Poradna · Jak zapisuji nález

Dvě otázky u každé vady: jak je to vážné a jak jistě to vím

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Publikováno 5. 9. 2026 · 9 min čtení

Krátká odpověď: každý nález ve zprávě odpovídá na dvě nezávislé otázky. Závažnost říká, jak moc to vadí: kritická, významná, drobná. Doloženost říká, jak jistě to vím: zjištěno, doloženo, neověřeno. Vedle toho stojí samostatný praporek bezpečnostní riziko. Klíč k tomu, proč jsou osy dvě: „nevím“ není stupeň závažnosti. Vada může být zároveň kritická a neověřená.

Zpráva, ve které je u nálezu jediné slovo, vás nutí hádat. „K ověření“ vypadá jako mírnější stupeň než „kritická“, a přitom to není stupeň vůbec. Je to informace o mně, ne o bytě. Říká, že jsem se tam nedostal.

Proto ve zprávě rozlišuju dvě věci, které se běžně slévají do jedné stupnice. Tenhle článek popisuje, jak to zapisuju a jak s tím máte pracovat. O čtení zprávy jako celku, tedy o tom, co s třiceti nálezy dělat dál, je samostatný text jak číst inspekční zprávu. Tady jde o jeden řádek v ní.

Proč jedna stupnice nestačí

Představte si dva nálezy z jedné prohlídky bytu.

První: odchlípnutá lišta u podlahy v předsíni. Vidím ji, vyfotím ji, je to drobnost za pár stovek. Druhý: v koupelně je cítit odpad a instalační šachta je zazděná bez revizního dvířka. Vidím důsledek, příčinu ne. Když je za tou zdí špatně provedené napojení, jde o zásah do stoupačky a o jednání se společenstvím vlastníků. Když je to vyschlá zápachová uzávěrka, je to za deset minut.

V jedné stupnici musím pro druhý nález vybrat jednu nálepku. Napíšu „kritická“ a tvrdím víc, než vím. Napíšu „k ověření“ a ztratí se, že v nejhorší variantě jde o desítky tisíc. Ať vyberu cokoli, jednu z těch dvou informací zahodím.

Dvě osy tenhle problém nemají. Druhý nález je významný co do závažnosti a neověřený co do doloženosti. Obě věty jsou pravdivé současně a vy podle nich umíte jednat.

Osa první: jak je to vážné

Závažnost odpovídá na otázku, co se stane, když se s tím nic neudělá. Používám tři stupně a dávám je vždy k jednotlivému nálezu.

Kritická. Bez opravy se stav zhoršuje nebo znemožňuje užívání. Zatékání do konstrukce, nefunkční odvětrání spalinové cesty, vlhkost, která postupuje dál. Tyhle věci se neřeší slevou, ale odstraněním, protože sleva je zastaví jen na papíře.

Významná. Vada, která má cenu a je potřeba ji řešit, ale neběží na čas. Chybějící spád na balkoně bez aktuálního zatékání, nedodržená rovinnost podlahy nad tolerancí, špatně osazené okno. Patří do jednání o ceně a do plánu na nejbližší roky.

Drobná. Vada vzhledu nebo dokončení, kterou popíšu, protože do přejímacího protokolu patří, ale sama o sobě nemění rozhodnutí o koupi. Škrábanec na zárubni, nedotažená rozeta, nerovná spára silikonu.

Co v téhle stupnici není: souhrnná známka za byt. Žádný bronz, stříbro, zlato, žádná procenta, žádné razítko „prověřeno“. Sečíst kritickou vadu hydroizolace a osm škrábanců do jednoho čísla znamená vyrobit údaj, který nic neznamená. Ve zprávě najdete počty nálezů v jednotlivých kategoriích a u každého jeho vlastní řádek. Proč se tak nechovám ani k celku zprávy, píšu v metodice úrovní protokolu.

Osa druhá: jak jistě to vím

Druhá osa je starší než tenhle článek a je veřejně popsaná v metodice. Má také tři stupně.

Zjištěno. Viděl jsem to, změřil jsem to, nebo obojí. Je k tomu fotka nebo naměřená hodnota.

Doloženo. Sám jsem to neviděl, protože je to zakryté, ale existuje doklad z doby, kdy to vidět bylo. Fotka s datem, protokol o tlakové zkoušce, zápis ve stavebním deníku.

