Záruka za jakost není automatická. Odpovědnost za vady ano.

Krátká odpověď: Přebíráte novou stavbu nebo rekonstrukci a za měsíc praská dlažba. Firma tvrdí, že jste si nesjednali záruku. Na opravu to nemá vliv. Záruka za jakost se opravdu musí sjednat, ale zákonná odpovědnost za vady při předání platí vždy. Vytkněte vadu písemně a doložte, že tam byla už při převzetí.

Nejdřív si ujasněte, který zákon vás chrání

Tenhle článek řeší jinou situaci než skryté vady koupené nemovitosti. Rozdíl je zásadní a plete se často. Když jste koupili hotový byt nebo dům a vada se objeví až potom, jdete cestou skrytých vad podle paragrafu 2129. To rozebírám v článku o lhůtě na skryté vady. Když naopak stavíte nebo rekonstruujete na smlouvu o dílo a přebíráte výsledek od zhotovitele, platí pravidla o vadách díla. A o těch je řeč tady.

Vady díla upravuje občanský zákoník v paragrafech 2615 až 2630 (platné k červenci 2026). Rozhoduje okamžik předání. Co dílo mělo za vadu už při převzetí, jde za zhotovitelem, i když se to projeví později.

Dva nároky, které se pletou do jednoho

Firmy rády říkají větu „na to nemáte záruku“. Zní to jako konec debaty. Není. Míchají se v ní dvě různé věci, které spolu nesouvisí tak, jak to vypadá.

První je zákonná odpovědnost za vady. Ta vzniká ze zákona a platí vždy. Zhotovitel odpovídá za vady, které dílo mělo v době předání. Druhá je záruka za jakost. Ta automatická není. Musí být sjednaná ve smlouvě o dílo (§ 2619 občanského zákoníku, platné k červenci 2026), jinak nevznikne. Záruka jde nad rámec zákona. Slibuje, že dílo zůstane bez vad po dohodnutou dobu, i u vad, které vznikly až po předání.

Takže když nemáte sjednanou záruku, nejste bezbranní. Přišli jste jen o tu smluvní nadstavbu. Zákonná odpovědnost za vady při předání vám zůstává.

Orientační přehled, ne právní rada. Konkrétní znění posoudí advokát podle vaší smlouvy.

Za vadu ručí víc lidí najednou

U stavby málokdy pracuje jen jedna firma. Je tam ten, kdo stavěl, ten, kdo dodal projekt, a ten, kdo prováděl dozor. Zákon na to myslí. Za vadu díla odpovídají společně a nerozdílně zhotovitel, ten, kdo dodal projektovou dokumentaci, a ten, kdo prováděl dozor (§ 2630 občanského zákoníku, platné k červenci 2026).

Solidární odpovědnost pro vás znamená výhodu. Nemusíte předem pitvat, čí to byla chyba. Nárok můžete uplatnit vůči komukoli z nich. Každý se zprostí jen tak, že prokáže, že vadu nezpůsobil. Břemeno leží na nich, ne na vás. A tady se láme, kdo důkaz unese.

Právě proto se vyplatí mít průběh stavby zapsaný. Stavební deník drží datovaný záznam o tom, kdo co provedl a kdy. Když se pak řeší, čí je vada, není to jen slovo proti slovu. Je to zápis proti zápisu. Reklamaci vad stavby přímo u zhotovitele podle smlouvy o dílo rozebírá i sesterský web dozoru v článku o reklamaci vad stavby u zhotovitele.

Co s tím prakticky

Nejsilnější okamžik máte při přejímce díla. Tam se rozhoduje, co půjde snadno doložit. Vady sepište do předávacího protokolu, vyfoťte a nechte podepsat. Nezávislý dozor při přejímce vidí i to, co vy přehlédnete, a jeho zápis má váhu. Jak přejímka probíhá a co u ní hlídat, popisuju v článku o přejímce novostavby.

Když vadu objevíte až po předání, vytkněte ji zhotoviteli písemně a prokazatelně, ideálně doporučeně s dodejkou nebo datovou schránkou. Popište vadu, kde je a co žádáte. Konkrétní volbu nároku a lhůty proberte s advokátem podle své smlouvy. A poctivě. Ne každá drobnost stojí za spor. U vad, které jdou do desítek tisíc a výš, se ale vyplatí mít doklad od začátku.

Mám nárok na opravu, i když jsem si nesjednal záruku?

Ano. Záruka za jakost se sice musí sjednat podle paragrafu 2619, ale zákonná odpovědnost za vady existující při předání platí vždy. Bez záruky přijdete jen o smluvní nadstavbu na vady vzniklé později. Za vady, které dílo mělo při převzetí, zhotovitel odpovídá tak jako tak.

Jaký je rozdíl mezi odpovědností za vady a zárukou za jakost?

Odpovědnost za vady vzniká ze zákona a pokrývá vady, které dílo mělo už při předání. Záruka za jakost je smluvní nadstavba. Musí být sjednaná a garantuje, že dílo zůstane bez vad po dohodnutou dobu, i u vad vzniklých po předání. Jedno platí vždy, druhé jen když si ho ujednáte.

Kdo odpovídá za vadu stavby, když se na ní podílelo víc firem?

Podle paragrafu 2630 odpovídají společně a nerozdílně zhotovitel, ten, kdo dodal projektovou dokumentaci, a ten, kdo prováděl dozor. Nárok uplatníte vůči kterémukoli z nich. Každý se zprostí, jen když prokáže, že vadu nezpůsobil. Nemusíte předem řešit, čí to byla chyba.

Jak si nárok na vady díla nejlíp zajistím?

Vady sepište do předávacího protokolu už při přejímce, vyfoťte a nechte podepsat. Průběh stavby mějte zapsaný ve stavebním deníku. Pozdější vadu vytkněte písemně a prokazatelně. Datovaný záznam a fotodokumentace rozhodují, když se pak řeší, kdy vada vznikla.

Za jak dlouho musím vadu díla oznámit?

Vadu vytkněte bez zbytečného odkladu po zjištění a nečekejte. Konkrétní lhůty závisí na tom, zda máte sjednanou záruku a na znění smlouvy, proto je nechte posoudit advokátem. Bezpečné je zdokumentovat a písemně oznámit vadu hned, jakmile ji objevíte.