Byt podle polohy v domě: přízemí, průjezd, poslední patro
Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. · 6 min čteníKrátká odpověď: stejný půdorys má v každém patře jiné sousedy. Byt v přízemí sousedí se zemí, byt nad průjezdem s mrazem pod podlahou, byt pod střechou s počasím. Každá poloha má vlastní sadu typických rizik a vlastní sadu měření, kterými se dají ověřit. Žádná není špatná sama o sobě. Špatné je nevědět, kterou si kupujete.
Tři stejné byty v jednom domě, tři různé ceny. Makléř to vysvětlí výhledem. Já to vysvětlím fyzikou. Byt není krabice ve vzduchu, byt je krabice, která se někoho dotýká. A podle toho, čeho se dotýká, se v něm žije a stárne.
Klikněte si v řezu domem na polohu, která vás zajímá, nebo čtěte popořadě odspodu nahoru.
Přízemí a suterén: byt, který sousedí se zemí
Zem je soused, který nikdy neodjede na chalupu. U starších domů bez funkční hydroizolace vzlíná vlhkost zdivem a projeví se v pásu nad podlahou: opadaná omítka, mapy, sokl, který zní dutě. Jak vzlínání vzniká a co s ním jde a nejde dělat, mám v článku o vlhkosti a vzlínání.
Druhý host z podloží je radon. Týká se především bytů v přímém kontaktu s terénem, tedy přízemí a suterénu. Není vidět ani cítit a jediný způsob, jak o něm něco vědět, je měření. Podrobně v článku o radonu.
Třetí věc není vada, ale provoz: pod bytem bývá nevytápěný suterén nebo sklepy, takže podlaha je chladnější než u sousedů výš. Co u přízemí měřím: vlhkost zdiva v pásu u podlahy, povrchové teploty podlahy, stav sklepů pod bytem a známky zatékání z terénu u soklu.
Nad průjezdem: mráz pod vlastní podlahou
Byt nad průjezdem, pasáží nebo otevřeným parkovacím stáním má pod podlahou venkovní vzduch. V lednu tedy sousedí s mrazem přímo přes jednu konstrukci. Když ta konstrukce není pořádně zateplená, máte studenou podlahu, vyšší účty a v nejhorším případě kondenzaci u prahů a v koutech u podlahy.
Tohle je poloha, kde se vyplatí prohlídka v topné sezóně. Termovize ukáže rozložení teplot na podlaze a odhalí, kde zateplení chybí nebo selhalo. Jak snímkování při inspekci funguje a co neumí, popisuju v článku o termokameře.
Jestli povrch při dané teplotě a vlhkosti vzduchu spadne pod hranici, kde se sráží voda, spočítá kalkulačka Rosný bod a riziko kondenzace, kterou jsem k tomu udělal. Takové vizuální nástroje tvořím na Domeu, kde dělám jako CMO, ať to nemusíte počítat ručně. Co u průjezdu měřím: povrchové teploty podlahy po celé ploše, termovizní snímek podhledu průjezdu zvenku a stav zateplení, pokud je vidět.
Střední podlaží: tepelný klid, akustická loterie
Byt uprostřed domu je obklopený vytápěnými byty ze všech stran kromě fasády. Tepelně je to nejklidnější poloha v domě. Proto se rizika stěhují jinam: do zvuku a do stoupaček.
Sousedé jsou nad vámi i pod vámi a mezi vámi a nimi je strop, jaký dům zrovna má. Kročejový hluk je nejčastější stížnost, kterou od majitelů bytů slyším, a na prohlídce se pozná hůř než cokoliv jiného, protože soused zrovna nedupe. Jak se hluk v domě posuzuje a co jde zjistit předem, mám v článku o kročejovém hluku. Zvlášť pozor na byty u výtahové šachty a pod strojovnou výtahu.
