Nevíte, co je pod omítkou.
Postavili jste dům a nikdo ho za vás průběžně nekontroloval. Buď jste dozor neměli, nebo jste ho měli formálně: podepsal, co bylo potřeba k úřadu, ale na stavbě u ničeho nestál. Výsledek je stejný. Nevíte, co je pod omítkou.
Velká inspekce je zpětná kompletní kontrola hotové stavby. Projdu dům celý, změřím, co se změřit dá, prohledám dokumentaci a sepíšu, v jakém stavu to je a co s tím.
Co za 50 tisíc dostanete a co ne
Buďme si rovni hned na začátku.
Za 50 tisíc vám prohlédnu všechno, co vidět jde. Co vaše firma zakryla bez fotky, nevidí nikdo.
Tohle je hlavní věta téhle stránky a nechci, aby zapadla. Hydroizolace pod základovou deskou, armování ve věnci, provedení parozábrany pod sádrokartonem. Když to nikdo nevyfotil a nikdo u toho nebyl, zjistí se to až tehdy, když se to projeví. Někdy za rok, někdy za deset let, někdy nikdy.
Co udělám, je tohle. Projdu dům odshora dolů, zaměřím geometrii, změřím vlhkost, projedu termokamerou obálku budovy a napojení konstrukcí. Prohledám dokumentaci a deník a poskládám z nich, co se na stavbě dělo. Kde je pochybnost a nedá se rozhodnout okem, pojmenuju ji jako riziko a napíšu, čím se dá ověřit a kolik to bude stát. Dostanete protokol, prioritizovaný seznam a jasné rozdělení: tohle je v pořádku, tohle je vada, tohle je otazník.
Velká inspekce není dozor. Ani se tak netváří
Kdybych vám dneska nabízel to samé co technický dozor za třetinu ceny, lhal bych vám.
Plný technický dozor na dům za 5 milionů vychází podle mojí vlastní kalkulačky na dozor-brno.cz na 90 až 125 tisíc ve standardním rozsahu. Velká inspekce stojí 50 tisíc.
Není to totéž. Dozor vadám předchází a vidí i to, co se zakrývá. Velká inspekce najde jen to, co je po dostavbě ještě vidět nebo změřitelné. Levnější je, protože umí míň.
Jestli teprve stavíte, neplaťte si velkou inspekci. Zaplaťte si dozor a ušetříte. Jestli je dům hotový, dozor už si koupit nemůžete, protože není co hlídat. Můžete si koupit jen zpětný pohled. Ten dělám za 50 tisíc a říkám vám dopředu, kde má strop.
Sleva 10 % za doloženou stavbu
Když mi předáte průběžnou dokumentaci (fotky zakrývaných konstrukcí, deník, protokoly zkoušek), zkontroluju dům rychleji a o ten čas se dělíme. Je jedno, čím to vedete: stavební deník na domeum.app (ten jsem dělal já), jiný elektronický deník, nebo složka fotek s daty. Rozhoduje, co v ní je, ne kde je.
Sleva je 5 000 Kč. Cena s doloženou stavbou tedy vychází na 45 000 Kč. Konečná, nejsem plátce DPH.
Není to bonus za dobré chování. Je to prostý výpočet. Fotka zakryté hydroizolace s datem mi ušetří půl dne dohadování a vám ušetří otazník v protokolu. Zaplatíte míň a dostanete přesnější zprávu.
Jestli teprve stavíte a tohle čtete včas, nejlevnější věc, kterou dneska můžete udělat, je začít fotit a zapisovat. Jak na to, píšu v Poradně na dozor-brno.cz.
Plíseň v koutě není estetický problém
Nejčastější věc, kterou po dostavbě lidé odbydou, je vlhký roh. Vymalují ho a čekají, že to přejde. Nepřejde.
