Kontrola domu před koupí. Projdu ho dřív, než podepíšete.

Dům má sklep, krov, komín a pozemek. Byt nic z toho nemá.

Projdu dům od sklepa po hřeben, změřím vlhkost zdiva, prolezu půdu a napíšu, co se musí řešit hned a co vydrží pět let. Zprávu dostanete do pěti pracovních dnů a jdete s ní jednat o ceně. Za prověření mě nikdy neplatí ten, koho prověřuju.

Šest vad, které u staršího domu hledám první

Byt má společné části a správce. Dům máte celý sám: základy, sklep, krov, komín, přípojky, pozemek. Vady jsou proto jinde než v bytě a stojí jinak.

Tohle je šestice, na kterou u staršího domu koukám dřív než na kuchyň. U každé píšu i to, co s ní zvládnete sami ještě před prohlídkou.

Vlhkost a vzlínání ve zdivu

Domy postavené do osmdesátých let mají hydroizolaci spodní stavby dosloužilou, nebo žádnou. Vlhkost pak jde zdivem odspodu nahoru. Poznáte ji podle vodorovného pruhu odfouklé omítky nad soklem, bílých výkvětů solí a zatuchlého vzduchu ve sklepě. Před prodejem se to přemaluje, takže okem to nenajdete. Já to měřím vlhkoměrem a v topné sezóně termokamerou. Dodatečnou sanaci vlhkého zdiva řeší ČSN P 73 0610 a o ceně rozhoduje zvolená metoda víc než plocha stěny.

Co uděláte hned: ve sklepě si sáhněte na zdivo u podlahy a zeptejte se, kdy se naposledy izolovalo. Podrobně v článku o vlhkosti a vzlínání v domě.

Krov a střecha

Z ulice vidíte krytinu. Rozhoduje krov pod ní. Na půdě hledám hnilobu v místech, kde zatékalo, výletové otvory a dřevěný prach po dřevokazném hmyzu a mapy po vodě kolem komína a v úžlabí. Nová krytina na shnilém krovu je běžná kombinace a náprava jde do statisíců. U novějších střech kontroluju odvětrání: větraná vzduchová vrstva potřebuje přívod u okapu a odvod u hřebene, jak to předepisuje ČSN 73 1901-2.

Co uděláte hned: vezměte si na prohlídku baterku a vylezte na půdu. Podrobně v článku o krovu a střeše staršího domu.

Statika a trhliny

Ne každá prasklina je porucha. Vlasová trhlina v omítce bývá kosmetika. Vážná je trhlina širší než zhruba tři milimetry, trhlina procházející celou tloušťkou zdiva, schodovitá trhlina kopírující spáry a hlavně trhlina, která v čase roste. Rozhoduje šířka, průběh a pohyb. Pohyb se pozná sádrovým terčem a odečtem po několika měsících, ne jedním pohledem. Trhlinu najdu, popíšu a zařadím podle závažnosti; posudek nosné konstrukce patří statikovi, a když je ho potřeba, napíšu to do zprávy.

Co uděláte hned: vyfoťte trhlinu s metrem přiloženým vedle ní a zapište si datum. Podrobně v článku o trhlinách ve zdivu.

Rozvody na konci životnosti

U domu starého třicet let doslouží voda, kanalizace, elektrika i zdroj tepla zhruba naráz. To je nejdražší položka celé koupě a z prohlídky se nevyčte. Pozinkované potrubí koroduje zevnitř, takže zvenku vypadá dobře. U elektriky je první otázka, jestli existuje platná revizní zpráva a jestli je v rozvaděči proudový chránič. U komína se ptám na revizi spalinové cesty.

Co uděláte hned: vyžádejte si revizní zprávu elektro a revizi komína. Když revize chybí, počítejte s rekonstrukcí elektriky a promítněte ji do nabídky. Podrobně v článcích o elektroinstalaci ve starším domě a o rozvodech a komínu.

Azbest

V domech ze šedesátých až devadesátých let je azbest běžný. Nejčastěji eternitová střecha a fasádní desky, schovaný bývá i v izolacích potrubí. Okem se nepozná, jistotu dá laboratorní rozbor vzorku. Dokud je materiál celistvý a nikdo do něj nevrtá, akutní riziko to není. Nebezpečné je řezání, vrtání a bourání, kdy se uvolní vlákna. Azbest proto rozhoduje hlavně o tom, kolik bude stát rekonstrukce a jak se odveze odpad.

Co uděláte hned: než začnete cokoli bourat, nechte materiál určit. Podrobně v článku o azbestu ve starším domě.

Radon

Radon není vidět ani cítit. Referenční úroveň pro obytné a pobytové místnosti je 300 Bq/m³ a stanoví ji atomový zákon č. 263/2016 Sb. spolu s vyhláškou č. 422/2016 Sb. Starší dům bez hydroizolace a bez protiradonové ochrany ji může překračovat, aniž to kdokoli tuší. Rychlotest za pár dní jde obejít větráním, věřit se dá jen dlouhodobému měření přes topnou sezónu. Radon sám neměřím. Na prohlídce ho zapíšu jako položku k ověření a řeknu, jak se měří a kdo to dělá.

