# Inspekce před koncem záruky: co se zárukou skončí a co platí dál > Konec sjednané záruky neruší zákonná práva z vad, ta mají vlastní lhůty. Co uplatníte jen v záruce, co platí dál a proč vady doložit s datem. Zdroj: https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-inspekce-pred-koncem-zaruky.html Aktualizace: 2026-10-18 --- Poradna · konec záruky novostavby Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html), technický a stavební dozor. Aktualizováno 18. 10. 2026 · 9 min čtení **Krátká odpověď:** se sjednanou zárukou končí jen to, co developer slíbil nad rámec zákona (§ 2113 odst. 1 občanského zákoníku). Vadu krytou zárukou je potřeba vytknout do konce záruční doby (§ 2117). Zákonná práva z vadného plnění trvají dál, ale ve vlastních lhůtách: skrytou vadu stavby, kterou měla už při převzetí, lze vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2) a vždy bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1). Záruční doba běží od odevzdání, pětiletá lhůta od nabytí, takže při záruce pětileté nebo delší může být zákonná lhůta po jejím konci už vyčerpaná. U bytu zákon pětiletou lhůtu výslovně neuvádí, vady proto oznamujte co nejdřív. Prohlídka před koncem záruky popíše vady, které jsou při ní vidět nebo změřitelné, s datem a fotkou. Developerovi je pak oznámíte písemně, dokud je můžete uplatnit i ze záruky. Po první zimě se v rohu u obvodové stěny objeví plíseň, okno táhne a nad dveřmi se ukáže trhlina. U novostavby to není nic výjimečného. Materiály vysychají, konstrukce sedají a řada vad se projeví až po první topné sezoně. Často k tomu zazní, že na reklamaci je čas jen do konce záruky a potom opravu zaplatí majitel. Zákon to takhle neupravuje. Se zárukou končí jen práva ze záruky, zákonná práva z vadného plnění mají vlastní lhůty a platí dál. ## Záruka a zákonná práva z vad jsou dvě různé věci Záruku za jakost dává developer nebo zhotovitel prohlášením, že vás uspokojí nad rámec zákonných práv z vadného plnění (§ 2113 odst. 1 občanského zákoníku). Délku záruky u nemovitosti zákon nestanoví, určuje ji prohlášení o záruce, obvykle smlouva nebo záruční list. Zaručí-li se developer, že si byt po určitou dobu při obvyklém použití uchová své funkce a výkonnost, má kupující ze záruky alespoň právo na opravu věci nebo na dodání nové věci bez vad (§ 2114 odst. 1). Na koupi nemovité věci se v ostatním přiměřeně použijí ustanovení o koupi movitých věcí (§ 2131). | | Záruka za jakost | Zákonná práva z vad | | --- | --- | --- | | Jak vzniká | Prohlášením ve smlouvě, v záručním listu nebo v reklamě (§ 2113 odst. 1 a 2) | Ze zákona, i bez záruky (§ 2100 odst. 1) | | Na jakou vadu | Na to, co záruka podle svého znění kryje, i na vadu, která se objeví až po převzetí (§ 2113 odst. 1). Ne na vadu, kterou po přechodu nebezpečí škody způsobila vnější událost (§ 2116) | Na vadu, kterou měl byt nebo dům při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, u koupě obvykle při převzetí (§ 2100 odst. 1, § 2121 odst. 1) | | Lhůta | Záruční doba běží od odevzdání (§ 2115), u díla od předání (§ 2619). Vadu je potřeba vytknout do jejího konce (§ 2117) | Vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste vadu mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1). Skrytou vadu stavby nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2), u díla od převzetí stavby (§ 2629 odst. 1) | | Po konci záruky | Pozdě vytknutou vadu soud ze záruky nepřizná, když to developer namítne a nešlo o skutečnost, o které věděl nebo musel vědět (§ 2117, § 1921 odst. 2) | Platí dál ve vlastních lhůtách. Při záruce pět let a delší může být zákonná lhůta po jejím konci už vyčerpaná | U stavby na smlouvu o dílo rozebírá rozdíl článek [záruka za jakost není