# Není to ukázkový leták. Je to zpráva, která zastavila koupi domu za miliony.

> Skutečná zpráva z novostavby u Brna, anonymizovaná. 25 vad ve čtyřech stupních závažnosti, 16 kapitol, výpočty. Stáhněte si PDF a uvidíte, co dostanete.

Zdroj: https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-inspekce.html  
Aktualizace: 2026-07-11

---

Vzor inspekční zprávy

Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html) — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026

Před vámi je skutečná inspekční zpráva z července 2026. Novostavba rodinného domu v okrese Brno-venkov, prodávaná developerským způsobem jako hotové dílo. Zpráva klasifikovala 25 vad, z toho 14 kritických, plus 4 položky k ověření. Kupní smlouvu doporučila neuzavřít. Odstranil jsem jen údaje, které by dům a lidi kolem něj identifikovaly, všechno ostatní je beze změny.

[Stáhnout ukázku PDF](https://inspekcepredkoupi.cz/assets/vzor-inspekcni-zpravy.pdf) [Objednat inspekci](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator)

PDF, anonymizovaná ukázka

Druhá ukázka: [zpráva z cílené inspekce jedné vady](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-cilena-inspekce.html), když vás netrápí celý byt, ale jeden nález.

## Vzor v kostce

Inspekce nemovitosti je technická prohlídka domu před koupí a jejím výstupem je písemná zpráva. Tahle ukázka vychází ze skutečné zprávy o novostavbě rodinného domu v okrese Brno-venkov z července 2026. Zpráva má 16 kapitol na zhruba 40 stranách: každý nález má popis, odkaz na konkrétní normu, vyčíslené riziko a doporučení, vady dělím do čtyř stupňů závažnosti. Součástí jsou výpočty, třeba normové odvětrání střechy nebo únosnost podlahové skladby v garáži. Anonymizoval jsem adresu, jména a čísla parcel. Technický obsah, výpočty i závěry zůstaly nedotčené.

Případ z července 2026

## Rezervační smlouva, prohlídka, verdikt

Červenec 2026. Kupující podepsal rezervační smlouvu na novostavbu rodinného domu v okrese Brno-venkov. Dům se prodával developerským způsobem: hotový, nastěhujte se. Před podpisem kupní smlouvy si kupující objednal inspekci.

Zpráva klasifikovala 25 vad, z toho 14 kritických, plus 4 položky k ověření. Výztuž základů v hrubém rozporu s projektovou dokumentací. Radonová ochrana, která na pozemku se středním radonovým indexem nesplňuje ani jednu ze dvou podmínek normy. Komín přilepený ke zdivu bez dilatační spáry. Světlá výška 2 430 mm místo deklarovaných 2 500 mm. A pozemek pod hotovým domem stále vedený jako zemědělská půda, takže dům nejde zkolaudovat ani legálně užívat k bydlení.

K tomu právní stránka. Prodávající je podle veřejného rejstříku fyzická osoba bez jediného předmětu činnosti ve stavebnictví. Smlouva o dílo nedoložena. Stavební deník nedoložen. Jméno stavbyvedoucího neznámé. Neexistuje nikdo s profesní odpovědností a pojištěním, po kom by kupující mohl vady vymáhat.

Stanovisko zprávy bylo jednoznačné: koupi objektu nedoporučuji. Kupující držel v ruce verdikt ve fázi rezervační smlouvy, tedy v nejlevnějším bodě výstupu z transakce. Inspekce stála 25 000 Kč. Dům stál miliony.

> „Kupující nepřebírá jistotu, ale výčet neznámých rizik.“

*Závěr zprávy k developerskému prodeji bez doloženého zhotovitele a stavebního deníku*

## Co zpráva našla v číslech

Zpráva rozlišuje čtyři stupně závažnosti, od drobné vady po kritickou. Rozhodující není celkový počet vad, ale jejich poměr. U zdravého domu převažují drobnosti a položky k ověření. Tady převažují kritické: 14 z 30 klasifikovaných položek. Bez závad prošla jediná položka, dešťová nádrž se vsakovací soustavou. Čísla mluví sama. Tohle je souhrn ze závěru zprávy. V řezu domu níže jsou stejné vady rozepsané po jednotlivých konstrukcích, každá se svým štítkem závažnosti.

Poznámka k označení. Tahle zpráva je z července 2026 a používá starší jednu stupnici, ve které vedle sebe stály kritická, významná, drobná a k ověření. Od září 2026 to vedu ve dvou samostatných stupnicích: jak je vada vážná a jak jistě ji znám. Položka, která by dřív byla „k ověření“, je dnes „neověřená“ na druhé stupnici a svou závažnost si nese vlastní. Důvod i celý postup popisuje [metodika protokolu](https://inspekcepredkoupi.cz/urovne-protokolu-metodika.html). Zprávu jsem kvůli tomu nepřepisoval, protože je to skutečný dokument z konkrétní zakázky a ten se zpětně neupravuje.

30

klasifikovaných položek

14

kritických vad

16

kapitol zprávy

cca 40

stran

4

stupně závažnosti

kritické: 14 významné: 10 k ověření: 4 drobné: 1 bez závad: 1

> „Účinnost radonové bariéry stojí a padá s celistvostí - každý neutěsněný prostup instalací, přerušení zpětného spoje na obvodu desky a každý nedotažený detail je současně radonovou netěsností.“

*Kritická vada 3.1, koncepce radonové ochrany nesplňuje ČSN 73 0601*

Interaktivní řez

## Kde všude zpráva našla vady

Vady nesedí v kapitolách, sedí v konstrukcích. Klepněte na zónu domu a uvidíte, co v ní zpráva našla: od radonové bariéry v základové desce přes komín bez dilatační spáry až po neslepenou fólii pod hřebenem střechy. A všimněte si řetězců. Netěsná spodní stavba, neslepená pojistná fólie a nefunkční odvětrání nejsou tři oddělené problémy. Navzájem se zesilují.

Řez je schématický a proporcím konkrétního domu neodpovídá. Všech deset zón najdete i ve výpisu níže, funguje bez klikání do obrázku.

### 01 Základy a nosná statika

12 zjištění, rozpad po konstrukcích níže

**Kritická vada 2.4 · Nevyztužené základové pásy v hrubém rozporu s dokumentací**

Základové pásy jsou provedeny z prostého betonu, bez jakékoli výztuže. Zdivo ze ztraceného bednění nad nimi nemá svislé ani vodorovné armování. Projekt přitom výslovně předepisoval výztužné koše s pruty a třmínky. Základ se tak chová jako suchá skládaná zeď: tlak unese, tah nepřenese vůbec.

Dům je dokončený. Náprava do souladu s projektem by znamenala dodatečné podchycení mikropilotami, cenově od statisíců po více než milion korun. Reálně zbývá jen doživotní monitoring sedání a trhlin.

**Norma:** ČSN EN 1992-1-1 (Eurokód 2), ČSN EN 1997-1 (Eurokód 7), § 152 stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.). Projekt předepsal hlavní výztuž ⌀12 mm se třmínky ⌀6 mm.

**Riziko:** Bez výztuže nemá základ tahovou únosnost na nerovnoměrné sedání. Následují trhliny v obvodovém zdivu, podlahách i stropech. Vada je statická z podstaty a kupující ji ponese po celou životnost stavby.

„Projektant výztuž do PD nedal proto, aby ji zhotovitel mohl přehlédnout: dal ji tam proto, že bez ní konstrukce nemá statické zdůvodnění.“

**Kritická vada 2.5 · Chybí hydrogeologický průzkum a převzetí základové spáry**

Ke stavbě není doložen inženýrsko-geologický (hydrogeologický) průzkum pozemku ani protokol o převzetí základové spáry geotechnikem před betonáží. Základy byly navrženy a provedeny bez ověřené únosnosti podloží a bez znalosti hladiny podzemní vody.

**Norma:** ČSN EN 1997-1 a ČSN EN 1997-2 (Eurokód 7), ČSN 73 1001. Rodinný dům obvykle spadá do geotechnické kategorie 2, kde je průzkum a převzetí spáry vyžadováno.

