Co opravit hned a co vydrží pět let

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Aktualizováno 25. 9. 2026 · 7 min čtení

Jedno souhrnné číslo pod soupisem vad je nejhorší možný formát. Buď vás zbytečně vyděsí, protože se v něm skrývá výměna kotle, která by stejně přišla za čtyři roky. Nebo vás uspí, protože se v něm ztratí položka, kterou musíte řešit do měsíce.

Kupující potřebuje jinou informaci než jedno číslo. Potřebuje vědět, co zaplatí do Vánoc a co si může naplánovat.

Co patří do sloupce „hned“

Zařazení neurčuje výše částky, ale to, co se stane odkladem. Do prvního sloupce jde položka, která splňuje aspoň jedno ze tří kritérií.

Nese bezpečnostní riziko. Zábradlí, přístupné živé části elektroinstalace, chybějící chránič u zásuvek v koupelně, spotřebič bez přívodu spalovacího vzduchu. Tyhle položky jsou v prvním sloupci vždy, i když stojí dva tisíce.

Proces pokračuje. Zatékání, vzlínající vlhkost, koroze, dřevokazné napadení. Co se dnes opraví za desetitisíce, se za tři roky opraví za násobek, protože mezitím pracovalo dál.

Zakryje to další vrstva. Klasika u novostavby a u rekonstrukce. Hydroizolace před obkladem, rozvody před stěrkou, izolace před litím anhydritu. Dokud je to odkryté, je oprava levná. Potom je to bourání.

Všechno ostatní jde do pětiletého horizontu. I když je to drahé.

Co patří do sloupce „do pěti let“

Věci, které jsou na konci životnosti, ale ještě fungují. Krytina po dvaceti pěti letech. Kotel, který má za sebou dvě třetiny životnosti. Okna s netěsnícím kováním, které jde zatím seřídit. Fasáda s vlasovými trhlinami, které zatím nepropouštějí vodu.

U každé takové položky ve zprávě stojí, podle čeho jsem odhadl zbývající čas, a to je informace stejně důležitá jako částka. „Krytina bez zjevných poruch, stáří podle zápisu v dokumentaci 24 let, obvyklá životnost u tohoto typu je 30 až 40 let“ je použitelná věta. „Střecha starší“ není.

Druhý sloupec má i docela příjemný vedlejší účinek. Ukazuje, že normální dům není bezvadný dům. Většina položek, které v prohlídce vypadají hrozivě, končí právě tady, jako plánovaný výdaj s termínem, ne jako katastrofa.

Jak čísla vznikají a co znamenají

Vyčíslení je orientační, v cenové úrovni roku 2026, a u každé položky je napsáno, z čeho vychází. Z ceníkových sazeb, z cen materiálu, ze zakázek podobného rozsahu.

Není to rozpočet a není to nabídka. Slouží k tomu, abyste poznali řád: jestli jde o desetitisíce, nebo o statisíce. Závaznou cenu dá až firma, která si to přijede prohlédnout.

Součet obou sloupců navíc není hodnota vad nemovitosti a rozhodně to není částka, o kterou byste měli automaticky snížit nabídku. Odhad ceny nemovitosti nedělám, to je práce odhadce. Jak daleko protokol sahá a co netvrdí, popisuje metodika úrovní protokolu.

Proč to posiluje jednání o ceně

Jedno souhrnné číslo je pro protistranu snadný cíl. Zpochybní dvě položky, srazí celek o třetinu a jednání je u konce.

Věta „tohle musí být opraveno okamžitě, protože voda pracuje dál“ se zpochybňuje podstatně hůř. Má vlastní zdůvodnění, vlastní částku a nedá se rozmělnit v součtu. Argument o naléhavosti navíc nestojí na tom, kdo si víc věří, ale na tom, co se v konstrukci děje.

Rozdělení taky ukazuje, kde ustoupit. Sloupec „do pěti let“ je prostor pro kompromis, protože ty položky vás nepálí. Sloupec „hned“ prostor pro kompromis nemá, tam se ustupuje nanejvýš v termínu a v organizaci prací. Celý postup jednání rozebírá vyjednávací argumentář, který se dvěma sloupci pracuje jako se vstupem.

Jak to čte banka a jak vy

Praktická poznámka pro toho, kdo kupuje na hypotéku. První sloupec je částka, kterou musíte mít mimo úvěr a mimo rezervu na vybavení. Když vyjde vysoká, není to důvod od koupě utéct. Je to důvod ji dopředu vyjednat, dopředu naplánovat, nebo si připustit, že tenhle byt vyjde dráž, než jste čekali. Všechny tři cesty jsou lepší než ta čtvrtá, kdy se to zjistí až po nastěhování.

Druhý sloupec je plán, ne dluh. Rozpočítaný na pět let bývá řádově srovnatelný s tím, co dům stojí na běžné údržbě tak jako tak.

Kdy tohle dělení nic nepřinese

U přejímky nové novostavby od developera je první sloupec obvykle skoro prázdný a druhý taky, protože se neřeší náklady kupujícího, ale odstranění vad na účet developera. Tam je důležitější soupis a předávací protokol než peníze.

Smysl to dává u starší nemovitosti a u bytu po rekonstrukci, kde náklady na příštích pět let ponesete vy. Nejvíc tam, kde je nálezů hodně a mají hodně rozdílnou naléhavost. Jestli se inspekce vyplatí ve vašem případě, rozebírá článek vyplatí se inspekce, a co která úroveň protokolu obsahuje, najdete v ceně inspekce.

Zahraniční poznámka

Dělení nákladů na okamžité a na horizont jednoho až pěti let je součástí nizozemské prohlídky před koupí, bouwkundige keuring. Zpráva tam standardně obsahuje nalezené vady, odloženou údržbu, fotodokumentaci a odhad nákladů rozdělený právě na tyhle dvě skupiny. Prohlídka je v Nizozemsku povinná pro hypotéku se státní garancí NHG, pokud odhadované náklady na údržbu a opravy překročí 5 000 EUR.

Obě čísla jsou zahraniční a týkají se nizozemského trhu, ne českého. V Česku žádná taková povinnost není a banka po vás technickou prohlídku nechce. Zdroj: nizozemští poskytovatelé prohlídek a NHG podmínky. Přehled, jak se to dělá jinde, je v článku inspekce nemovitostí ve světě.

Souvislost s ostatními údaji ve zprávě

Horizont není totéž co závažnost. Kritická vada je skoro vždy ve sloupci „hned“, ale drobná vada tam být taky může, když nese bezpečnostní riziko nebo když se chystá zakrytí. Jak se závažnost a doloženost značí, popisuje článek dvě otázky u každé vady.

A pozor na jednu věc: u neověřené položky se do sloupců nepíše cena opravy, ale cena ověření. Odhadovat náklad na vadu, o které nevím, jestli existuje, by bylo číslo z ničeho. Jak se zapisuje vada, u které se zatím nic neděje, rozebírá text vada, u které zatím nic neteče. Skutečnou zprávu i s vyčíslením si můžete prohlédnout ve vzoru inspekční zprávy.

Časté dotazy