# Metodika úrovní protokolu > Jak klasifikuji každou vadu: dvě stupnice, jak jistě to vím a jak je to vážné. Co se počítá jako doklad a proč úroveň protokolu nehodnotí kvalitu domu. Zdroj: https://inspekcepredkoupi.cz/urovne-protokolu-metodika.html Aktualizace: 2026-09-05 --- Metodika · úrovně protokolu Tahle stránka je pro ty, kdo chtějí vidět pod kapotu. Popisuje, podle čeho určuji úroveň protokolu, co uznávám jako doklad a co ne, a jak se v protokolu zachází s tím, co ověřit nešlo. Píšu to veřejně schválně. Pravidlo, které si můžete přečíst dopředu, se nedá ohnout na místě. ## Základní princip Protokol popisuje stav k datu prohlídky a v rozsahu, který je v něm uvedený. Nic víc netvrdí. U každého nálezu odpovídám na dvě otázky, které spolu nesouvisí. **Jak jistě to vím** a **jak je to vážné.** Každá má vlastní stupnici a míchat je dohromady je chyba, protože vada může být zároveň kritická a neověřená. Kdybych měl jen jednu stupnici, musel bych si vybrat jednu z těch dvou informací a druhou zahodit. První otázka, jak jistě to vím. Každé zjištění spadá do jedné ze tří kategorií. **Zjištěno.** Viděl jsem to, změřil jsem to, nebo obojí. Je k tomu fotka nebo naměřená hodnota. **Doloženo.** Sám jsem to neviděl, protože je to zakryté, ale existuje doklad z doby, kdy to vidět bylo. Fotka s datem, zápis v deníku, protokol o zkoušce. **Neověřeno.** Není vidět a není doloženo. Tohle je otazník. V protokolu se nikdy nemaskuje a nikdy se nenahrazuje odhadem. Úroveň protokolu je jen souhrnná informace o tom, jak velké části díla se podařilo dostat z třetí kategorie do prvních dvou. ## Druhá otázka: jak je to vážné Závažnost má tři stupně a týká se vždy jednoho nálezu, nikdy celé nemovitosti. **Kritická.** Řešit hned. Bez opravy hrozí nebezpečný stav, ztráta užitné hodnoty, nebo se to bude dál zhoršovat a zdražovat. **Významná.** Řešit, ale ne dnes. Nechává se naplánovat a zaplatit v horizontu, který si určíte vy. **Drobná.** Sledovat. Běžné opotřebení nebo kosmetika, která nemá vliv na konstrukci ani na užívání. Vedle stupnice stojí samostatný praporek **bezpečnostní riziko**. Nezařazuje se do stupňů, protože se řídí jinou logikou. Uvolněné zábradlí je levná oprava a zároveň věc, kvůli které se někdo může zabít. V jedné stupnici to vyjádřit nejde, tak to nezkouším. Položka, kterou jsem zkontroloval a je v pořádku, se zapisuje jako **bez závad**. Do protokolu patří, protože rozdíl mezi „zkontrolováno a v pořádku“ a „nezkontrolováno“ je pro vás zásadní a nikde jinde se nedozvíte, který z těch dvou případů nastal. ## Nesoulad a škoda nejsou totéž U každé vady rozlišuju, jestli jde o nesoulad, nebo o škodu. Zní to jako slovíčkaření. Není. **Nesoulad.** Provedení neodpovídá projektu, smlouvě nebo pravidlům oboru, ale zatím se nic nestalo. Chybějící dilatační spára, izolace vytažená níž, než má být, jiná skladba než v dokumentaci. **Škoda.** Poškození, které už vzniklo a je vidět. Zatečená podlaha, plíseň v rohu, popraskaná omítka nad překladem. U škody se navíc píše, co ji podle mě způsobilo. Proč to rozlišuju: na nesoulad se špatně odpovídá větou „vždyť nic neteče“. Když je v protokolu napsáno, že provedení neodpovídá dokumentaci, je to zjištění samo o sobě a nepotřebuje čekat, až něco praskne. Zapisovat obojí pod jedno slovo „vada“ tuhle informaci ztrácí. ## Náklady ve dvou horizontech Kde vyčísluju opravy, dělí se odhad na dvě čísla místo jednoho. **Co je potřeba udělat hned** a **co vydrží a dá se rozložit do zhruba pěti let.