**Riziko:** Statik navrhoval rozměry pásů bez znalosti skutečného podloží. Hrozí nerovnoměrné sedání z neznámých vrstev jílu či organických zbytků a dodatečné sedání po kolísání hladiny vody. Nález se přímo řetězí s vadami 2.4 a 2.6.

**Kritická vada 2.7 · Založení pásů na neodstraněné ornici**

Na fotografii čerstvě uloženého pásu je pod jeho spodní hranou stále vidět vrstva ornice. Skrývka svrchní humózní zeminy nebyla provedena úplně. Pás tak zčásti nestojí v rostlé zemině, ale přímo na ornici, která tu plní roli základové spáry.

**Norma:** ČSN 73 3050 (Zemní práce), ČSN EN 1997-1 čl. 6.4, zákon č. 334/1992 Sb. o ochraně ZPF, § 8.

**Riziko:** Ornice se v čase rozkládá a ztrácí objem. Její modul deformace je řádově 1 až 5 MPa proti 15 až 30 MPa u dobré rostlé zeminy. Následuje dlouhodobé a nerovnoměrné sedání, trhliny ve zdivu, deformace otvorů a praskliny v podlahách. V souběhu s 2.4 nemá pás žádnou tahovou kapacitu, aby toto sedání přemostil.

**Kritická vada 2.6 · Nezhutnitelný podsyp z jednofrakčního kameniva**

Projekt sám předepsal „PO VRSTVÁCH HUTNĚNÝ PODSYP ZE ŠTĚRKODRTĚ F 32–64“. To je vnitřně rozporné zadání. Jednofrakční kamenivo bez jemnějšího podílu nelze zhutnit, mezery mezi zrny nemá co vyplnit. Fotografie potvrzují, že vrstva zůstala viditelně sypká. Jde tedy o vadu v návrhu i v provedení.

**Norma:** ČSN EN 13285 (nestmelené směsi), statická zatěžovací zkouška dle ČSN 72 1006. Podklad se navrhuje z plynule odstupňovaného kameniva (například 0/32 nebo 0/63), aby jemnější zrna vyplnila mezery mezi hrubšími.

**Riziko:** Nezhutněné jádro se pod tíhou domu postupně konsoliduje a sedá. Vrstva navíc propouští vodu i radon přímo k základové desce. V kombinaci s nálezy 2.4, 2.5 a 2.7 jde o systémovou vadu spodní stavby.

**Kritická vada 2.1 · Ocelový překlad nad garážovými vraty uložený přímo na pórobeton**

Nad garážovými vraty leží ocelový překlad položený přímo na pórobetonovou tvárnici Ytong, bez betonového roznášecího lůžka. Projekt tu předepisoval systémový překlad Ytong s výztuží a zálivkou. Pórobeton má nízkou pevnost v tlaku a pod úzkou stojinou ocelového profilu se začne drtit.

**Norma:** technologický předpis systému Ytong (Xella), ČSN EN 1996-1-1 pro lokální únosnost pórobetonu v tlaku.

**Riziko:** Otlačení a drcení pórobetonu v uložení, pokles překladu, trhliny v nadpraží a přilehlém zdivu, dlouhodobě ztráta funkce garážových vrat. Profil je zaomítaný, sanace bez destruktivního zásahu není možná.

**Kritická vada 2.10 · Ocelový překlad nad HS portálem, stejná vada na druhém otvoru**

Stejná vada se opakuje nad hlavní prosklenou stěnou, HS portálem obytné části. Ocelový překlad leží přímo na pórobetonovém sloupku bez roznášecího lůžka a bez antikorozní ochrany. Zhotovitel použil stejný nesystémový detail u obou velkých otvorů. Nejde o náhodu, ale o systémový postup.

**Norma:** ČSN EN 1996-1-1 a ČSN EN ISO 12944 (plný normový rámec viz nálezy 2.1 a 2.2).

**Riziko:** Sedání či drcení pod překladem se u HS portálu projeví ztrátou těsnosti a plynulosti chodu, přenosem sil do rámu a rizikem prasknutí izolačního skla. Rektifikace nebo výměna velkoformátového systému stojí desítky až stovky tisíc korun.

**Významná vada 2.2 · Ocelový překlad bez antikorozní ochrany**

Ocelový profil překladu nad garážovými vraty je osazen bez antikorozní úpravy. Není žárově pozinkovaný ani natřený a je v přímém styku se zdicí maltou a betonem. Koroze začíná okamžitě od chemického působení čerstvé alkalické malty a pak od difúzní vlhkosti.

**Norma:** ČSN EN ISO 12944 (protikorozní ochrana ocelových konstrukcí nátěrovými systémy).

**Riziko:** Postupný úbytek nosného průřezu profilu, ztráta soudržnosti s okolní konstrukcí, rezavé výluhy do fasády a omítky. Ve spojení s nálezem 2.1 se rizika degradace násobí.

**Kritická vada 2.3 · Zhlaví dřevěných stropních trámů bez ochrany proti vlhkosti**

Dřevěné trámy stropu nad přízemím leží přímo na betonovém ztužujícím věnci. Jejich konce (zhlaví) nejsou od betonu odděleny žádnou izolační vrstvou a nejsou odvětrány. Mezera mezi zdivem a trámem je navíc vyplněna montážní PU pěnou, což je nepřípustné.

**Norma:** ČSN 73 1701 (Navrhování dřevěných stavebních konstrukcí).

**Riziko:** Na chladném rozhraní betonu a dřeva kondenzuje vodní pára. Hrozí dřevokazné houby, zejména dřevomorka domácí, oslabení trámu v uložení a dlouhodobě statické selhání stropu. Vada je skrytá a projeví se až po letech, tehdy již s vysokými sanačními náklady.

**Kritická vada 2.8 · Podlaha podkroví P2: anhydrit místo suchého systému, strop přetížen o 80 %**

Projekt předepisoval v podkroví lehkou suchou skladbu podlahy na deskách OSB. Ve skutečnosti je provedena těžká litá anhydritová skladba. Změnu nikdo nedoložil souhlasem projektanta ani statickým přepočtem. Dřevěný strop tím dostal výrazně vyšší trvalé zatížení, než na jaké byl navržen.

**Norma:** ČSN EN 1990 a ČSN EN 1991-1-1, posouzení průhybu a kmitání dle ČSN EN 1995-1-1, § 152 stavebního zákona.

**Riziko:** Bez přepočtu není jisté, že trámy vyhoví na ohyb, průhyb a kmitání. Anhydrit na pružném dřevěném stropě praská, hrozí dělicí trhliny v podlaze a odskakování nášlapné vrstvy.

**V číslech:** Trvalé zatížení stropu vzrostlo z projektových 0,30 kPa na 1,75 kPa. Včetně užitného zatížení roste celek z 1,80 kPa na 3,25 kPa, tedy nárůst o 80 %.

**Kritická vada 2.9 · Podlaha garáže P1: obytná skladba pod garážovým provozem, EPS přetížen**

V garáži je použita stejná podlahová skladba jako v obytné části, jen s keramickou dlažbou místo vinylu. Pod dlažbou a anhydritem leží měkký polystyren EPS 100S. Ten je dimenzovaný na obytné zatížení, ne na kolo stojícího auta.

**Norma:** ČSN EN 1991-1-1. Garáž spadá do užitné kategorie F s koncentrovaným zatížením 20 kN na dosedací plochu kola.

**Riziko:** Pod kolem parkujícího auta se EPS v místech opakovaných zastavení trvale zdeformuje. Vznikají propady, trhliny v anhydritu, oddělení dlažby a hrozí porušení hydroizolace pod skladbou.

**V číslech:** Bodové zatížení od kola vyvodí na EPS 100S napětí 163 kPa proti krátkodobému limitu 100 kPa, tedy 1,63× nad únosnost. Proti dlouhodobému limitu 30 kPa je překročení dokonce 5,4×.

**Významná vada 2.11 · Kleština krovu se závitovou tyčí s jedinou maticí bez pojištění**

Vrcholová kleština krovu je ke krokvím kotvena závitovou tyčí uzavřenou jedinou běžnou šestihrannou maticí, bez kontramatky a bez jakéhokoli pojistného prvku. Takový spoj patří spíše na dočasné aplikace než do tahově namáhaného nosného krovu.

**Norma:** ČSN EN 1991-1-4 (zatížení větrem), princip pojištění tahových spojů proti samovolnému povolení (Junker effect, DIN 25201).

