# Předávací protokol k bytu a novostavbě: co do něj patří > Co napsat do předávacího protokolu k bytu: vady s mírou a fotkou, termíny oprav, stavy měřidel. Zjevnou vadu zapište hned, skrytou hned, jak se projeví. Zdroj: https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predavaci-protokol-novostavby.html Aktualizace: 2026-10-27 --- Poradna · přejímka Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html) — technický a stavební dozor. Aktualizováno 27. 10. 2026 · 11 min čtení **Krátká odpověď:** Do předávacího protokolu k bytu patří soupis vad a nedodělků s termínem odstranění u každé položky, stavy měřidel, podepsané klientské změny a podpisy obou stran. Protokol je datovaný důkaz, v jakém stavu jste byt převzali. Zjevnou vadu zapište hned, zákon vyžaduje její oznámení bez zbytečného odkladu. Skrytou vadu vytknete také bez zbytečného odkladu, jakmile ji můžete zjistit, a nejpozději v zákonné lhůtě (§ 2112 odst. 1 a § 2129 odst. 2 občanského zákoníku). Stavíte dům se stavební firmou? Pak máte smlouvu o dílo a přísnější pravidla pro převzetí, viz [vzor předávacího protokolu s výhradami](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-predavaci-protokol.html). Šest rozsahů kontroly před podpisem a jejich ceny najdete v článku o [ceně převzetí díla od stavební firmy](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-cena-prevzeti-dila.html). Předávací protokol k bytu od developera je listina, kterou při předání podepisují developer a kupující a která zachycuje stav bytu v den převzetí: soupis vad a nedodělků s termíny oprav, stavy měřidel, klientské změny a podpisy obou stran. Tenhle článek je o bytu kupovaném od developera. Protokol při předání nájemního bytu má jiný účel (stav vybavení a vrácení jistoty) a tady ho neřeším. ## Protokol je důkaz, ne formalita Předávací protokol je nejdůležitější papír celé přejímky. Právo na opravu nebo slevu ale nevzniká zápisem. Zakládá ho vada, kterou byt měl při převzetí, i když se projeví až později (§ 2100 odst. 1 občanského zákoníku). Protokol dokládá, že vada při převzetí byla a že jste ji oznámili včas. Zjevnou vadu, kterou jste do něj nezapsali, oznamte developerovi písemně bez zbytečného odkladu. Počet dní zákon neurčuje, rozhodují okolnosti. Bezpečné je oznámit ji hned po převzetí. Když ji oznámíte pozdě a developer to u soudu namítne, soud vám právo z vady nepřizná (§ 2112). Lhůty pro zjevnou i skrytou vadu rozebírám níž v oddílu o [bytu od developera](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predavaci-protokol-novostavby.html#byt-od-developera). Předávací protokol není [stavební deník](https://domeum.app). Stavební deník vede zhotovitel v průběhu stavby jako průběžný záznam prací. Předávací protokol je jednorázový doklad o stavu ve chvíli, kdy byt přebíráte vy. ## Co do předávacího protokolu napsat Projděte si náležitosti popořadě. Když některá chybí, vymáhání se komplikuje. ### Co má obsahovat předávací protokol k bytu od developera? Náležitosti protokolu krok za krokem 1. **Identifikace.** Kdo předává, kdo přebírá, která jednotka, datum a místo předání. 2. **Soupis vad a nedodělků.** U každé položky místnost, konkrétní popis s mírou a číslo fotky. 3. **Termín odstranění.** U každé vady datum, do kdy bude opravena. Bez termínu nemá developer do kdy. 4. **Stavy měřidel.** Vodoměr, elektroměr, plynoměr a patní měřiče tepla k datu převzetí. 5. **Klientské změny a standardy.** Co bylo objednáno navíc a zda provedení odpovídá. 6. **Výhrady, nebo důvod nepřevzetí.** U podstatné vady se zapíše, že byt nebyl převzat, a proč. 7. **Podpisy a kopie.** Podpis obou stran a vaše kopie se všemi fotkami. ## Jak zapsat vadu, aby zápis obstál Nezapisujte pocit, zapisujte fakt. Vágní zápis se vymáhá špatně, přesný obstojí. Ne takhle: *„křivá zeď v pokoji“.* Takhle: *„Odchylka od svislosti stěny v obývacím pokoji u okna, cca 12 mm na výšku 2 m. Foto č. 4.