Papíry, které musíte chtít při koupi nemovitosti: PENB, revize, deník, kolaudace

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 5 min čtení

Nemovitost si prohlédnete za hodinu. Její historii přečtete jen z papírů. A právě v papírech je to, co při prohlídce neuvidíte: co se opravovalo, co je po revizi a co se stavělo mimo projekt.

Prodávající vám dá to, co má a co si vyžádáte. Když nechcete, nedá nic. Proto je seznam níž. Ne jako formalita. Jako obrana.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

PENB řadí dům do třídy od A do G a ukazuje, kolik energie spotřebuje na vytápění a ohřev vody. U prodeje je zpravidla povinný a prodávající ho má kupujícímu předat. Třída G není konec světa, ale je to jasné číslo v ruce místo dohadů o účtech za teplo.

Když PENB chybí, ptejte se proč. Buď ho nikdo neudělal, nebo se výsledek nelíbil. Obojí je informace.

Revizní zprávy elektro, plyn, komín

Revize jsou papír o bezpečnosti. Elektroinstalace, plynové rozvody a spotřebiče, komín u domu s krbem nebo kotlem na tuhá paliva. Každá revize má datum platnosti a jméno revizního technika. Prošlá nebo chybějící revize znamená, že stav nikdo nezkontroloval a odpovědnost přechází na vás dnem, kdy nemovitost převezmete.

U elektro mě zajímá i to, jestli odpovídá revizní zpráva skutečnému stavu. Papír může být z doby před přestavbou, po které se s rozvody hýbalo. To pak není revize aktuálního stavu, ale historický dokument.

Kolaudace a doklad o užívání

Doklad, že se nemovitost smí užívat k danému účelu, je základ. U starších staveb to je kolaudační rozhodnutí, u novějších kolaudační souhlas, po účinnosti nového stavebního zákona jde o kolaudační rozhodnutí podle nové úpravy. Bez tohohle papíru kupujete stavbu, u které není jisté, že je vůbec legální a užívatelná.

Pozor hlavně u přístaveb, půdních vestaveb a změn účelu užívání. Když se stavělo bez povolení, je to riziko, které se táhne s nemovitostí a přejde na vás.

Stavební deník a dokumentace skutečného provedení

U novostavby a rekonstrukce je tohle nejcennější podklad a zároveň ten, který prodávající nejčastěji nemá. Stavební deník je den po dni záznam o tom, kdo co dělal, jaké materiály se použily a co se v průběhu měnilo proti projektu. Dokumentace skutečného provedení pak ukazuje, jak stavba doopravdy dopadla, ne jak měla vypadat na papíře.

Proč to řešit u koupě? Protože bez deníku reklamujete vady těžko. Nemáte důkaz, jak se to postavilo, čím a kdo za to odpovídá. Papírový deník se navíc často ztratí. Elektronický zůstává, a proto na sebe u nových staveb radím vyžádat právě jeho.

Doklady o materiálech a zárukách

U novostavby nebo čerstvé rekonstrukce si vyžádejte doklady o použitých materiálech, prohlášení o vlastnostech u zabudovaných výrobků a záruční listy na okna, kotel, tepelné čerpadlo, fotovoltaiku. Záruka se váže na doklad. Bez papíru vám ji dodavatel neuzná, i kdyby ještě běžela.

U bytu k tomu patří i doklady vztahující se k celému domu a společenství vlastníků. Co všechno u bytu v bytovém domě chtít, rozebírám ve zvláštním článku o SVJ a fondu oprav.

Co dělat, když dokumentace chybí

Chybějící papír není důvod od koupě utéct. Je to důvod srazit cenu o riziko, které přebíráte. Část dokladů se dohledá. Projektovou dokumentaci a kolaudaci má archiv stavebního úřadu, revize jdou objednat znovu, PENB nechá vlastník zpracovat. Zbytek nahradí nezávislá prohlídka, která popíše skutečný stav místo chybějícího papíru.

Přehled toho, co při inspekci sleduji, najdete na stránce co při inspekci kontroluji. Když dokumentace chybí a stav není jasný, je prohlídka to nejlevnější, co v celé transakci uděláte.

Časté otázky

Text je obecná informace k dokumentaci u koupě nemovitosti, ne právní poradenství. Rozsah povinné dokumentace, povinnost předat PENB a náležitosti kolaudace se řídí aktuálními předpisy a konkrétní situací stavby. Uvedené odkazy na zákony a vyhlášky jsou orientační a před podpisem smlouvy je vhodné je ověřit u advokáta nebo na stavebním úřadě.