**Riziko:** Sesychání dřeva a cyklické sání větru matici v čase povolují. Hrozí pokles předpětí, hrkot spoje a při silném větru rozevření krokví u hřebene. Kleštiny jsou zaklopené sádrokartonovým podhledem, kontrola ani doplnění kontramatky bez destrukce nejsou možné.

**V číslech:** Preventivní kontramatka stála v době stavby 10 až 30 Kč za spoj. Po zaklopení podhledu jde náprava do řádu desítek tisíc korun.

**Bez závad 2.12 · Prkenný záklop podlahy půdičky**

Podlaha nevytápěné půdičky nad podkrovím je provedena z plného prkenného záklopu z rostlého dřeva, ne z běžných desek OSB. Pro nevytápěný půdní prostor je to kvalitativně lepší volba. Rostlé dřevo vyrovnává vlhkostní výkyvy, vydrží při dobrém větrání přes 50 let a nezatěžuje interiér lepidly.

**Hodnocení:** Jeden z mála viditelně kvalitně provedených detailů objektu. Ostrý kontrast s ostatními nálezy svědčí o tom, že na stavbě byli i řemeslníci s dobrou úrovní. Hlavní problém domu není v jednotlivých profesích, ale v absenci funkčního odborného vedení.

### 02 Spodní stavba: hydroizolace a radon

5 zjištění

**Kritická vada 3.1 · Koncepce radonové ochrany nesplňuje normu**

Dům stojí na pozemku se středním radonovým indexem, ale jako jediná ochrana proti radonu je navržen asfaltový pás s hliníkovou vložkou, který norma jako samostatnou protiradonovou izolaci zakazuje. Dům má navíc podlahové vytápění, u kterého norma vyžaduje kombinaci izolace s odvětráním podloží, a to zde není navrženo ani provedeno. Ochrana proti radioaktivnímu plynu z podloží tak nesplňuje ani jednu ze dvou podmínek normy.

**Norma:** ČSN 73 0601 (Ochrana staveb proti radonu z podloží)

**Riziko:** Koncentrace radonu v obytných místnostech může překročit referenční úroveň 300 Bq/m³ a dlouhodobě ohrožovat zdraví obyvatel.

**V číslech:** Kontrolní měření radonu: 4 000 až 8 000 Kč. Dodatečné sanační odvětrání podloží po dokončení stavby: 80 000 až 200 000 Kč.

**Kritická vada 3.2 · Nedoložený zpětný spoj hydroizolace u XPS ztraceného bednění**

Obvod základové desky tvoří ztracené bednění z polystyrenu XPS, na které nelze navržený asfaltový pás natavovat plamenem, protože by ho roztavil. Propojení vodorovné izolace desky se svislou izolací soklu, takzvaný zpětný spoj, není doloženo z fotografií ani z podkladů. Protiradonová bariéra přitom musí být spojitá po celém obvodu domu.

**Norma:** ČSN 73 0601

**Riziko:** Vzlínání zemní vlhkosti do podlah a zdiva a přímý průnik radonu štěrbinou pod soklem, který obchází izolaci desky.

„Byl-li přesto natavován, došlo k destrukci XPS pod spojem; byl-li pouze mechanicky kotven, plní funkci pouze v ploše, nikoli však v obvodovém spoji.“

**Významná vada 3.3 · Vadné napojení hydroizolace u HS portálu a vstupních dveří**

Asfaltový pás je nataven na plastové podkladní profily pod velkoplošným posuvným portálem a pod vstupními dveřmi, kde nemá žádnou přilnavost a nedrží. U portálu pás nedosahuje až k rámu a ve viditelném místě degraduje a odchlipuje se. Práh dveří je přitom jedno z nejvíce namáhaných míst spodní stavby.

**Norma:** ČSN P 73 0600 a ČSN 74 6077

**Riziko:** Zatékání pod práh, vlhnutí skladby podlahy a průnik radonu tímto detailem.

**K ověření 3.4 · Ochrana soklu ukončovací lištou ZoFItherm LNF**

Ochrana soklové izolace nopovou fólií se systémovou hliníkovou lištou je řemeslně v pořádku, jde o kvalitní systémový výrobek s ověřeným detailem odkapu. Nopová fólie ale plní jen mechanickou ochranu a nesmí se počítat jako protiradonová izolace. Je proto třeba fotodokumentací doložit, co přesně je ve skladbě pod ní.

**Norma:** ČSN 73 0601

**Riziko:** Pokud pod ochrannou vrstvou chybí správně provedená hydroizolace, zůstává sokl slabým místem ochrany proti vlhkosti i radonu.

**Kritická vada 3.5 · Neutěsněné prostupy instalací hydroizolací a radonovou bariérou**

Na souběžně realizované stavbě stejného typu a technologie inspektor prokázal, že prostupy potrubí přes hydroizolaci nejsou opatřeny systémovými manžetami ani řemeslnými košilkami se stahovacími páskami. U posuzovaného domu jde o obdobné provedení, takže je odůvodněný předpoklad stejné vady; přímá kontrola z hotové podlahy už není možná. Kolem každé trubky tak může zůstávat neutěsněná štěrbina přímo do podloží.

**Norma:** ČSN 73 0601 čl. 7

**Riziko:** Přímý průnik radonu a zemní vlhkosti kolem každého prostupu; sanace po dokončení stavby je nákladově srovnatelná s částečnou rekonstrukcí podlah.

**V číslech:** Jediný odpad DN 100 až 150 vytváří obvod cca 350 až 500 mm netěsné plochy, tedy řádově vyšší difuzní tok radonu než celá plocha izolace při dodržené celistvosti.

„Prostupy jsou dle statistiky nejfrekventovanější vstupní cestou radonu u novostaveb s formálně provedenou plošnou izolací.“

### 03 Garáž

1 zjištění

**Významná vada 11.5 · Chybějící ochranný nájezdový úhelník na prahu garáže**

Na přejezdu mezi keramickou dlažbou v garáži a venkovní zámkovou dlažbou chybí ochranný ocelový úhelník. Hrana keramické dlažby tak nese plnou váhu kol vozidla a bude se postupně odštipovat, spárou navíc zatéká voda do skladby podlahy, která je už sama přetížená bodovým zatížením. Vada tak násobí důsledky nálezu o podlahové skladbě garáže.

**Norma:** ČSN 74 4507

**Riziko:** Odštipování hrany dlažby, vylomení celých dlaždic u prahu a cyklické mrznutí vody ve spáře.

**V číslech:** sanace řádově nižší jednotky až nižší desítky tisíc Kč (frézování drážky cca 40 mm a osazení úhelníku)

„Provedení bez přechodového úhelníku je technologicky neúplný detail.“

### 04 Interiér

4 zjištění

**Kritická vada 10.1 · Světlá výška místností nižší než deklarovaná i vyhlášková**

V přízemí bylo naměřeno 2 430 mm místo deklarovaných 2 500 mm, odchylka se objevila i v podkroví. Vyhláška přitom u obytných místností požaduje světlou výšku minimálně 2,5 m v plné ploše. Vada je zabudovaná ve skladbě podlahy a stropu, běžnou opravou ji odstranit nelze a dům s ní zůstane natrvalo.

**Norma:** Vyhláška č. 146/2024 Sb., § 38 odst. 1

**Riziko:** Trvalá odchylka od vyhlášky i projektu s dopadem na povolení, kolaudaci a hodnotu nemovitosti.

**V číslech:** 2 430 mm naměřeno vs. 2 500 mm deklarováno = −70 mm; vyhláškové minimum 2,5 m

„Vada je konstrukčně neodstranitelná běžnou opravou (skladba podlahy × podhled) - řešit jako trvalou odchylku.“

**Drobná vada 11.1 · Chybějící krycí lišta podkladního profilu vstupních dveří**

U vstupních dveří chybí lišta kryjící podkladní profil, z výškového vyrovnání zůstala viditelná mezera cca 10 mm. Jde o kosmetický nedostatek, který stačí zakrýt kompatibilní krycí lištou.