“* Ke každé položce patří tři věci: místnost, konkrétní popis s mírou a fotka. Odchylky se vyplatí mít podložené měřením. Jak měřit rovinnost a svislost, popisuje článek o [rovinnosti podlah a stěn](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-rovinnost-podlah-a-sten.html). Na [kontrolu geometrických odchylek](https://domeum.app/kalkulacky/geometricke-odchylky) jsem udělal kalkulačku, ať vadu zapíšete s mírou a mezí, ne od oka. Checklist: než podepíšete protokol - Mám soupis všech vad a nedodělků, ke každé místnost, míru a fotku. - U každé vady je zapsaný termín odstranění. - Jsou zapsané stavy vodoměru, elektroměru a dalších měřidel. - Klientské změny a standardy sedí s tím, co jsem objednal. - Podstatné vady bránící užívání jsou vyznačené zvlášť. - Mám vlastní kopii protokolu se všemi fotkami. - Nic jsem nepodepsal „bez výhrad“ pod tlakem. ## Časté chyby, které protokol znehodnotí Z praxe Nejčastější chyba není přehlédnutá vada. Je to vada, kterou kupující vidí, řekne ji nahlas a nezapíše. Developer přikývne, slíbí opravu a do protokolu se nedostane nic. Za měsíc si na tu větu nikdo nevzpomene a ústní slib developera ve sporu těžko doložíte. Druhá častá chyba: podpis „bez výhrad“ pod tlakem a chybějící termíny u zapsaných vad. Bez termínu chybí datum, od kterého developer s opravou prokazatelně mešká. ## Kdo protokol podepisuje a co s podstatnou vadou Protokol podepisují obě strany. Drobné nedodělky, jako chybějící lišta, nejsou důvod byt nepřevzít, zapíšete je s termínem. Podstatná vada, která brání užívání, třeba nefunkční vytápění nebo promáčená stěna, bývá důvodem převzetí odmítnout. U smlouvy o dílo zákon výslovně říká, kdy převzetí stavby odmítnout nelze: pro ojedinělé drobné vady, které nebrání užívání (§ 2628). U kupní smlouvy s developerem takové pravidlo chybí. Než převzetí odmítnete, najděte ve smlouvě článek o převzetí a řiďte se jím. Když převzetí odmítnete, napište do protokolu, že byt nebyl převzat, a proč. Sporné přejímky občas rozebírám i na svém [profesním profilu](https://www.linkedin.com/in/stavebnidozor/). Než na protokol dojde, projděte si celou [přejímku novostavby krok za krokem](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-prejimka-novostavby.html) a rozdíl mezi [předpřejímkou a přejímkou](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predprejimka-a-prejimka.html). Těsnost oken, kterou do protokolu taky patří zapsat, se prověří i termovizí, viz [těsnost oken a fasáda](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-okna-fasada-zatepleni.html). ## Předávací protokol k bytu od developera: co platí navíc Hotový byt od developera kupujete kupní smlouvou (§ 2079 občanského zákoníku). Pro vady proto platí pravidla koupě, ne pravidla smlouvy o dílo. ### Byt „z papíru“: koupě, nebo dílo? Zákon říká, že zhotovení stavby i její části je vždy dílo (§ 2587). Jestli je ale smlouva na byt, který se teprve staví, kupní, o dílo, nebo smíšená, výslovně neřeší. Rozhoduje výklad jejího obsahu. Pro přejímku z toho plyne jedno: řiďte se tím, co vaše smlouva říká o převzetí. Když byt kupujete jako spotřebitel, k ujednání, které vaše práva z vad vylučuje nebo omezuje, třeba že developer neuzná vadu mimo protokol, se nepřihlíží (§ 1814 odst. 1 písm. a), § 1815). Když si nejste jistí, jakou smlouvu máte, dejte ji před přejímkou přečíst advokátovi. U díla je pravidlo přísnější. Když dílo převezmete bez výhrad a zhotovitel namítne, že jste právo neuplatnili včas, soud vám právo ze zjevné vady nepřizná (§ 2605 odst. 2). Zjevnou vadu proto zapište jako výhradu přímo při převzetí. Na tom stojí [vzor předávacího protokolu s výhradami](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-predavaci-protokol.html) pro dům od stavební firmy. ### Kdy byt prohlédnout a do kdy oznámit vadu Prohlídka patří do dne přejímky, ne do prvního týdne po nastěhování. Zákon ukládá byt podle možnosti prohlédnout co nejdříve poté, co na vás přejde nebezpečí škody (§ 2104). Když jste si s developerem ujednali, kdy byt převezmete, přechází na vás od té doby (§ 2130), jinak převzetím (§ 2121 odst. 1). Když byt prohlížíte ještě před podpisem