespěchá. Drobný nedodělek se zapíše s termínem odstranění, podstatná vada, která brání užívání, je důvod byt zatím nepřevzít. Co u novostavby kontroluju, je na stránce přejímka bytu od developera. U rodinného domu jdu navíc do sklepa, na půdu a kolem celého obvodu, což popisuje stránka kontrola domu před koupí.

Měřím, neodhaduju. U novostavby rodinného domu v okrese Brno-venkov jsem v červenci 2026 naměřil světlou výšku 2 430 mm proti deklarovaným 2 500 mm. Sedmdesát milimetrů jde do zprávy jako číslo s uvedenou metodou měření, ne jako dojem, a skladbou podlahy ani podhledem se to zpětně nesrovná. Zapsal jsem to jako trvalou odchylku od projektu a kupující s tím šel jednat.

4. Zpráva do pěti pracovních dnů

Písemnou zprávu pošlu do pěti pracovních dnů od prohlídky. Vady v ní jsou seřazené podle závažnosti, u každé je fotka, popis, co to pro vás znamená, a orientační cena opravy. Jak zpráva vypadá, vidíte ve vzoru inspekční zprávy ze skutečné zakázky: 40 stran, 25 vad ve čtyřech stupních závažnosti. Když spěcháte, zpráva do 48 hodin stojí o 20 % víc, do 24 hodin o 40 % víc.

Ke zprávě patří konzultace. Zavoláte a projdeme, které nálezy jsou na jednání o ceně, které na opravu před podpisem a které jsou drobnosti. Zpráva je technický podklad, ne znalecký posudek ani právní listina. Nejsem advokát ani soudní znalec, právní kroky řešíte s advokátem a ode mě má datovaný technický popis stavu.

5. Co dál: sleva, oprava, nebo odstoupení

Se zprávou jdete jednat. Skončí to jedním ze tří způsobů: sleva z kupní ceny o doložené opravy, oprava vad před podpisem, nebo odstoupení od koupě, když je nález mimo váš rozpočet. Doložená vada s fotkou a cenou opravy má u prodávajícího jinou váhu než dojem z prohlídky. U novostavby developer odstraní zapsané vady v termínu z protokolu a kontrolu oprav udělám při druhé návštěvě za 3 190 Kč.

Kdy si inspekci neobjednávat

Když prodávající předloží kompletní dokumentaci včetně revizí a fotek z průběhu prací a vy si zároveň berete byt v holobytovém stavu k vlastní rekonstrukci, prohlídka toho moc nepřidá. A když jste rozhodnutí koupit bez ohledu na výsledek, zpráva bude jen text navíc.

Máte termín rezervace nebo přejímky? Napište mi na stránce kontakt, o co jde a kdy to je. Ozvu se obvykle do 24 hodin.