**Riziko:** Pouze estetický nedostatek bez technického rizika.

**V číslech:** mezera cca 10 mm po výškovém vyrovnání

**Významná vada 11.2 · Atypický a neřádně opracovaný parapet HS portálu**

Podkladní profil pod velkoformátovým posuvným portálem je proveden správně (systémový purenit s tepelněizolační funkcí), ale skladba parapetu portálu je atypická a opracování neřádné. Při nášlapu na detail hrozí jeho poškození, parapet je nutné přepracovat podle normy pro okenní konstrukce a doložit fotodokumentací.

**Norma:** ČSN 74 6077

**Riziko:** Poškození parapetního detailu při běžném užívání a zatékání do spodní spáry výplně.

**Významná vada 11.4 · Dveře WC otvírané dovnitř místnosti**

Dveře do samostatného WC se otvírají dovnitř malé místnosti. Pokud uvnitř někdo upadne nebo zkolabuje, jeho tělo dveře zevnitř zablokuje a pomoc se dovnitř nedostane bez násilí nebo vysazení křídla. Oprava je přitom levná, stačí přesadit panty a zámek na opačnou stranu.

**Norma:** ČSN 73 4301

**Riziko:** Při náhlé nevolnosti nebo pádu osoby uvnitř WC se zásadně prodlouží čas do poskytnutí první pomoci.

**V číslech:** oprava řádově tisíce Kč (přesazení pantů a zámku)

„Tělo padlé osoby zůstane v prostoru mezi dveřmi a WC mísou / stěnou, a dveře otvírající se dovnitř nelze zvenčí otevřít bez použití síly nebo vysazení křídla.“

### 05 Větrání, vzduchotěsnost a požární bezpečnost

8 zjištění, rozpad po konstrukcích níže

**Kritická vada 9.2 · Požární dveře mezi garáží a obytnou částí bez padacího prahu**

Dveře mezi garáží a obytnou částí jsou v protipožárním provedení, ale u podlahy mají průběžnou viditelnou spáru. Chybí padací (spouštěcí) práh. To je pohyblivé těsnění, které se při zavření dveří samo spustí k podlaze a spáru uzavře. Garáž je samostatný požární úsek. Když v ní začne hořet auto nebo se jen nahromadí výfukové plyny, kouř a zplodiny musí zůstat v garáži. Bez padacího prahu projdou spárou pod dveřmi rovnou do obytné části, kde lidé spí. Práh proto není detail, ale bezpečnostní prvek, který v případě požáru chrání lidi i únikovou cestu.

**Norma:** ČSN 73 0833 ve spojení s ČSN 73 0810. Požární uzávěr do obytné části musí být i kouřotěsný (třída Sa/Sm dle ČSN EN 13501-2), což bez prahového těsnění nelze splnit.

**Riziko:** Kouř a zplodiny hoření z garáže projdou spárou pod dveřmi do obytné části; spára současně narušuje vzduchotěsnost obálky.

**Kritická vada 9.4 · Nezpůsobilost k měření průvzdušnosti (Blower Door) kvůli kumulaci netěsností**

Blower Door test měří, jak je dům vzduchotěsný. Do dveří se osadí ventilátor, který v domě vytvoří přetlak a podtlak, a změří se, kolik vzduchu obálkou uniká. U domu s nuceným větráním a rekuperací je těsnost podmínkou, aby se teplo dalo vůbec zpětně získávat. Tady se ale sešly čtyři netěsnosti najednou: perforovaná parotěsná vrstva ve střeše, netěsný půdní výlez, dveře do garáže bez padacího prahu a netěsné připojovací spáry oken a dveří. V takovém stavu nemá certifikované měření dle ČSN EN ISO 9972 smysl provádět. Dům by neprošel a výsledek by jen potvrdil, že se musí nejdřív utěsnit.

**Norma:** ČSN 73 0540-2 doporučuje pro nucené větrání se zpětným získáváním tepla průvzdušnost n₅₀ ≤ 1,0 h⁻¹. Měření se provádí dle ČSN EN ISO 9972.

**Riziko:** Do doložení protokolu splňujícího limit nelze vady obálky považovat za odstraněné; rekuperace nebude fungovat efektivně.

**V číslech:** Odhad průvzdušnosti v současném stavu je n₅₀ v rozmezí 3 až 6 h⁻¹, tedy 3× až 6× nad limitem pro nucené větrání se zpětným získáváním tepla.

**Kritická vada 9.5 · Protipožární sádrokartonové podhledy bez doložené prováděcí certifikace a systémového tmelu**

Stropy a šikminy jsou uvnitř opláštěné protipožárním sádrokartonem. Ten má bránit šíření požáru mezi patry a do prostoru krovu, kde jsou dřevěné konstrukce. Požární odolnost ale platí jen tehdy, když je celá skladba provedená jako certifikovaný systém jednoho výrobce: certifikované desky, předepsané profily, systémový tmel a páska spár. K inspekci nebyl předložen certifikát školení montážní firmy, dodací listy desek ani doklad o systémovém tmelu. Podle kvality spár je důvodné podezření, že se spárovalo běžným tmelem místo systémového protipožárního. Spára je přitom nejslabší místo konstrukce a musí ohni odolávat stejně jako plocha desky.

**Norma:** ČSN 73 0810 a ČSN 73 0802. Dělicí konstrukce mezi obytnými požárními úseky musí splnit klasifikaci REI 30 až REI 60. Klasifikace se prokazuje dokladem o systémovém provedení (Knauf, Rigips, Fermacell), ne obecným prohlášením shody. Spára se posuzuje dle ČSN EN 13501-2.

**Riziko:** Při požáru konstrukce nedosáhne deklarované doby odolnosti a oheň se rychleji šíří mezi podlažími i do krovu; hrozí odložení kolaudace a odmítnutí plnění pojišťovnou.

**Kritická vada 8.3 · Vzduchotechnická jednotka nebyla při prohlídce nalezena**

Na protilehlých fasádách jsou vyvedená nasávací a výfuková potrubí, ale samotná vzduchotechnická jednotka nikde. Jde o těleso zhruba 1 × 1 metr, vysoké 27 cm a vážící 44 kg, se čtyřmi potrubími a nutným revizním přístupem. Takovou jednotku nelze v rodinném domě fakticky schovat, potřebuje podhled s revizním otvorem, technickou místnost nebo osazení na půdě. Jednotka navíc není v projektové dokumentaci a podíl nuceného větrání v PENB je zanedbatelný. Je proto důvodné podezření, že větrací jednotka vůbec není osazena.

**Riziko:** Bez doložení projektu VZT, dodacího listu a předávacího protokolu je nutné považovat systém větrání za neexistující a PENB za nepodložený s nutností jeho revize.

**V číslech:** Kapacitně by deklarovaná jednotka s průtokem 250 m³/h vyhověla s rezervou (výměna vzduchu ≈ 0,68 h⁻¹). Vada tedy není v návrhu, ale v tom, že jednotka nebyla nalezena.

**Významná vada 8.4 · Distribuce vzduchu, vyústky a přepouštěcí spáry**

Aby rovnotlaké větrání fungovalo, musí vzduch mezi místnostmi volně přecházet. K tomu slouží štěrbiny ve vyústkách a spára pod interiérovými dveřmi. Tady jsou vyústky poddimenzované a spára pod dveřmi příliš malá. I kdyby byla jednotka osazena, systém by kvůli tomu nefungoval správně.

**Riziko:** Nerovnoměrné větrání a nefunkční rovnotlaký systém i po případném osazení jednotky.

**V číslech:** Při rychlosti v přepouštěcím otvoru max. 1,5 m/s vyžaduje průtok 30 m³/h volný průřez cca 56 cm² (spára 8 mm × 700 mm), průtok 50 m³/h cca 93 cm² (spára 13 mm). Stávající spáry jsou výrazně menší.

**Významná vada 8.5 · Axiální odvětrání WC v nesouladu s dokumentací**

Projekt počítá s axiálním ventilátorem pro odvětrání WC s vývodem na uliční fasádu. Při prohlídce ale ventilátor osazen nebyl, na fasádě chybí prostup s mřížkou a ve stropě WC chybí přívod. WC nemá okno ani větrací šachtu, zůstává tak prakticky bez odvětrání.