Neověřeno. Není vidět a není doloženo. Tohle je otazník a ve zprávě se nikdy nemaskuje na „pravděpodobně v pořádku“.

U každé neověřené položky mám povinnost sám vůči sobě uvést tři údaje: co konkrétně ověřit nešlo, co se stane v nejhorším případě, a jak se to dá ověřit včetně orientační ceny toho ověření. Poslední bod je ten, na kterém záleží. Riziko bez cesty k jeho uzavření je jenom strašení a to v protokolu nemá co dělat.

Bezpečnostní riziko stojí stranou obou os

Třetí věc, kterou u nálezu značím, není stupeň, ale praporek. Buď tam je, nebo není.

Důvod je jednoduchý. Uvolněné zábradlí na lodžii ve čtvrtém patře je z hlediska nákladů drobnost, dotažení kotev a hodina práce. Z hlediska následku je to pád z výšky. Kdybych se řídil jen cenou opravy, skončí ten řádek dole v seznamu mezi škrábanci. Kdybych ho kvůli riziku posunul mezi kritické vady, zkreslím tím rozpočet.

Praporek tenhle spor řeší tím, že ho odmítne. Nález si drží svoji závažnost i svoji doloženost a navíc nese značku, že tady jde o úraz. Položky s praporkem jsou v přehledu první, bez ohledu na cenu. Typicky: chybějící nebo nedotažené zábradlí, přístupné živé části elektroinstalace, chybějící proudový chránič u zásuvek v koupelně, uvolněný poklop šachty, spotřebič bez přívodu spalovacího vzduchu.

Praporek u nálezu neznamená, že se něco stane. Znamená, že to jde odstranit dřív, než se to stát může, a že se to má udělat jako první. U položek s bezpečnostním rizikem je ve zprávě vždy napsané, čím konkrétně se to uzavře.

Jak to vypadá v zápisu

Řádek zprávy pak nese čtyři údaje vedle popisu a fotky.

Koupelna, instalační šachta bez revizního dvířka, zápach z odpadu. Závažnost: významná. Doloženost: neověřeno. Bezpečnostní riziko: ne. Cesta k ověření: zřídit revizní dvířka a prohlédnout napojení, orientačně do deseti tisíc korun, po dohodě se společenstvím vlastníků.

Lodžie, zábradlí uvolněné v kotvení. Závažnost: drobná. Doloženost: zjištěno. Bezpečnostní riziko: ano. Cesta: dotažení a kontrola kotev před nastěhováním.

Dva řádky, dvě různé kombinace, ani jednou nemusíte hádat, co jsem tím myslel. Jak takový soupis vypadá na skutečné zakázce, ukazuje vzor inspekční zprávy.

Co s tím uděláte vy

Tři kroky, v tomhle pořadí.

Nejdřív praporky. Položky s bezpečnostním rizikem vyřešte nezávisle na jednání o ceně. Většina z nich je levná a jde odstranit hned.

Pak neověřené položky. U každé porovnejte dvě čísla, která máte ve zprávě: cenu ověření a cenu nejhorší varianty. Když je ověření levné a nejhorší varianta drahá, ověřte to dřív, než podepíšete. Když je to obráceně, otazník stačí zapsat do předávacího protokolu a jít dál.

Nakonec závažnost. Kritické vady patří do požadavku na odstranění, významné do jednání o ceně, drobné do soupisu k odstranění při přejímce. Jak se z toho staví jednání, rozebírám ve vyjednávacím argumentáři.

S penězi obě osy souvisí přes třetí údaj, kterým je čas. Vyčíslení oprav ve zprávě je rozdělené na to, co se musí řešit hned, a na to, co se dá rozložit do pěti let, viz co opravit hned a co vydrží pět let. A jestli je nález zapsaný jako nesoulad s dokumentem, nebo jako už vzniklá škoda, rozhoduje o tom, jak se o něm dá jednat: viz vada, u které zatím nic neteče.

Kdy je tahle přesnost k ničemu

U dvouletého bytu, kde je všechno přístupné, dokumentace kompletní a nálezů pět, je matice formalita. Zpráva má samá „zjištěno“, samé „drobná“ a druhá osa nikomu nic nepřidá. Přiznávám to rád, protože je to zároveň nejlepší možný výsledek inspekce.