** Důvod je praktický. Jedno velké číslo na konci protokolu vypadá hrozivě a přitom nic neříká o tom, co potřebujete mít na účtu při podpisu. Většinu z toho čísla obvykle tvoří věci, které počkají. Odhad je orientační a zůstává orientační. Není to rozpočet a není to nabídka na opravu. Kdo vám dá po hodinové prohlídce přesnou cenu opravy, hádá. ## Co uznávám jako doklad Rozhoduje obsah, ne forma a ne platforma. **Fotografie zakrývané konstrukce.** Musí být poznat, co je na ní, a musí mít datum. Datum ze souboru stačí. Fotka bez data má poloviční cenu, protože se nedá zařadit do sledu prací. **[Stavební deník](https://domeum.app).** Zápisy o postupu prací, o zakrývání konstrukcí a o kontrolách. Elektronický i papírový. Vedený průběžně, ne dopsaný zpětně v jeden večer. Pozná se to. **Protokoly zkoušek a revize.** Tlakové zkoušky, zkoušky těsnosti, revize elektro a plynu, měření radonu. Tady je průkaznost nejvyšší, protože zkoušku dělal někdo třetí. **Dodací listy a doklady o materiálech.** Řeknou, co bylo koupeno. Neřeknou, jestli to bylo zabudováno. Beru je jako podpůrný, ne rozhodující doklad. Je jedno, jestli to máte v elektronickém deníku, ve složce ve fotkách nebo v šanonu. Rozhoduje, co v tom je. ## Co jako doklad neuznám **Ústní tvrzení.** Vaše ani firmy. Pravidlo platí pro všechny stejně. **Fotku, na které není poznat, co na ní je.** Rozmazaný detail bez kontextu nedokládá nic. **Zpětně dopsaný deník.** Deník má hodnotu proto, že vznikal průběžně. Když vznikl za jeden večer po dostavbě, je to vzpomínka, ne záznam. **Prohlášení o shodě u materiálu, který jsem nenašel na stavbě.** Papír na materiál není důkaz o jeho zabudování. Když doklad neuznám, napíšu do protokolu proč. Nemusíte se to dohadovat. ## Jak se s otazníkem zachází Neověřená věc se v protokolu nezamlčí a nepřebarví na „pravděpodobně v pořádku“. U každé neověřené položky uvedu tři údaje. Co konkrétně nelze ověřit. Co se stane v nejhorším případě, když to provedené správně není. A jak se to dá ověřit, včetně orientační ceny toho ověření. Poslední bod je povinný. Riziko bez cesty k jeho zavření je jen strašení a to v protokolu nemá co dělat. Někdy je tou cestou sonda za pár tisíc. Někdy je jí měření. Někdy je odpověď, že se to ověřit nedá, a pak vám napíšu, jak to hlídat, aby vás to nepřekvapilo. ## Co úroveň protokolu nikdy neznamená Neznamená hodnocení kvality domu. Dům se hodnotí seznamem vad a jejich prioritami, ne úrovní protokolu. Neznamená certifikaci. Tohle není certifikace ani akreditovaný posudek. Je to protokol o inspekci, odborné vyjádření jednoho člověka k tomu, co viděl, k datu prohlídky, v rozsahu, který je v protokolu popsaný. Neznamená záruku stavu do budoucna. Protokol popisuje stav k datu prohlídky. Co se stane potom, do protokolu nepatří. ## Proč to píšu veřejně Protože inspektor, který si pravidla vymýšlí na místě, si je vymýšlí ve svůj prospěch. Když je metodika venku, můžete si dopředu spočítat, jakou úroveň dostanete a co pro vyšší úroveň