automatická](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-vady-dila-zaruka-jakosti.html). ## Zjevné vady patří do předávacího protokolu Zjevnou vadu, kterou jste s obvyklou pozorností museli poznat už při uzavření smlouvy, u prodávajícího uplatnit nejde, ledaže vás výslovně ujistil, že věc je bez vad, nebo vadu lstivě zastřel (§ 2103). U díla převzatého bez výhrad soud právo ze zjevné vady nepřizná, když zhotovitel namítne, že nebylo uplatněno včas (§ 2605 odst. 2). Zjevné vady proto patří do předávacího protokolu. U koupě je potřeba vadu zjevnou při prohlídce oznámit bez zbytečného odkladu (§ 2112 odst. 1 věta první). O ztrátě práva ze zjevné vady rozhoduje § 2103 (u koupě) a § 2605 odst. 2 (u díla), ne konec záruky. Zda lze zjevnou vadu uplatnit ze záruky, záleží na jejím znění, ať posoudí advokát. ## Skryté vady a jejich lhůty Skrytou vadu stavby lze prodávajícímu vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2), u smlouvy o dílo do pěti let od převzetí stavby (§ 2629 odst. 1). Pro stavbu zákon místo obecné dvouleté meze skryté vady (§ 2112 odst. 1) stanoví pět let (§ 2129 odst. 2). Uvnitř těchto pěti let je potřeba vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1 ve spojení s § 2131, u díla § 2629 odst. 1). Vada, kterou měsíce přehlížíte, může být oznámena pozdě dřív, než záruka skončí. Když vada pochází ze skutečnosti, o které prodávající při odevzdání věděl nebo musel vědět, námitku pozdního vytknutí nemá (§ 2129 odst. 2). U díla může pětiletou lhůtu zkrátit prováděcí předpis pro některé části stavby až na dva roky. Ujednání stran o zkrácení se nepřihlíží, je-li objednatel slabší stranou (§ 2629 odst. 2). Smlouvu přesto zkontrolujte. Lhůta u koupě běží od nabytí. Vlastnické právo k bytu nebo domu zapsanému v katastru se nabývá zápisem (§ 1105), převzetí bývá jiný den. Bezpečné je počítat pět let od dřívějšího z obou dat. U bytu jako jednotky mluví § 2129 odst. 2 o stavbě spojené se zemí pevným základem, jednotku výslovně nejmenuje a výklad se může lišit. Kdyby se pětiletá lhůta na jednotku nepoužila, zůstala by obecná dvouletá mez z § 2112 odst. 1, u bytu proto vady oznamujte co nejdřív a nespoléhejte na celých pět let. Víc je v článku o [lhůtě na skryté vady](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-skryte-vady-lhuta-2129.html). Důkaz je první dva roky snazší. Když kupujete jako spotřebitel a vada se projeví do dvou let od přechodu nebezpečí škody na vás (u koupě obvykle od převzetí, § 2121 odst. 1), má se za to, že tu byla už při převzetí, pokud to nevylučuje povaha vady (§ 2129 odst. 3, u díla do dvou let od převzetí § 2629 odst. 3). Po dvou letech je potřeba doložit, že vada byla v bytě od začátku (§ 2100 odst. 1). ## Proč vady doložit a oznámit ještě v záruce Dokud záruka běží, řešíte vadu podle toho, co developer sám slíbil. Po jejím konci může zbýt zákonná cesta, pokud ještě neuplynuly zákonné lhůty, a jedná se v ní o tom, jestli vada byla v bytě nebo domě od začátku. Datovaná zpráva s fotkami a měřením zachytí stav k určitému dni a písemné oznámení s doručenkou doloží, co a kdy jste developerovi vytkli. To se hodí, když přijde námitka, že vada byla vytknuta pozdě. Soud k ní přihlédne, jen když ji prodávající vznese (§ 2112 odst. 2). Vadu, o které už víte, s oznámením na konec záruky nenechávejte, oznamuje se bez zbytečného odkladu (§ 2112 odst. 1, u záruky § 1922 odst. 1). Prohlídka před koncem záruky je pro vady, kterých jste si nevšimli: za nábytkem, pod povrchem a ve společných částech. Lhůtu pro oznámení neodsouvá, ta běží od okamžiku, kdy jste vadu mohli při dostatečné péči zjistit. Zákon inspekci nevyžaduje. Vadu, kterou znáte, můžete oznámit sami, písemně a s datem. Prohlídka má smysl u vad, které nevidíte, nebo když chcete měření a fotodokumentaci k datu prohlídky. ## Kdy prohlídku naplánovat - **Průběžně.