Kolaudace není razítko na bezvadnou stavbu

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 19. 7. 2026 · 4 min čtení

Kolaudace zní jako záruka kvality. Není. Je to úřední povolení, že hotovou stavbu smíte začít užívat k účelu, na který byla povolena. Nic víc, nic míň. Rozdíl mezi „smí se v tom bydlet“ a „je to postavené bez vad“ je propast, do které padají kupující novostaveb.

Tento článek je o kolaudaci obecně, tedy o prvním povolení užívat dokončenou stavbu. Když řešíte změnu už zkolaudovaného účelu, patříte do článku o rekolaudaci a změně v užívání.

Co kolaudace potvrzuje a co ne

Kolaudace potvrzuje, že dokončená stavba je způsobilá k užívání podle vydaného povolení a doložené dokumentace. Úřad ověřuje, jestli stavba odpovídá povolení a jestli neohrožuje bezpečnost. Neposuzuje kvalitu obkladu, rovinnost stěn, těsnost oken ani skryté vady. To zůstává na vás, respektive na tom, koho si na to přizvete.

Co změnil zákon 283/2021

Nový stavební zákon je účinný od 1. 7. 2024 a přinesl u kolaudace dvě věci, které se kupujícího týkají přímo (platné k červenci 2026). Skončilo dělení na kolaudační souhlas a kolaudační rozhodnutí, zůstalo jen „kolaudační rozhodnutí“ (§230). A vrátila se povinná kolaudace rodinných domů, kterou od 1. 1. 2018 často nahrazovalo pouhé ohlášení dokončení. U nové výstavby rodinných domů tedy počítejte s kolaudací jako s podmínkou užívání.

Novely nového stavebního zákona jdou navíc rychle po sobě, letos 87/2025 a 223/2025 s účinností od 1. 8. 2025. Změny sleduju a komentuju na profesním profilu. Jaký režim povolování se na konkrétní stavbu vztahuje, si otestujete v kalkulačce režimu povolování.

Kolaudace a hypotéka

Kolaudace není jen úřední formalita, má i finanční rozměr. Banka obvykle podmiňuje dočerpání úvěru doložením kolaudace a je to i podmínka pro trvalé bydlení a někdy pro pojištění. Termín kolaudace proto řešte včas. Není to věc na poslední týden před stěhováním, ale položka do harmonogramu.

Kolaudace se nerovná bezvadná stavba

Tady je jádro. Zkolaudovaná novostavba může mít popraskané stěny, netěsná okna, špatné spády v koupelně i skryté vady. Kolaudace to neřeší, protože to není její úkol. Vady najdete a uplatníte přes přejímku novostavby a soupis vad a nedodělků, ne kolaudačním rozhodnutím. Co je typické u nové výstavby, shrnuje článek o vadách novostavby.

Ke kolaudaci se dokládá i dokumentace stavby. Jedním z podkladů je stavební deník, který se dnes běžně vede digitálně, třeba na Domeu, kde dělám jako CMO. Deník ukáže, jak stavba vznikala, a u novostavby je to čtení, které se vyplatí. Jak celý proces vypadá z druhé strany, tedy očima stavebníka, popisuje článek o kolaudaci z pohledu stavebníka. A pozor, ani zkolaudovaný a v katastru zapsaný byt neznamená, že je vše v pořádku: proč, ukazuje článek o bytu jen podle katastru.

Časté otázky