Smysl to začíná dávat tam, kde je nálezů dvacet, část z nich se týká zakrytých konstrukcí a vy s tím jdete jednat s někým, kdo tohle jednání vede každý týden. Jak dopadá inspekce, která skončí dobře, jsem popsal v článku dům obstál.

Když máte v ruce zprávu od někoho jiného a nepoznáte, jestli s těmito dvěma otázkami pracuje, dá se to posoudit i nad hotovým dokumentem. O tom je článek druhý názor na cizí inspekční zprávu.

Zahraniční poznámka: nejsem s tím sám

Dvě věci níž jsou zahraniční údaje, ne tvrzení o českém trhu ani o české normě. Uvádím je proto, že v obou zemích došli k témuž oddělení nezávisle na sobě.

Britský standard RICS Home Survey Standard (1. edice, platná od března 2021) dává každému prvku domu stupeň 1 až 3 podle toho, jak naléhavá je oprava. A vedle té stupnice drží samostatnou značku NI, tedy „not inspected“, prvek nebyl prohlédnut. Výslovně se nesmí číst jako „v pořádku“, protože to není hodnocení, ale mezera.

Australská norma AS 4349.1 pro prohlídky před koupí rozlišuje Major Defect a Minor Defect, a k tomu Safety Hazard jako vlastní kategorii, která platí bez ohledu na to, kam by nález jinak spadl. Přesně z toho důvodu, který popisuju u zábradlí. Poznámka k přesnosti: rok vydání dostupný ze zdrojů je 2007 a to, jestli je to k roku 2026 stále poslední edice, jsem u Standards Australia neověřoval, přístup k textu je placený.

Jak se inspekce dělá v jiných zemích a kdo ji tam platí, je téma článku inspekce nemovitostí ve světě.

Proč to píšu veřejně

Ze stejného důvodu, proč je venku metodika úrovní protokolu. Pravidlo, které si můžete přečíst dopředu, se na místě neohne. Když si zaplatíte inspekci a v ní pak najdete nález označený jako kritický, máte právo vědět, podle čeho jsem k tomu slovu došel, a máte právo s tím nesouhlasit. Písemně, s odůvodněním, a vaše námitka zůstane ve zprávě uvedená.

Časté dotazy

Může být vada zároveň kritická a neověřená?

Ano a je to častý případ. Závažnost říká, jak moc věc vadí, když je opravdu taková, jak se jeví. Doloženost říká, jak jistě to vím. Zápach z odpadu ve stoupačce je potenciálně kritický nález a zároveň neověřený, dokud se šachta neotevře. Kdyby existovala jediná stupnice, musel bych jednu z těch dvou informací zahodit.

Co znamená praporek bezpečnostní riziko?

Je to samostatná značka vedle závažnosti, ne její stupeň. Dává se nálezu, u kterého hrozí úraz, bez ohledu na to, kolik stojí oprava. Uvolněné zábradlí na lodžii je levná oprava a zároveň riziko pádu. V jedné stupnici to vyjádřit nejde, proto stojí bezpečnostní riziko stranou a v přehledu nálezů se čte první.

Dostanu na konci zprávy jednu známku za byt?

Ne. Klasifikace je vždy per nález. Žádné bronz, stříbro, zlato ani procenta za nemovitost. Souhrnná známka slévá dohromady věci, které spolu nesouvisí, a čte se jako razítko kvality. Ve zprávě najdete počty nálezů v jednotlivých kategoriích, ne jedno číslo za byt.

Co mám dělat s nálezem, který je označený jako neověřený?

U každé neověřené položky je ve zprávě napsané, co konkrétně ověřit nešlo, co se stane v nejhorším případě a jak se to dá ověřit včetně orientační ceny. Rozhodujete se podle dvou věcí: jak drahá je ta nejhorší varianta a kolik stojí ověření. Když je ověření levné a nejhorší varianta drahá, ověřte to před podpisem. Když je to obráceně, zapište otazník do protokolu a jděte dál.

Chcete vědět, co doopravdy kupujete?

Nezávazná poptávka Spočítat cenu kontroly →