Co uděláte hned: zeptejte se prodávajícího, jestli se v domě někdy měřilo, a chtějte protokol. Podrobně v článku o radonu v domě před koupí.

Kam u domu lezu navíc proti bytu

Rozsah je stejných osm technických oblastí jako u bytu. Rozdíl je v tom, kam všude se musí vlézt: sklep, půda a krov, střecha zvenku, sokl a fasáda po celém obvodu, komín, přípojky a odvodnění pozemku.

U bytu tyhle věci řeší správce nebo společenství vlastníků a vy je zdědíte jako podíl. U domu je zdědíte celé i s účtem za ně.

Nebourám a neotvírám konstrukce. Co nevidím, píšu do zprávy jako otazník, ne jako jistotu. Celý rozsah je na stránce osm oblastí, které kontroluji, průběh krok po kroku na stránce jak inspekce probíhá.

Dva domy z inspekcí, které jsem dělal

Nebudu předstírat, že každý dům je katastrofa. Za sebou mám přes třicet provedených inspekcí a dopadají obojím směrem. Oba případy níž jsou z inspekcí, které jsem provedl já, anonymizované na přesnost obce.

Rozdíl mezi těmi dvěma zprávami je celá odpověď na otázku, k čemu kontrola domu je. Není to hledání důvodu couvnout. Je to podklad pro rozhodnutí. Jak vypadá hotová zpráva, ukazuje ukázka ze zprávy na zhruba 40 stranách; případovku dvojdomku rozebírá článek dům obstál.

Co ve zprávě dostanete

Písemnou zprávu s fotodokumentací do pěti pracovních dnů od prohlídky. Každý nález má místo, popis, stupeň závažnosti a orientační cenu opravy.

Náklady dělím do dvou sloupců: co se musí řešit hned, protože se to odkladem prodražuje, a co se dá rozložit do pěti let. Nerozhodujete se podle celkové sumy, ale podle toho, kolik peněz potřebujete mít teď. Rozdělení vysvětluje článek co opravit hned a co vydrží pět let.

Největší nálezy vám řeknu ještě na místě, ať nečekáte na zprávu, když běží rezervační lhůta. Jakou úroveň protokolu dostanete, se řídí tím, kolik dokumentace k domu je doloženo; pravidla jsou na stránce tři úrovně protokolu.

Skryté vady domu: pět let a doložka „jak stojí a leží“

Skrytou vadu koupené nemovitosti je potřeba vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit, nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku). Ta lhůta platí i tehdy, když prodávající není podnikatel, tedy u běžného prodeje mezi dvěma lidmi.

Věta „kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží“ na tom sama o sobě nic nemění. Ustanovení § 1918 míří na věci určené úhrnkem, ne na konkrétní rodinný dům. Nejsem advokát a výklad vaší smlouvy patří jemu, tohle je jen orientace v tom, na co se ptát.

Co s tím uděláte prakticky: nechte dům projít technicky před podpisem. Vadu, kterou máte popsanou a vyfocenou dřív, než podepíšete, promítnete do ceny. Vada, na kterou přijdete po nastěhování, se dokazuje mnohem hůř. Podrobně v článcích o pětileté lhůtě pro skryté vady a o doložce jak stojí a leží.

Kolik kontrola domu stojí

Rodinný dům 120 m²: asistence u prohlídky 13 400 Kč, standardní inspekce 21 600 Kč, komplet s termokamerou 41 900 Kč. Ceníkové ceny platí od 13. 9. 2026, jsou konečné, nejsem plátce DPH.

Doprava do 10 km je v ceně, dál 66 Kč za kilometr. Za objednávku přes konfigurátor je sleva 500 Kč. Přesnou částku pro váš dům spočítá konfigurátor ceny inspekce.

Platí se předem, storno podmínky jsou v obchodních podmínkách. Jestli řešíte hotovou stavbu, kterou nikdo průběžně nekontroloval, patří vám místo inspekce před koupí spíš velká inspekce hotové stavby.

Kdy kontrolu domu neobjednávat

Nebudu tvrdit, že jsem potřeba vždycky.

Když kupujete dům na demolici a jde vám o pozemek, technický stav domu je vedlejší. Když jde o malý objekt bez rozvodů, třeba chatu, je co kontrolovat málo a cena inspekce sní část toho, o co se hraje. Když už zprávu od jiného inspektora máte a chcete jen vědět, jestli je poctivá, je levnější druhý názor na cizí zprávu než nová prohlídka.

Volejte mě tam, kde je dům starší, kupní cena v milionech a kde jste na prohlídce byli jednou, za sucha a za světla. Proč se dům při jedné prohlídce vždycky ukáže v nejlepším, rozebírá článek o prohlídce domu.

Časté otázky ke kontrole domu