**Norma:** Vyhláška č. 268/2009 Sb. a ČSN 73 4301. WC musí být větráno oknem, šachtou nebo nuceně ventilátorem s odvodem do venkovního prostoru. Stav je v rozporu s odsouhlaseným projektem i s hygienickým požadavkem. Pro stavby povolované podle nového stavebního zákona platí vyhláška č. 146/2024 Sb. Starší vyhláška dobíhá přechodně pro stavby v původním režimu.

**Riziko:** Šíření pachů do obytného prostoru, kondenzace vlhkosti na chladných površích a dlouhodobě vlhké stěny.

**Významná vada 9.1 · Netěsné připojovací spáry otvorových výplní**

Připojovací spára je místo, kde okno nebo dveře navazují na zdivo. Musí být uzavřená ve třech vrstvách: zevnitř vzduchotěsně a parotěsně, uprostřed tepelně izolačně, zvenku vodotěsně a paropropustně. Na vstupních dveřích nejsou zvenku patrné žádné těsnicí pásky a je důvodné podezření, že chybí i u dalších výplní. Samotná montážní pěna funkci těsnicích uzávěrů neplní, je jen výplní.

**Norma:** ČSN 74 6077. Připojovací spára musí být uzavřena ve třech zónách; montážní pěna sama uzávěry nenahrazuje.

**Riziko:** Kondenzace ve spáře, degradace pěny vlhkostí a UV zářením, tepelné mosty a netěsnost obálky.

**Významná vada 9.3 · Vzduchotěsnost půdního výlezu**

Výlez na půdu je certifikovaný požární uzávěr se skládacími schody, ale není ve vzduchotěsném provedení. Požární odolnost totiž neřeší průvzdušnost. Netěsný výlez je soustředěné místo, kudy uniká teplý vlhký vzduch nahoru, kde na studeném ostění a v prostoru půdy kondenzuje.

**Riziko:** Kondenzace na studeném ostění a v prostoru půdy s rizikem vlhkostní degradace (souvisí s nálezem ve skladbě střechy).

**V číslech:** Výlez o rozměru otvoru 1 214 × 664 mm má požární odolnost EI45, ale nedeklaruje třídu průvzdušnosti.

### 06 Obálka budovy a zateplení podkroví

9 zjištění, rozpad po konstrukcích níže

**Kritická vada 6.4 · Zateplení fasády v nesouladu s energetickým průkazem (EPS místo deklarovaného PIR)**

Energetický průkaz (PENB) deklaruje na jižní fasádě 80 mm izolace PIR. Podle fotodokumentace ze stavby je tam ale osazený běžný polystyren (EPS). To nejsou zaměnitelné materiály. PIR izoluje při stejné tloušťce zhruba o polovinu líp než EPS, takže když se místo něj dá EPS stejné tloušťky, jižní stěna propouští víc tepla, než průkaz slibuje. Skutečná energetická náročnost domu je jiná než deklarovaná a čísla v průkazu tím pádem neplatí.

**Norma:** vyhláška č. 264/2020 Sb. o energetické náročnosti budov (průkaz musí odpovídat skutečnému provedení)

**Riziko:** energetická třída uvedená v průkazu je nepodložená, průkaz je nutné zpracovat znovu podle skutečnosti a prodávající nese odpovědnost za nesprávnou deklaraci při prodeji

**V číslech:** 80 mm PIR (λ ≈ 0,023 W/mK) odpovídá zhruba 130 mm běžného EPS (λ ≈ 0,038 W/mK); náhrada stejnou tloušťkou EPS zhoršuje prostup tepla jižní stěny o 30 až 65 %

**Kritická vada 6.1 · Perforace parotěsnicí vrstvy elektroinstalací**

Parotěsnicí fólie nad sádrokartonovými podhledy je plošně proděravěná rozvody elektroinstalace. Kabely a krabice fólií procházejí a prostupy nejsou utěsněné. Pozor, nejde o pojistnou hydroizolaci pod střešní krytinou, ale o vnitřní parotěsnicí vrstvu na teplé straně. Ta má bránit vlhkému vzduchu z pokojů dostat se do izolace střechy. Děravá to nedokáže.

**Norma:** ČSN 73 0540-2 (parotěsnicí a vzduchotěsnicí vrstva musí být spojitá v celé ploše včetně prostupů a napojení)

**Riziko:** vlhký vnitřní vzduch proniká do skladby, kondenzuje na studené straně, vlhne minerální vata i dřevěné prvky a vznikají plísně; jde o hlavní jednotlivou příčinu očekávaného neúspěchu při měření průvzdušnosti

**Významná vada 6.7 · Dešťové svody zapuštěné do zateplení bez řešení tepelného mostu**

Dešťové svody jsou schované uvnitř zateplení fasády. Podle fotodokumentace jsou uloženy do drážky vyřezané v polystyrenu, bez řešení tepelného mostu. Za svodem tak zbývá jen tenká vrstva izolace. Tudy uniká teplo a navíc tudy stéká studená voda, v zimě až kolem nuly.

**Norma:** ČSN 73 0540-2 (u lineárního tepelného mostu se posuzuje činitel prostupu tepla ψ a teplotní faktor fRsi, pro obytnou stavbu se požaduje fRsi ≥ 0,80 v každém místě obálky)

**Riziko:** povrchová kondenzace a svislá vlhká stopa po celé výšce svodu, plíseň u vnějších stěn (typicky za nábytkem), přenos hluku stékající vody do interiéru

**V číslech:** svod o průměru 125 mm zapuštěný do EPS 150 mm nechá za sebou jen asi 25 mm izolace, tedy zhruba šestinu; tepelný odpor v ose svodu klesá na šestinu a prostup tepla roste přibližně šestkrát, a to po celé výšce svodu 3 až 7 m

**Významná vada 6.3 · Chybějící exteriérové stínění střešních oken**

Venkovní stínění je osazené jen na fasádních oknech. Střešní okna ho nemají. V obytném podkroví jsou přitom střešní okna hlavním zdrojem letní tepelné zátěže. Stínit sklo zvenčí je řádově účinnější než zevnitř. Řešením je osadit venkovní rolety nebo markýzy střešních oken.

**Norma:** ČSN 73 0540-2 a vyhláška č. 146/2024 Sb. (tepelná stabilita místností v letním období)

**Riziko:** přehřívání podkroví v létě, snížený komfort bydlení a tlak na dodatečné chlazení

**Významná vada 7.1 · Vývod uzemnění hromosvodu bez izolovaného vodiče**

Vývod uzemnění hromosvodu v místě, kde vystupuje ze země na vzduch, není proveden v izolovaném provedení. Právě přechod ze země na vzduch je korozně nejnamáhavější místo svodu. Bez ochrany tam vodič nejrychleji zkoroduje. Výchozí revize tento detail neřeší.

**Norma:** soubor ČSN EN 62305 a ČSN 33 2000-5-54 ed. 3 (antikorozní ochrana přechodu svodu přes rozhraní půda vzduch)

**Riziko:** koroze a přerušení svodu v přechodu, ztráta funkce uzemnění a neúspěch při periodické revizi

**V číslech:** jímací soustava je hřebenová, jímací vedení AlMgSi o průměru 8 mm, zemní odpory 0,41 až 0,63 Ω; soustava jako celek vyhovuje, problém je pouze v provedení tohoto detailu

**K ověření 6.2 · Tloušťka a provedení tepelné izolace podkroví**

Izolace obytného podkroví je podle upřesněné fotodokumentace provedena ve dvou křížených vrstvách minerální vlny, mezi krokvemi a pod nimi. To je technicky správný postup a s vysokou pravděpodobností dosahuje projektovaných 300 mm. Přesnou tloušťku jednotlivých vrstev ale z prohlídky potvrdit nelze. Doložit ji lze sondou (odkrytí v inspekčním otvoru) nebo protokolem z realizace, včetně typu vaty a její tepelné vodivosti.

**Riziko:** bez doložení zůstává skutečná tepelná ochrana podkroví a její λ neověřená; pozorované letní přehřívání ovšem není při 300 mm vlny způsobeno tloušťkou izolace, ale chybějícím stíněním střešních oken a nefunkčním odvětráním střešního pláště

**K ověření 6.5 · Návaznost parotěsnicí vrstvy na sádrokartonové příčky**

Podkroví dělí sádrokartonové příčky, které vystupují až k šikmině pod parotěsnicí vrstvou. Z fotodokumentace není patrné, jak je v místě napojení na horní hranu příčky provedena parotěsnicí fólie. Fotografie tohoto detailu chybí. Fólie přitom musí být buď spojitá pod horní hranou příčky, nebo systémově dotěsněná (butylová a lepicí páska výrobce), jinak se poruší vzduchotěsnost obálky.