** Vadu, kterou vidíte, oznamte písemně hned, bez ohledu na to, kdy záruka končí. - **Několik měsíců před koncem záruční doby.** Naplánujte prohlídku. Oznámení vad pošlete tak, aby dorazilo před koncem záruční doby, odpověď developera stihat nemusíte. Chcete-li termokameru, plánujte prohlídku do topné sezony. - **Inspekce a zpráva.** Projdu byt i společné části a změřím vlhkost. V balíčku Komplet projdu stěny a okna i termokamerou. Do 5 pracovních dnů od prohlídky máte písemnou zprávu s fotodokumentací. - **Oznámení vad.** Vady ze zprávy oznámíte developerovi písemně a prokazatelně hned po převzetí zprávy. Co kryje záruka, vytknete do konce záruční doby (§ 2117). Tohle je situace, kdy dům nebo byt už nějakou dobu užíváte. Jiná situace nastane, když je stavba čerstvě dokončená a nikdo ji průběžně nekontroloval. Tam nejde o záruční dobu, ale o to zjistit vůbec poprvé, co je uvnitř. Na to je [velká inspekce hotové stavby](https://inspekcepredkoupi.cz/velka-inspekce.html). ## Co zkontrolovat v bytě V bytě se po první zimě a topné sezoně ukáže, co se při přejímce ještě neprojevilo. Okna, jestli těsní a nefoukají. Vlhkost a plísně v rozích u obvodových stěn a v koupelně. Trhliny ve zdivu, hlavně nad dveřmi a okny, a jestli se pohybují. Rovinnost stěn a podlah. Funkčnost topení, rozvodů vody a elektro. U trhlin a rovinnosti se reklamace vede číslem, ne dojmem. Na tohle jsem udělal kalkulačku. [Kontrola geometrických odchylek](https://domeum.app/kalkulacky/geometricke-odchylky) vám řekne, jestli je odchylka svislosti nebo rovinnosti ještě v toleranci, nebo už mimo ni. Tepelný most a skryté zatékání oko nevidí. Termokamera je ukáže jako rozdíl teplot povrchu, když je mezi interiérem a exteriérem orientačně aspoň deset stupňů, tedy v topné sezoně. Co všechno kontroluji, najdete v [co při inspekci kontroluji](https://inspekcepredkoupi.cz/kontrola.html). Kde se v bytě vady schovávají, rozebírá článek [skryté vady bytu](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-skryte-vady-bytu.html). ## Co zkontrolovat ve společných částech S bytem kupujete i podíl na společných částech domu (§ 1159). Střecha a její napojení. Fasáda, hlavně praskliny a odlupující se povrch. Sklep a jeho vlhkost. Garáže, výtah, společné chodby a osvětlení. Odvodnění kolem domu. Vada ve společných částech se týká všech vlastníků. Při uplatňování práv z vady jednotky zastupuje vlastníky společenství vlastníků (§ 1196 odst. 2), proto se vyplatí řešit prohlídku a oznámení vad s výborem SVJ za celý dům. ## Jak vady doložit a oznámit Ke každé vadě patří místo, popis, fotka a datum, kdy jste ji zjistili. Z obecné formulace typu „drobné nedodělky“ se nedá poznat, co a kde se má opravit. Oznámení pošlete písemně a prokazatelně, doporučeně s dodejkou nebo datovou schránkou. Jak ho sepsat, ukazuje návod na [reklamaci vad u developera](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-reklamace-vad-u-developera.html). Včasným oznámením spor nekončí. Když developer vadu neodstraní ani po výzvě, zbývá výzva přes advokáta, dohoda o slevě, nebo soud. Právo z vady se přitom promlčuje, obecná promlčecí lhůta trvá tři roky (§ 629 odst. 1). Od kdy běží u vaší vady, ať posoudí advokát. Já dodám technický podklad. Pokud teprve novostavbu přebíráte, začněte u [přejímky novostavby](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-prejimka-novostavby.html), a pokud řešíte inspekci obecně, mrkněte na přehled [inspekce nemovitosti před koupí](https://inspekcepredkoupi.cz/index.html). ## Časté otázky ### Co se změní, když skončí záruka na novostavbu? Skončí možnost uplatnit vadu ze záruky, vadu krytou zárukou je potřeba vytknout do konce záruční doby (§ 2117 občanského zákoníku). Zákonná práva z vadného plnění trvají