Na co se ptát před koupí bytu a při přejímce novostavby

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 15. 7. 2026

Byt se prodává nachystaný. Uklizený, vyvětraný, čerstvě vymalovaný. To hezké vidíte hned. Vada je pod tím. A u bytu kupujete i kus domu, který ani nevidíte. Tenhle checklist bere popořadě byt, dům, papíry SVJ i přejímku novostavby. Projděte ho na prohlídce, odškrtejte, co sedí, a u čeho zaváháte, ptejte se dál. Není to posudek. Je to pořadí otázek, na které máte mít odpověď dřív, než podepíšete.

Nebo si ho uložte jako PDF přes Ctrl+P. Vejde se na jednu až dvě strany A4.

1. Byt zevnitř

Není v koupelně dožilá hydroizolace, netěsná vana nebo sprchový kout?

Má balkon nebo lodžie spád od domu a celistvé oplechování?

Těsní okna, jdou zavřít bez tlaku a není mezi skly zamlžení?

Není za nábytkem u obvodové stěny plíseň nebo studený roh?

V jakém stavu jsou zásuvky, jistič a rozvody vody a plynu v bytě?

2. Dům a společné části

Prošli jste sklep, půdu, střechu z chodby a společné prostory?

Jsou na fasádě praskliny, opadaný sokl nebo mapy po zatékání u atiky?

Kdy se naposledy opravovala střecha a je dům zateplený?

Jsou v domě původní litinové nebo ocelové stoupačky před výměnou?

Co už se v domě vyměnilo? Stoupačky, elektro, výtah, střecha?

3. SVJ, fond oprav a papíry

Máte zápisy ze shromáždění SVJ za poslední dva až tři roky?

Jaký je stav fondu oprav a výše měsíčního příspěvku?

Jaké opravy SVJ plánuje a jaké odkládá?

Je prodávající bez dluhů vůči SVJ, aby dluh nepřešel na vás?

Souhlasí prohlášení vlastníka a list vlastnictví s tím, co kupujete?

Máte PENB, platné revize a doklad o povolení užívání?

4. Přejímka novostavby

Změřili jste rovinnost a svislost stěn a podlah latí, ne okem?

Těsní okna a dveře a jdou zavřít bez tlaku?

Sedí spády a hydroizolace v koupelně a na balkoně?

Zapsali jste každou vadu s místností, mírou a fotkou do předávacího protokolu?

Má každá vada v protokolu dohodnutý termín odstranění?

Odlišili jste nedodělek od vady a podstatné vady, které brání převzetí?

Máte doklady o materiálech, záruční listy a u novostavby stavební deník?

U přejímky se od pocitu musíte dostat k číslu. Na to jsem udělal kontrolu geometrických odchylek. Řekne vám, jestli je odchylka svislosti nebo rovinnosti ještě v toleranci, nebo už je to vada, kterou má developer opravit. Stavební deník k novostavbě je den po dni záznam o tom, kdo co dělal a čím. Elektronický vede třeba Domeum, na kterém dělám, a na rozdíl od papírového se neztratí.

Kdy zavolat inspektora

Když je byt novější, papíry SVJ v pořádku a vy se v nich vyznáte, velkou část tohohle projdete sami. Nemá cenu volat inspektora na byt, který sami vidíte v pořádku. Ozvěte se ve chvíli, kdy checklist začne skřípat. Kde chybí zápisy SVJ, kde je nízký fond oprav u starého domu, kde jde o přejímku novostavby a vy chcete vady zapsat tak, aby je developer musel opravit. Projdu byt i společné části, u přejímky změřím rovinnost a najdu vady, a dostanete písemnou zprávu, se kterou se dá jednat.

Spočítat cenu inspekce Nezávazná poptávka →

Checklist je obecná pomůcka na prohlídku a přejímku, ne posudek konkrétního bytu ani právní poradenství. Stav nemovitosti se posuzuje na místě. Lhůty, rozsah práv a katastrální otázky ověřte u právníka podle konkrétní smlouvy, prohlášení vlastníka a listu vlastnictví.