Druhé téma jsou stoupačky. Prochází vaším bytem a jejich stáří je stáří domu, ne stáří vaší koupelny po rekonstrukci. Co u středních pater kontroluju: štítovou stěnu, pokud na ní byt leží (kouty u štítu jsou nejchladnější místo bytu a první místo, kde se objeví plíseň), přístup ke stoupačkám a zápisy o jejich výměně.
Poslední patro: byt, na který prší první
Nad bytem pod střechou už není nikdo, kdo by vadu střechy odnesl dřív než vy. U ploché střechy hledám projevy zatékání u atiky a u vpustí, u šikmé stav krytiny a detaily kolem střešních oken. Mapa na stropě je jasná řeč. Čerstvá výmalba jen na stropě je taky řeč, jen tišší.
Druhé téma je léto. Byt pod nezateplenou nebo tmavou střechou se přehřívá a klimatizace v inzerátu je často odpověď na otázku, kterou vám nikdo nepoložil: kolik stupňů tady bylo loni v srpnu. Ptejte se na stínění, orientaci a na to, jak se byt chová v horku, ne jen v den prohlídky.
A třetí věc: střecha je společná část domu, takže její stav je i účetní otázka. Zápisy shromáždění řeknou, kdy se naposledy opravovala a jestli se na opravu šetří, nebo si na ni dům půjčí. Jak číst dokumenty společenství, mám v článku o bytu v domě se SVJ. Co u posledního patra měřím: vlhkost stropních konstrukcí, termovizi střešního pláště při teplotním rozdílu a detaily střešních oken.
Poloha, rizika, měření: přehledně
| Poloha | Typická rizika | Čím se ověřují |
|---|---|---|
| Přízemí a suterén | Vzlínající vlhkost, radon, chladná podlaha od suterénu | Vlhkoměr v pásu u podlahy, měření radonu, povrchové teploty |
| Nad průjezdem | Studená podlaha nad venkovním vzduchem, kondenzace u prahů | Termovize v topné sezóně, povrchové teploty podlahy |
| Střední podlaží | Kročejový hluk, výtah a strojovna, stáří stoupaček, kouty u štítu | Poslech v tichém čase, zápisy o výměnách, termovize štítu |
| Poslední patro | Zatékání střechou, letní přehřívání, kondenzace u střešních oken | Vlhkost stropů, termovize pláště, zápisy SVJ o opravách střechy |
Tabulka je zkušenost z prohlídek, ne statistika. Neříká, že to ve vašem patře je. Říká, kam se u které polohy dívat dřív, než podepíšete.
Časté dotazy
Které patro je při koupi bytu nejmenší riziko?
Žádná poloha není bez rizika, jen má každá jiné. Střední podlaží mají nejmenší plochu konstrukcí vystavených zemi a počasí, takže bývají tepelně nejklidnější. Zbývají rizika nezávislá na patře: kročejový hluk, stáří stoupaček a stav společných částí domu.
Čím je rizikový byt nad průjezdem?
Podlaha má pod sebou venkovní vzduch, v zimě tedy mráz přes jedinou konstrukci. Bez kvalitního zateplení je podlaha studená a u prahů může kondenzovat vlhkost. Ověřuje se termovizí v topné sezóně a měřením povrchové teploty podlahy.
Na co si dát pozor u bytu v posledním patře?
Na stav střechy nad bytem a projevy zatékání: mapy na stropě, čerstvou výmalbu jen na stropě, detaily kolem střešních oken. A na letní přehřívání. Ptejte se i na zápisy společenství o opravách střechy, střecha je společná část a její stav je i účetní otázka.
Kdy řešit radon u bytu?
Hlavně u bytů v přímém kontaktu s terénem, tedy v přízemí a suterénu. Radon není vidět ani cítit, jediným zdrojem informace je měření. To je nedestruktivní a dá se udělat i před koupí, u vyšších pater bývá riziko podstatně menší.
Další v tématu: Byt
Štítky