**Norma:** ČSN 73 0540-2 (vzduchotěsná obálka musí být spojitá a bez neošetřených prostupů)

**Riziko:** neošetřený detail znamená prostup vodní páry z pobytových místností do skladby střechy a netěsnost obálky; potvrdit ho může až nezávislý Blower Door test s termovizí (požadavek n₅₀ ≤ 1,0 h⁻¹)

**K ověření 6.6 · Tepelný most nad portálem velkého prosklení (kastl žaluzie a ocelový překlad)**

Nad velkoformátovým proskleným portálem je zapuštěný kastl pro venkovní žaluzie a současně ocelový překlad. Jak je toto místo uvnitř zateplené, nelze z prohlídky ani z fotodokumentace zjistit, jde o skrytou konstrukci. Není doloženo, zda byl použit vysoce účinný izolant PIR, nebo jen běžný polystyren ve zmenšené tloušťce, kterou úzký prostor mezi kastlem a rámem dovolí.

**Norma:** ČSN 73 0540-2 (v okolí velkých prosklených výplní musí být splněn minimální teplotní faktor fRsi, u tohoto detailu je nutné doložit ho výpočtem prostupu tepla)

**Riziko:** ocel vede teplo a úzký prostor bez kvalitního izolantu vytváří lineární tepelný most po celé délce portálu (typicky 3 až 5 m); projeví se chladnou linií ve výšce kolem 220 až 250 cm, kondenzací na vnitřním líci a rizikem plísní v horním rohu ostění

**K ověření 6.8 · Střešní okna, tepelně izolační límec a napojení parotěsnicí vrstvy**

U střešních oken nelze z prohlídky ani z fotodokumentace potvrdit dvě věci: zda byl při osazení použit systémový tepelně izolační límec kolem rámu a zda byla vnitřní parotěsnicí fólie systémově napojena na rám okna. Oba detaily se schovávají pod obklad ostění a v hotovém stavu už nejsou vidět. Výrobce přitom dodává tyto prvky jako nedělitelný komplet, jeden bez druhého neplní svou funkci.

**Norma:** ČSN 73 0540-2 a technická pravidla pro provádění parotěsnicích vrstev (napojení fólie na rám okna je typový detail řešený systémovými prvky výrobce)

**Riziko:** bez napojení fólie proniká vodní pára podél rámu k chladnému rámu okna a kondenzuje; v koupelně a kuchyni hrozí plíseň na ostění během 1 až 3 topných sezón, dále hniloba rámu a ztráta výrobní záruky

**V číslech:** difuzní tlakový spád, který tlačí vodní páru z interiéru do obálky, je při běžném pokoji (20 °C, RH 50 %) zhruba 848 Pa, v koupelně po sprchování (24 °C, RH 75 %) až kolem 1 919 Pa, tedy přes dvojnásobek

### 07 Komín

3 zjištění

**Kritická vada 5.3 · Neopracovaný prostup komína přes fólii**

Podstřešní fólie není kolem komínového tělesa nijak opracována, je jen volně protažena bez vytažení, zaříznutí a slepení. Prostup komína je přitom nejexponovanější místo střechy, kde se sbíhá voda stékající po fólii. Norma vyžaduje vytažení fólie na těleso, slepení systémovými prvky a odvodňovací sedlo na návětrné straně.

**Norma:** ČSN 73 1901

**Riziko:** Soustředěné zatékání v nejexponovanějším prostupu střechy a degradace dřevěných prvků krovu v okolí komína.

**Kritická vada 5.5 · Komín přilepen ke zdivu bez dilatační spáry**

Systémový komín je v přízemí nalepen přímo na nosnou stěnu a omítka běží souvisle přes obě konstrukce, předepsaná dilatační spára zcela chybí. Komín se přitom při provozu zahřívá a sedá jinak než okolní zdivo, takže na rozhraní vznikají smykové síly. Vada je současně návrhová i realizační a její dodatečná oprava je velmi nákladná.

**Norma:** ČSN 73 4201 + montážní předpis Schiedel

**Riziko:** Svislé trhliny po celé výšce komína, porušení požární izolační mezery a v krajním scénáři při požáru sazí šíření požáru do konstrukce.

**V číslech:** Vložka komína se při provozu ohřívá na 100 až 250 °C, přilehlé zdivo má cca 20 °C; předepsaná spára 20 až 40 mm s minerální vatou zcela chybí.

„Vada je fakticky obtížně odstranitelná ekonomicky přiměřeným způsobem a musí být zohledněna v pozici kupujícího.“

**Významná vada 5.6 · Komín bez krycí stříšky nad vyústěním**

Vyústění komína na střeše je zakončeno otevřenou hlavicí bez krycí stříšky, kterou výrobce nabízí jako doporučené příslušenství. Do průduchu tak volně prší a mohou vnikat ptáci, hmyz nebo listí. V kombinaci s neopracovaným prostupem přes fólii chybí ochrana komína proti srážkám ve dvou nezávislých rovinách; nedávná revize spalinové cesty přitom tento nedostatek nevykázala.

**Norma:** ČSN 73 4201 čl. 6

**Riziko:** Koroze a mrazové poškození komínové vložky, ucpání průduchu a s ním riziko zpětného tahu a otravy oxidem uhelnatým.

**V číslech:** Doplnění systémové krycí stříšky: 3 000 až 8 000 Kč.

„Kompletní ochrana komína proti srážkám tedy chybí ve dvou nezávislých rovinách.“

### 08 Střešní plášť

7 zjištění, rozpad po konstrukcích níže

**Kritická vada 4.2 · Výpočet odvětrání hřebene: norma žádá 56 tašek na stranu**

Inspektor zaměřil skutečnou geometrii sedlové střechy a dosadil ji do normového výpočtu větracích průřezů. U hřebene vychází potřeba 56 větracích tašek na každou stranu, zatímco doporučená spotřeba výrobce krytiny dává jen 33 kusů na stranu. Rozhodující je vždy přísnější normová hodnota, kterou marketingové doporučení výrobce nesplňuje.

**Norma:** ČSN 73 1901-2

**Riziko:** Nedostatečně odvětraná střecha nad obytným podkrovím vede ke kondenzaci, zvlhčení izolace a letnímu přehřívání.

**V číslech:** Hřeben: normový požadavek 551 cm² na stranu ÷ 10 cm² na větrací tašku = 56 ks na stranu; výrobce doporučuje jen 33 ks na stranu.

„Tato hodnota je nižší než výpočtový požadavek 56 ks/stranu z ČSN 73 1901, což je typický nesoulad marketingové doporučené spotřeby a normové potřeby; rozhodující je vždy vyšší z obou hodnot, tj. 56 ks/stranu.“

**Kritická vada 4.3 · Větrací tašky osazeny ve špatné řadě pod hřebenem**

Větrací tašky jsou podle fotodokumentace osazeny ve třetí řadě pod hřebenem, výrobce přitom předepisuje druhou řadu. Mezi větrací taškou a hřebenem tak zůstávají dvě řady tašek, kde se hromadí teplý vlhký vzduch bez možnosti odchodu. Účinnost odvětrání střechy je tím oslabena i při formálně splněném průřezu.

**Norma:** ČSN 73 1901 (+ montážní návod výrobce krytiny)

**Riziko:** Stagnační zóna pod hřebenem oslabuje komínový tah odvětrání a přispívá ke kondenzaci a letnímu přehřívání podkroví.

„Dvě řady tašek mezi větrací taškou a hřebenem tvoří stagnační zónu, kde se teplý vlhký vzduch akumuluje a nemá kudy odejít.“

**Významná vada 4.4 · Chybí zachytávače sněhu nad vstupem, garáží i okny**

Střecha se sklonem 35° a hladkou tmavou betonovou krytinou nemá jediný zachytávač sněhu, a to ani nad vchodem, vjezdem do garáže nebo střešními okny. Tmavá krytina urychluje odtávání sněhu zespodu, takže se celá masa může utrhnout naráz. Vyhláška přitom požaduje, aby stavba pádem sněhu ze střechy neohrožovala osoby a majetek.