dál, ale ve vlastních lhůtách: skrytou vadu stavby, kterou měla už při převzetí, lze vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2) a vždy bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1). Je-li záruka pětiletá nebo delší, může být zákonná lhůta po jejím konci už vyčerpaná. U bytu zákon pětiletou lhůtu výslovně neuvádí, vady proto oznamujte co nejdřív. ### Proč dělat inspekci před koncem záruky novostavby? Dokud záruka běží, uplatníte vadu i ze záruky podle toho, co developer slíbil (§ 2113 odst. 1 občanského zákoníku). Po jejím konci může zbývat zákonná cesta, pokud ještě neuplynuly zákonné lhůty, a řeší se v ní, jestli vada byla v bytě od začátku (§ 2100 odst. 1). Zpráva popíše vady, které jsou při prohlídce vidět nebo změřitelné, s fotkami a datem prohlídky. Zákon inspekci nevyžaduje: vadu, kterou znáte, můžete oznámit sami, písemně a s datem. Po převzetí zprávy vady oznamte hned. ### Co zkontrolovat před koncem záruky bytu? V bytě okna a jejich těsnost, vlhkost a plísně v rozích a koupelně, trhliny ve zdivu, rovinnost povrchů, funkčnost rozvodů a topení. Ve společných částech střechu, fasádu, sklep, garáže a společné prostory. Vady se často projeví až po první zimě a první topné sezoně. ### Jak reklamovat vady novostavby před koncem záruky? Každou vadu popište, kde je a co je špatně, s fotkou a datem zjištění, a oznamte ji developerovi nebo zhotoviteli písemně a prokazatelně. Vadu, o které víte, oznamte bez zbytečného odkladu (§ 2112 odst. 1 občanského zákoníku), vady kryté zárukou nejpozději do konce záruční doby (§ 2117). Lhůty podle vaší smlouvy ať posoudí advokát. ### Kdo řeší reklamaci ve společných částech domu? Při uplatňování práv z vady jednotky zastupuje vlastníky společenství vlastníků (§ 1196 odst. 2 občanského zákoníku). U střechy, fasády nebo sklepa se proto vyplatí domluvit s výborem SVJ, aby prohlídku společných částí a oznámení vad řešil za celý dům. ## Zdroje - Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění účinné od 1. 1. 2026: § 629, § 1105, § 1159, § 1196, § 1921, § 1922, § 2100, § 2103, § 2112 až § 2117, § 2121, § 2129, § 2131, § 2605, § 2619 a § 2629. Blíží se konec záruky na váš byt nebo dům? Projdu ho a vady sepíšu s místem, fotkou a datem. Inspekce je placená služba. Cenu vidíte předem v kalkulátoru, odesláním poptávky se nic neúčtuje. [Nezávazná poptávka](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) [Spočítat cenu inspekce →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html) Tento text je obecná orientace v tématu, ne právní poradenství ke konkrétnímu případu. Délku a rozsah záruky, typ smlouvy (kupní, nebo o dílo) a běh lhůt u konkrétní vady si nechte posoudit advokátem. ## Přijedu se podívat s vámi Když na prohlídku nechcete jít bez odborníka, ozvěte se. Vyberete službu, cenu vidíte hned; kdy na prohlídku jdete, napište do poznámky. [Nezávazná poptávka →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) Ozvu se obvykle do 24 hodin. Odesláním se nic neúčtuje a nabídka je nezávazná. ## Další v tématu: Záruka [Vady novostavby 5 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-vady-novostavby.html) [Kročejový hluk v bytě 5 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-krocejovy-hluk.html) [Past hotového díla 6 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-efekt-hotoveho-dila.html) [Vady novostavby →](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-vady-novostavby.html) Štítky [Záruka](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-zaruka.html) [Novostavba](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-novostavba.html) [← Zpět na téma Záruka](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-zaruka.html) · [Celá poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.