Na co se ptát před koupí bytu a domu: checklist ke stažení

Na co se ptát před koupí bytu, domu a při přejímce novostavby

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 15. 7. 2026

Byt se prodává nachystaný. Uklizený, vyvětraný, čerstvě vymalovaný. To hezké vidíte hned. Vada je pod tím. A u bytu kupujete i kus domu, který ani nevidíte. Tenhle checklist bere popořadě byt, dům, papíry SVJ i přejímku novostavby. Druhá část je o starším rodinném domě: papíry, krov a vlhkost, statika, rozvody a pozemek. Projděte ho na prohlídce, odškrtejte, co sedí, a u čeho zaváháte, ptejte se dál. Není to posudek. Je to pořadí otázek, na které máte mít odpověď dřív, než podepíšete.

Nebo si ho uložte jako PDF přes Ctrl+P. Vejde se na dvě až tři strany A4.

Byt a novostavba

1. Byt zevnitř

Není v koupelně dožilá hydroizolace, netěsná vana nebo sprchový kout?

Má balkon nebo lodžie spád od domu a celistvé oplechování?

Těsní okna, jdou zavřít bez tlaku a není mezi skly zamlžení?

Není za nábytkem u obvodové stěny plíseň nebo studený roh?

V jakém stavu jsou zásuvky, jistič a rozvody vody a plynu v bytě?

2. Dům a společné části

Prošli jste sklep, půdu, střechu z chodby a společné prostory?

Jsou na fasádě praskliny, opadaný sokl nebo mapy po zatékání u atiky?

Kdy se naposledy opravovala střecha a je dům zateplený?

Jsou v domě původní litinové nebo ocelové stoupačky před výměnou?

Co už se v domě vyměnilo? Stoupačky, elektro, výtah, střecha?

3. SVJ, fond oprav a papíry

Máte zápisy ze shromáždění SVJ za poslední dva až tři roky?

Jaký je stav fondu oprav a výše měsíčního příspěvku?

Jaké opravy SVJ plánuje a jaké odkládá?

Je prodávající bez dluhů vůči SVJ, aby dluh nepřešel na vás?

Souhlasí prohlášení vlastníka a list vlastnictví s tím, co kupujete?

Máte PENB, platné revize a doklad o povolení užívání?

4. Přejímka novostavby

Změřili jste rovinnost a svislost stěn a podlah latí, ne okem?

Těsní okna a dveře a jdou zavřít bez tlaku?

Sedí spády a hydroizolace v koupelně a na balkoně?

Zapsali jste každou vadu s místností, mírou a fotkou do předávacího protokolu?

Má každá vada v protokolu dohodnutý termín odstranění?

Odlišili jste nedodělek od vady a podstatné vady, které brání převzetí?

Máte doklady o materiálech, záruční listy a u novostavby stavební deník?

Starší rodinný dům

5. Papíry, které si vyžádat

Existuje platná revizní zpráva elektroinstalace?

Je doložená revize komína a u plynu revize plynu?

Máte průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)?

Je doložená kolaudace nebo doklad, že se dům smí užívat?

Sedí přístavby, půdní vestavby a změny na papíře se skutečností?

Odpovídá výměra v inzerátu skutečnému stavu?

6. Konstrukce: krov, vlhkost, statika

Byli jste na půdě a prošli krov s baterkou? Hniloba, stopy po dřevokazném hmyzu, dřevěný prach pod trámy?

Není nová krytina jen převlek přes starý krov na výměnu?

Je nad soklem odfouklá omítka, výkvěty solí nebo zatuchlý vzduch, tedy známky vzlínající vlhkosti?

Není některá stěna čerstvě přemalovaná jen do výšky kolem metru nebo v jiném odstínu?

Jsou ve zdivu šikmé praskliny nad okny a dveřmi nebo trhliny skrz nosnou zeď?

Jdou dveře zavřít bez síly a sedí zárubně rovně?

Prošli jste sklep? Mokré zdivo, plíseň v rozích, výkvěty solí?

Studené kouty, kde kondenzuje voda a začne růst plíseň, se dají odhadnout dopředu. Na to jsem udělal kalkulačku rosného bodu, ať to nemusíte věštit z odstínu výmalby.

7. Rozvody, voda, topení

Jak staré jsou rozvody elektřiny? Nejsou tam hliníkové vodiče nebo staré porcelánové pojistky?

Z čeho jsou rozvody vody? Nezarůstají staré pozinkované trubky?

Jak starý je kotel a zdroj tepla?

Kam odtéká kanalizace? Je napojená na řad, nebo je tu jímka či domovní čistírna?

Pustili jste vodu a zkontrolovali tlak i to, jestli někde nekape?

8. Pozemek a okolí

Znáte radonový index pozemku?

Jsou k pozemku dotažené a kapacitní inženýrské sítě?

Vede k domu vlastní přístupová cesta, nebo se jezdí přes cizí pozemek?

Neleží dům v záplavovém území a kam se odvádí dešťová voda?

Co územní plán na pozemku dovolí a co se plánuje v okolí?

Jsou na listu vlastnictví zapsaná věcná břemena nebo zástavy?

U přejímky se od pocitu musíte dostat k číslu. Na to jsem udělal kontrolu geometrických odchylek. Řekne vám, jestli je odchylka svislosti nebo rovinnosti ještě v toleranci, nebo už je to vada, kterou má developer opravit. Stavební deník k novostavbě je den po dni záznam o tom, kdo co dělal a čím. Elektronický vede třeba Domeum, na kterém dělám, a na rozdíl od papírového se neztratí.

Kdy zavolat inspektora

Když je byt novější, papíry SVJ v pořádku a vy se v nich vyznáte, velkou část tohohle projdete sami. Nemá cenu volat inspektora na byt, který sami vidíte v pořádku. Ozvěte se ve chvíli, kdy checklist začne skřípat. Kde chybí zápisy SVJ, kde je nízký fond oprav u starého domu, kde jde o přejímku novostavby a vy chcete vady zapsat tak, aby je developer musel opravit. Projdu byt i společné části, u přejímky změřím rovinnost a najdu vady, a dostanete písemnou zprávu, se kterou se dá jednat.

U staršího domu se ozvěte tam, kde chybí revize, kde je čerstvá výmalba jen v jednom rohu, kde ve sklepě táhne vlhkost. Přijdu s vlhkoměrem a termokamerou, změřím to a dostanete zprávu s vyčíslením oprav, se kterou se dá jednat o ceně.

Spočítat cenu inspekce Nezávazná poptávka →

Checklist je obecná pomůcka na prohlídku a přejímku, ne posudek konkrétního bytu ani právní poradenství. Stav nemovitosti se posuzuje na místě. Radon a skrytý rozsah plísní vyžadují samostatné měření specialistou. Lhůty, rozsah práv a katastrální otázky ověřte u právníka podle konkrétní smlouvy, prohlášení vlastníka a listu vlastnictví.