potřebujete doložit. Můžete si ji taky přečíst a nesouhlasit s ní. To je v pořádku. Horší je, když ta pravidla nikde nejsou a dozvíte se je až z faktury. ## Časté otázky ### Jak se v protokolu klasifikuje jedna vada? Dvěma nezávislými stupnicemi. Doloženost říká, jak jistě je nález známý: zjištěno (viděno nebo změřeno), doloženo (zakryté, ale existuje doklad z doby, kdy to vidět bylo), neověřeno (není vidět a není doloženo). Závažnost říká, jak je to vážné: kritická (řešit hned), významná (řešit, ale ne dnes), drobná (sledovat). Vedle obou stupnic stojí samostatný praporek bezpečnostní riziko. Vada může být zároveň kritická a neověřená, proto se stupnice nemíchají do jedné. ### Je „neověřeno“ stupeň závažnosti? Ne. Neověřeno je stav vědění, ne stav stavby. Říká, že se konstrukci nepodařilo zkontrolovat, ne že je v pořádku a ne že je vadná. Kdyby se namíchalo do stupnice závažnosti, u každého otazníku by se muselo vybrat mezi informací „nevím“ a informací „jak je to vážné“ a jedna z nich by ve zprávě chyběla. ### Jaký je rozdíl mezi nesouladem a škodou? Nesoulad znamená, že provedení neodpovídá projektu, smlouvě nebo pravidlům oboru, ale zatím se nic nestalo. Škoda je poškození, které už vzniklo a je vidět, a u té se v protokolu navíc uvádí předpokládaná příčina. Rozlišení má praktický dopad při jednání: na nesoulad neodpovídá argument, že zatím nic neteče, protože zjištěním je samotný nesoulad s dokumentací. ### Proč jsou náklady na opravy rozdělené na dvě čísla? Odhad nákladů se dělí na to, co je potřeba udělat hned, a na to, co se dá rozložit zhruba do pěti let. Jedno souhrnné číslo neříká, kolik peněz je potřeba mít při podpisu, a většinu z něj obvykle tvoří položky, které počkají. Odhad zůstává orientační, není to rozpočet ani nabídka na opravu. ### Můžu dodat dokumentaci až po prohlídce? Ano. Když dodáte doklady do dohodnuté lhůty po prohlídce, zapracuju je a úroveň protokolu se podle nich upraví. Řekněte mi to při objednávce, ať s tím počítám v termínu odevzdání. Po odevzdání finálního protokolu už se doplňuje formou dodatku a to je práce navíc, kterou účtuju. ### Co když s vyhodnocením dokladu nesouhlasím? Napište mi to a napište proč. Když je námitka oprávněná, protokol opravím a pošlu novou verzi, bez placení. Když podle mě oprávněná není, dostanete odůvodnění písemně a v protokolu zůstane vaše námitka uvedená. Ani jedna z těch dvou cest nestojí nic navíc a obě jsou lepší než nesouhlas, který nikde není zapsaný. ### Zvýší se úroveň protokolu, když donesu víc papírů? Doložená dokumentace zavře otazníky a zpřesní protokol, takže vám může úroveň zvednout ze Základní na Rozšířenou. Na Kompletní úroveň to nestačí. Ta obsahuje asistenci u předání a druhou návštěvu na kontrolu odstranění vad, tedy hodiny práce na místě, které se papíry nahradit nedají. Kdo vám tvrdí, že si vyšší úroveň vysloužíte jen dokumentací, neříká pravdu. ## Pravidla znáte. Teď se můžete rozhodnout. Přehled tří úrovní a toho, co za každou z nich stojí, najdete na stránce [tři úrovně protokolu](https://inspekcepredkoupi.cz/urovne-protokolu.html). Když je vám něco v metodice nejasné, zeptejte se dřív, než si mě objednáte. [Nezávazná poptávka →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.