**Norma:** Vyhláška č. 146/2024 Sb. + ČSN 73 1901-1

**Riziko:** Lavinovitý sesuv sněhu může zranit osoby u vstupu, poškodit střešní okna, okapy i zaparkovaná vozidla; vlastník za to nese občanskoprávní odpovědnost.

**V číslech:** Návrhové zatížení střechy sněhem 0,56 kN/m²; dodatečné osazení systémových sněžníků 20 000 až 50 000 Kč.

„Sesuv nahromaděného sněhu z 35° hladké krytiny nad vchodem má energii dostatečnou ke zranění.“

**Významná vada 4.5 · Odchlípnutá okapní větrací mřížka na několika místech**

Ochranný větrací pás s mřížkou proti hmyzu a ptákům je v okapní hraně střechy na několika místech odchlípnutý od navazujících prvků. Vzniklými mezerami se do skladby střechy dostane hmyz, ptáci i listí a zároveň se zhoršuje přívod větracího vzduchu. Jde o sedmý samostatný nedostatek střešního pláště zjištěný na tomto domě.

**Norma:** Pravidla Cechu KPT ČR

**Riziko:** Hnízdění hmyzu a ptáků ve skladbě střechy, poškozování minerální izolace a dlouhodobá degradace dřevěných prvků okapové hrany.

„Jde o sedmý samostatný nedostatek střešního pláště, což potvrzuje, že střecha jako celek nebyla realizována se systémovou pečlivostí.“

**Kritická vada 5.1 · Neslepené spoje pojistné fólie nad obytným podkrovím**

Přesahy podstřešní fólie nejsou slepeny systémovou páskou, což je z půdního prostoru přímo vidět. Výrobce i norma přitom pro střechu nad obytným podkrovím slepení všech přesahů výslovně požadují. Volně kladená fólie je přípustná jen nad nevytápěnými prostory.

**Norma:** ČSN 73 1901-1/-2 + montážní předpis výrobce fólie

**Riziko:** Zafoukání prachového sněhu a hnaného deště do skladby, zvlhčení a degradace minerální izolace; hrozí i neplatnost výrobní záruky na fólii.

„Bez tohoto úkonu není DHV možné považovat za funkční pro obytné podkroví bez ohledu na deklarované parametry samotné fólie.“

**Kritická vada 5.2 · Chybějící větrací štěrbina fólie u hřebene**

Podstřešní fólie je u hřebene provedena bez větrací štěrbiny, takže vzduch z mezery pod fólií nemá kudy odcházet. Větrací tašky v krytině odvádějí pouze mezeru nad fólií. Odvětrání spodní mezery je tak nefunkční i při správně provedeném hřebeni krytiny.

**Norma:** ČSN 73 1901

**Riziko:** Hromadění vlhkosti pod fólií, kondenzace a postupná degradace krovu a tepelné izolace.

„Bez něj je odvětrání nefunkční i při správně provedeném hřebeni krytiny.“

**K ověření 5.4 · Těsnicí páska pod kontralatěmi nedoložena**

Zda je pod kontralatěmi těsnicí páska proti zatékání kolem hřebíků, nelze u hotové střechy ověřit bez rozebrání krytiny. Vzhledem k tomu, že zhotovitel neslepil ani přesahy fólie, je pravděpodobnost použití dražší pásky pod kontralatěmi nízká. Bez fotodokumentace z realizace zůstává detail neověřený a jde k tíži prodávajícího.

**Norma:** ČSN 73 1901 + montážní předpis výrobce fólie

**Riziko:** Bodové zatékání v místě každého hřebíku kontralatí po celé ploše střechy; sanace odpovídá celoplošné rekonstrukci střešního pláště.

**V číslech:** Při rozteči kontralatí 900 mm a krokvích délky přes 6 m jde o desítky až stovky bodů potenciálního zatékání na jedné straně střechy.

„Pokud opomenul systémovou pásku výrobce na přesazích, je nepravděpodobné, že samostatně použil dražší a technologicky citlivější pásku pod kontralatě.“

### 09 Pozemek a dešťová nádrž

1 zjištění, bez závad

**Bez závad 11.3 · Dešťová nádrž a vsakovací soustava**

Retenční nádrž o objemu 5 m³ s přepadem do vsakovacích košů byla při prohlídce uzamčena a soustava je zakopaná, fyzická kontrola tedy nebyla možná. Provedení je ale doloženo fotodokumentací ze stavby a protokolem o zkoušce těsnosti dešťové kanalizace. Jediná položka celé zprávy hodnocená bez závad.

**Riziko:** Bez rizika, postačuje běžná údržba (kontrola filtru u nátoku a sezónní kontrola přepadu).

**V číslech:** retenční nádrž 5 m³ s přepadem do vsakovacích košů

### 10 Právo a dokumentace

3 zjištění

**Kritická vada 3.6 · Pozemek dosud nevyňat ze zemědělského půdního fondu**

Pozemek pod novostavbou je v katastru veden jako zahrada v zemědělském půdním fondu a rozhodnutí o vynětí ze ZPF nebylo v době inspekce doloženo. Stavba tak stojí na zemědělské půdě v rozporu s jejím ochranným režimem. Bez dodatečného vynětí nelze dům zkolaudovat ani legálně užívat k bydlení.

**Norma:** Zákon č. 334/1992 Sb. o ochraně ZPF, § 9

**Riziko:** Sankce až 1 000 000 Kč, povinný odvod za odnětí v desítkách až stovkách tisíc Kč a zjevná právní vada znehodnocující pozemek i stavbu při prodeji.

**V číslech:** Odvod za odnětí ze ZPF: 30 000 až 250 000 Kč dle výměry a bonity. Pokuta pro podnikající osobu: až 1 000 000 Kč.

„Do zajištění vynětí nelze objekt kolaudovat a nelze jej legálně užívat k trvalému bydlení.“

**Kritická vada 3.7 · Skrytá ornice zmizela z pozemku bez dokladů**

Z pozemku vedeného jako zahrada musela být před stavbou skryta ornice, na pozemku ani v jeho okolí však žádné její uložení není. Není doloženo, kam byla odvezena, kým a s jakým souhlasem orgánu ochrany zemědělského půdního fondu. Odpovědnost za dosavadní porušení nese prodávající (manželé, fyzické osoby) jako vlastník pozemku, kupující by ale zdědil důkazní nouzi při dodatečném vynětí ze ZPF.

**Norma:** Zákon č. 334/1992 Sb., § 8

**Riziko:** Bez dokladů o osudu ornice se dodatečné vynětí ze ZPF protáhne nebo může být zamítnuto s příkazem obnovit ornici na náklady nového vlastníka.

**V číslech:** Souběh tří samostatných porušení téhož zákona č. 334/1992 Sb. u jedné stavby; pokuta až 1 000 000 Kč.

„Ani jedna z těchto možností není bez povolení orgánu ochrany ZPF legální.“

**Kritická vada 13.1 · Neidentifikovaný zhotovitel a developerský model prodeje**

Dům se prodává jako developerský projekt, ale zhotovitel stavby nebyl doložen: chybí smlouva o dílo, stavební deník i jméno stavbyvedoucího. Prodávající je dle veřejného rejstříku ARES fyzická osoba bez živnostenského oprávnění ve stavebnictví. Neexistuje tak nikdo s profesní odpovědností a pojištěním, vůči komu by kupující mohl uplatnit nároky z vadného provedení.

**Norma:** Stavební zákon č. 283/2021 Sb.

**Riziko:** Nároky z vad jsou prakticky nevymahatelné; výnos z prodeje má financovat další výstavbu a hrozí insolvence prodávajícího.

**V číslech:** 0 předmětů činnosti prodávajícího ve stavebnictví dle ARES

Metoda

## Jak čtu dům

Nevěřím tvrzením, věřím detailům. Postup je pořád stejný: fotografie ze stavby, projektová dokumentace, norma, výpočet, verdikt. Marketing výrobce ani ujištění prodávajícího do té řady nepatří.

