Koupě bytu: na co si dát pozor

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 3 min čtení

Byt se prodává nachystaný. Uklizený, vyvětraný, čerstvě vymalovaný. To není vada. Je to marketing. Vada je pod tím a čeká, až podepíšete.

Vlhkost v koupelně a za nábytkem

Koupelna je nejvíc namáhaná místnost v bytě. Špatné těsnění vany, netěsnící sprchový kout, dožilá hydroizolace pod dlažbou. Voda si najde cestu do sousední místnosti nebo k sousedům pod vás. Čerstvá výmalba mapy zakryje. Vlhkoměr ne.

Druhé místo, kde se vlhkost skrývá, je za nábytkem u obvodových stěn. Skříň u studeného rohu a za ní plíseň, kterou při prohlídce nikdo neodsune. Studený roh je tepelný most a ten ukáže termokamera hned. Na to, kdy se studený kout skutečně stane rizikovým, jsem udělal kalkulačku rizika plísně v koutě.

Balkon a lodžie

Balkon vypadá jako detail. Není. Špatný spád odvádí vodu k domu místo od něj. Chybějící nebo popraskané oplechování pouští vodu pod dlažbu. Odtud teče do konstrukce a promáčí strop bytu pod vámi. Reklamace mezi sousedy pak stojí víc nervů než peněz.

U lodžie se dívám na napojení podlahy na fasádu, na stav zábradlí a na to, jestli voda někam neteče už dnes. Skvrny na podhledu lodžie pod vámi jsou první varování. U zábradlí navíc hlídám výšku. Na to, jestli splňuje normu, jsem udělal kalkulačku výšky zábradlí.

Okna

Okno má těsnit, jít zavřít bez tlaku a nikde nefoukat. Zamlžené sklo mezi tabulemi znamená prasklý dvojsklo a výměnu. Kondenzace na rámu v rozích ukazuje tepelný most nebo špatné osazení. Okna se u bytů podceňují, protože vypadají v pořádku. Foukat začnou v zimě, kdy už je pozdě.

Společné části domu

Tohle je slepá skvrna skoro každého kupce. Kupujete byt a díváte se na byt. Ale platíte i podíl na domě. Zatékající střecha, promáčené sklepy, popraskaná fasáda, dožilý výtah. To všechno se jednou opraví ze společného fondu, tedy i z vaší kapsy.

Projděte sklep, půdu, střechu z chodby, společné prostory. Zeptejte se na stav fondu oprav a plánované investice. Dům, který se roky neinvestuje, si o velký příspěvek řekne. Ne dnes. Ale řekne.

Rozvody a stoupačky

Stoupačky jsou páteř domu a nejdražší skrytá investice. Původní litinové nebo ocelové rozvody z osmdesátých let jsou u konce životnosti. Jejich výměna je zásah do celého sloupce bytů a stojí statisíce. V bytě samotném hlídám stav zásuvek, jistič, materiál rozvodů vody a plynu a to, jestli se s nimi hýbalo bez papíru.

Všech těchto věcí se dotýká jednotný postup, který vedu u každé prohlídky. Přehled máte na stránce co při inspekci kontroluji. Kde přesně se vady schovávají a jak je najít, rozebírám v článku skryté vady bytu.

Kupujete rodinný nebo starší dům, ne byt? Tam platí jiná pravidla a řeší je sesterský web zkontrolujdum.cz.

Časté otázky