Plíseň v koutě je fyzika. Tepelný most, nízká povrchová teplota, kondenzace, plíseň. Když se nezmění jedna z těch veličin, vrátí se to. Zjistit se to dá měřením a termokamerou, a to je přesně to, co při velké inspekci dělám.
Spočítat si riziko můžete i sami. Na tohle jsem udělal kalkulačku: riziko plísně v koutě. Zadáte teploty a vlhkost a vypadne z toho, jestli jste na hraně, nebo za ní. Když jste za ní, není to důvod k panice, je to důvod k měření.
Co dostanete na papíře
Protokol o inspekci. Odborné vyjádření k tomu, co jsem viděl a naměřil, k datu prohlídky.
Uvnitř je fotodokumentace, naměřené hodnoty, popis vad s mírami a rozdělení podle priorit. Co řešit hned, co do roka, co hlídat a co nechat být. U rizik, která se bez otevření konstrukce nedají potvrdit, napíšu, jak se ověřit dají a co to stojí.
Jak taková zpráva vypadá, si můžete prohlédnout na vzoru inspekční zprávy. Úroveň protokolu, kterou dostanete, se odvíjí od toho, kolik toho šlo ověřit. Vysvětluje to stránka tři úrovně protokolu.
Pokud se blíží konec záruční lhůty od vaší stavební firmy, je to samostatné téma a má vlastní načasování. Rozebírám ho v článku inspekce před koncem záruky.
Nejsem advokát a neposkytuji právní služby. Můj protokol je technický popis stavu díla, podklad, ne právní rozbor.
Časté otázky
Doporučíte mi firmu, která ty vady opraví?
Ne. Opravu si zadáte, komu chcete. Nezprostředkovávám firmy, neberu provize a nedoporučuji řemeslníky. Kdybych to dělal, měl bych důvod hledat víc vad, než jich je, a moje zpráva by přestala mít cenu. Co pro vás udělám: v protokolu popíšu vadu tak konkrétně, aby vám na ni kdokoliv dokázal dát nabídku, a napíšu orientační rozsah prací. S tím obvoláte tři firmy a porovnáte je.
Nemám žádnou dokumentaci ze stavby. Má velká inspekce vůbec smysl?
Má, ale dostanete základní úroveň protokolu. To znamená, že se opřu jen o to, co je po dostavbě vidět a změřitelné, a víc věcí zůstane jako otazník. Pořád se to vyplatí, protože otazník na papíře je lepší než otazník v hlavě. Co udělejte hned: než přijedu, projděte e-maily, telefon a šuplík. Fotky z průběhu stavby, i špatné a bez popisu, mají cenu. Každá zakrytá konstrukce, kterou vyfotil aspoň někdo, je jeden otazník míň.
Není lepší si zaplatit technický dozor?
Jestli teprve stavíte, ano. Není to totéž. Dozor vadám předchází a vidí i to, co se zakrývá. Velká inspekce najde jen to, co je po dostavbě ještě vidět nebo změřitelné. Levnější je, protože umí míň. Plný technický dozor na dům za 5 milionů vychází podle mojí kalkulačky na 90 až 125 tisíc ve standardním rozsahu. Pokud je ale dům hotový, dozor už koupit nejde. Tam má velká inspekce smysl.
Co když najdete vadu, která se nedá opravit bez bourání?
Napíšu to na rovinu a napíšu i to, jestli spěchá. Ne každá vážná vada se musí řešit hned. U každé položky dostanete tři věci: co to je, co se stane, když se to neřeší, a jaká je nejlevnější cesta k jistotě. Někdy je tou cestou sonda za pár tisíc, ne rekonstrukce za statisíce. Rozhodnutí děláte vy, ale ne poslepu.
Dům máte hotový. Otazníky se samy nevyřeší.
Napište mi, co jste stavěli, kdy to bylo dokončené a co všechno z toho máte doložené. Pošlu termín a řeknu vám rovnou, jestli má velká inspekce ve vašem případě smysl, nebo ne.