Tři ukázky přímo z téhle zprávy. U základů jsem porovnal fotodokumentaci z výstavby s projektovou dokumentací a našel hrubý rozpor v provedení výztuže. U střechy jsem zaměřil skutečnou geometrii a dosadil ji do normového výpočtu: hřeben potřebuje 56 větracích tašek na každou stranu, doporučená spotřeba výrobce dává jen 33 kusů, rozhodující je vždy přísnější hodnota. A v garáži jsem spočítal únosnost podlahové skladby s EPS pod bodovým zatížením kol vozidla, protože dlažba shora vypadá vždycky stejně, skladba pod ní ne.

Kde konstrukci už nevidím, žádám doklady. Fotodokumentaci z realizace, protokoly, [stavební deník](https://domeum.app). U tohohle domu stavební deník doložen nebyl a to je červená vlajka sama o sobě: bez deníku neexistuje záznam, kdo, kdy a jak stavbu vedl. Chybějící doklady přičítám k tíži prodávajícího, ne kupujícího. Proto jsem vytvořil domeum.app, nástroj, který vede stavební deník elektronicky a průkazně.

A na světlou výšku obytných místností, jednu z kritických vad téhle zprávy, jsem udělal [kalkulačku](https://domeum.app/kalkulacky/svetla-vyska-obytny-prostor), ať si vyhláškové minimum ověříte sami dřív, než podepíšete.

## Ukázka z výpočtové části

Takhle vypadá jeden řádek výpočtového přístupu v praxi. Únosnost podlahové skladby garáže s EPS pod bodovým zatížením kola vozidla.

**Únosnost podlahové skladby garáže (EPS pod bodovým zatížením kola)**

| Veličina | Hodnota |
| --- | --- |
| napětí pod kolem vozidla | 163 kPa |
| dovolené napětí EPS 100S | 100 kPa |
| překročení limitu | 1,63× |

Skladba je pod koly vozidla přetížená. Dlažba shora vypadá vždycky stejně, skladba pod ní ne.

Závěr zprávy

## Kritické stanovisko inspektora

Zpráva nekončí seznamem, končí stanoviskem. Jednou formulací, za kterou ručím svým jménem. U tohohle domu zněla takhle:

> „Vady nejsou náhodné - jsou konzistentním obrazem stavby, u níž odborné vedení buď zcela chybělo, nebo bylo pouze formální.“

A hned za ní věta, kvůli které si lidé inspekci objednávají:

„Stanovisko autora zprávy je jednoznačné: koupi objektu nedoporučuji.“

Tři domy, tři verdikty

## Inspekce umí dům potvrdit i zastavit

Zpráva z ukázky nebyla výjimka. Tady jsou tři skutečné případy vedle sebe. Dvě novostavby, u kterých jsem koupi nedoporučil, a starší dům, který prohlídkou prošel. Verdikt nepíšu podle toho, jestli je dům nový nebo starý. Píšu ho podle toho, co jsem naměřil.

Verdikt: nekupovat

### Novostavba rodinného domu

Okres Brno-venkov · developerský prodej · červenec 2026

Dům z této ukázky. Výztuž základů v hrubém rozporu s dokumentací, radonová ochrana bez jediné splněné podmínky normy, pozemek stále vedený jako zemědělská půda. K tomu prodávající bez činnosti ve stavebnictví a bez doloženého stavebního deníku.

Klasifikováno 30 položek, z toho 14 kritických vad

Cena inspekce 25 000 Kč

Co bylo v sázce dům za miliony

Verdikt: nekupovat

### Bungalov z inzerce za 14,5 milionu

Obec u Brna · novostavba 5kk, 152 m² · březen 2025

Inzerce slibovala luxusní novostavbu. Skutečnost: nosné překlady uložené na sucho bez maltového lůžka a dvouplášťová neodvětraná plochá střecha, skrytá vada už v projektu. Interiérové dveře v nejnižší kvalitě, u kterých jsem doporučil rovnou demontáž.

Cena z inzerce 14,5 mil. Kč

Jen sanace střechy cca 1 mil. Kč

Vada střechy skrytá, v návrhu

Verdikt: dům obstál

### Starší dvojdomek po deseti letech

Obec u Brna · dvojdomek 2015 až 2016 · srpen 2025

Podrobná prohlídka od suterénu po půdu, i s průletem dronem. Žádné statické poruchy, běžné desetileté opotřebení. Vady jsem poctivě pojmenoval a vyčíslil po položkách, od izolace potrubí za tisíc po dokumentaci skutečného provedení. Kupující přesně věděl, o čem při ceně jednat.

[Celá případovka: Když dům obstojí →](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-dum-obstal.html)

Statické poruchy žádné

Opravy po položkách cca 400 000 Kč

K čemu zpráva byla jednání o ceně

Všechny tři zprávy jsou anonymizované. Podrobný rozbor nahoře patří první z nich, novostavbě z ukázky. Stažitelné PDF drží formát mých aktuálních zpráv.

> „Rezervační smlouva je nejlevnějším bodem výstupu z transakce - po podpisu kupní smlouvy náklady i rizika řádově vzrostou.“

*Doporučení dalšího postupu pro kupujícího*

## Co dostanete, když si inspekci objednáte

Stejnou zprávu, jakou tu vidíte, jen o vašem domě. Standardní inspekce pokryje konstrukce, dokumentaci a právní souvislosti koupě. Komplet s termokamerou přidá termovizní snímkování obálky budovy, které odhalí tepelné mosty a skryté vlhnutí. Přejímka novostavby ohlídá předání domu od developera bod po bodu, než podepíšete předávací protokol. Zprávu máte do 5 pracovních dnů od prohlídky.

K ceně poctivě. Inspekce z téhle ukázky stála 25 000 Kč. Ceník začíná na 7 100 Kč a rozsah roste s hloubkou zprávy. Cena odpovídá náročnosti práce a odpovědnosti za výsledek.

Jak pracuju a co na stavbách nacházím, píšu průběžně na [LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/stavebnidozor/).

Chcete takhle vidět do domu, který kupujete?

[Stáhnout ukázku PDF](https://inspekcepredkoupi.cz/assets/vzor-inspekcni-zpravy.pdf) [Objednat inspekci](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) [Ceník inspekce →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html)

PDF, anonymizovaná ukázka

## Časté otázky k ukázce

**Je ukázka skutečná zpráva?**

Ano. Je to zpráva z reálné inspekce novostavby z července 2026, ne marketingový polotovar sepsaný pro web. Změnil jsem jen údaje, které by mohly identifikovat dům a lidi kolem něj. Technická fakta, výpočty, normy i závěry zůstaly beze změny.

**Proč jsou údaje anonymizované?**

Zpráva patří objednateli a popisuje cizí majetek. Adresu, jména ani parcelní čísla proto ve veřejné ukázce nenajdete. O nic nepřicházíte. Odbornost nenese adresa. Nese ji fotografie detailu, norma a výpočet, a ty jsem nechal všechny.

**Najdete tolik vad všude?**

Ne. Tenhle dům je špatný, ne průměrný. [Inspekce staršího dvojdomku v obci u Brna ze srpna 2025](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-dum-obstal.html) skončila verdiktem bez statických poruch, běžné opotřebení po deseti letech užívání. Když dům obstojí, napíšu to stejně jednoznačně, jako když neobstojí. Zpráva není nástroj na strašení, je to měření.

**Co když zpráva řekne „nekupovat“?**

Pak jste právě ušetřili nejvíc peněz za nejkratší čas. Rezervační smlouva je nejlevnějším bodem výstupu z transakce, po podpisu kupní smlouvy náklady i rizika řádově vzrostou. Rozhodnutí je vždycky vaše. Ode mě dostanete čísla, normy a rizika, ne emoce.

**Proč inspekce stojí tolik?**

Cena odpovídá náročnosti práce a odpovědnosti za výsledek. Inspekce z téhle ukázky stála 25 000 Kč, protože šlo o rozsáhlou zprávu se statickým a výpočtovým posouzením. Ceník začíná na 7 100 Kč a rozsah roste s hloubkou zprávy. Inspekce vždycky stojí zlomek toho, co ušetří, když zastaví špatnou koupi nebo srazí cenu o vyčíslené vady.

---

Strojový převod stránky <https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-inspekce.html>. Při rozdílu platí HTML verze.