kupní smlouvy, nechte vady zapsat do smlouvy nebo do protokolu i s termínem opravy. Z vady, kterou jste s obvyklou pozorností museli poznat už při podpisu, totiž práva nemáte, ledaže vás developer výslovně ujistil, že byt je bez vad, nebo vadu lstivě zastřel (§ 2103). Na vadu, která vznikla po podpisu nebo kterou jste s obvyklou pozorností poznat nemohli, to nedopadá. Zjevnou vadu, kterou jste mohli najít při prohlídce v den přejímky, oznamte bez zbytečného odkladu (§ 2112 odst. 1). Při pozdním oznámení přijdete o právo od smlouvy odstoupit (§ 2111). Když developer pozdní oznámení namítne, soud vám nepřizná ani opravu, ani slevu (§ 2112). To neplatí, když vadu způsobilo něco, o čem developer při odevzdání bytu věděl nebo vědět musel (§ 2112 odst. 2). Nejlépe doložitelné oznámení je zápis v protokolu podepsaném developerem. Přejímku bytu můžu projít s vámi a každou vadu zapsat s místností, mírou a fotkou. Je to placená služba: co u ní dělám, popisuje stránka [přejímka bytu od developera](https://inspekcepredkoupi.cz/prejimka-bytu-brno.html) a cenu pro váš byt spočítá předem [konfigurátor ceny](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator). Když si byt umíte změřit a nafotit sami, vystačíte s [checklistem výš v článku](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predavaci-protokol-novostavby.html#checklist-protokol). ### Skrytá vada: do kdy ji vytknout a kdo co dokazuje Skrytou vadu vytknete bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1). U stavby spojené se zemí pevným základem je horní mez pět let od nabytí (§ 2129 odst. 2). Prodávající nemá právo na námitku pozdního vytknutí, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Zákon tu mluví o stavbě, ne o bytové jednotce. Že pětiletá lhůta platí i pro byt, je výklad. Kdyby ho soud nepřijal, platí obecná horní mez dvou let od odevzdání bytu (§ 2112 odst. 1). Vadu vytkněte písemně hned, jak ji zjistíte. Kdyby developer tvrdil, že je pozdě, proberte lhůtu s advokátem. Postup krok za krokem je v článku o [lhůtě na skryté vady](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-skryte-vady-lhuta-2129.html). Když byt kupujete jako spotřebitel a vada se projeví do dvou let od přechodu nebezpečí škody na vás (u koupě obvykle od převzetí, § 2121 odst. 1), zákon předpokládá, že ji byt měl už při přechodu nebezpečí škody (§ 2129 odst. 3). Opak musí doložit developer. Výjimkou je vada, jejíž povaha to vylučuje. Žádná z těchto dvouletých hranic neznamená, že máte dva roky čas jako u reklamace zboží. Pravidlo, že vadu stačí vytknout kdykoli do dvou let, na byt nedopadá: platí jen pro hmotné movité věci (§ 2158 odst. 1, § 2165). U bytu vytýkáte bez zbytečného odkladu. ### Kdo vytýká vady fasády, střechy a chodby Byt v domě kupujete jako jednotku, tedy byt a podíl na společných částech domu, třeba na střeše, fasádě, nosných konstrukcích a rozvodech, které slouží i jiným bytům (§ 1159, § 1160 odst. 2). Platí to i pro část, kterou užíváte jen vy. Vadu na fasádě, střeše nebo ve společné chodbě proto zapište do protokolu také, a to jako vadu společných částí. Když vlastníkům jednotek vzniknou práva vadou jednotky, zastupuje je při jejich uplatňování společenství vlastníků (§ 1196 odst. 2). Při předání bytu ale společenství ještě nemusí existovat. Každou vadu, ve společných částech i v bytě, proto oznamte developerovi i sami. ### Co do protokolu k bytu zapsat navíc - **Výměra.** Když jste byt přeměřili, zapište naměřenou plochu vedle plochy ze smlouvy. Jak byt přeměřit a co s rozdílem, je v článku o [výměře bytu a odchylce od projektu](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-vymera-bytu-odchylka.html). - **Klíče, čipy a ovladače.** Kolik kusů jste převzali. - **Předané doklady.** Návody, revizní zprávy a záruční listy. - **Kolaudační rozhodnutí domu** (u starších domů kolaudační souhlas), případně povolení k předčasnému užívání. Zapište číslo a datum: dům se smí užívat jen na jejich základě (§ 230 odst. 1 a § 236 zákona č. 283/2021 Sb.). ## Časté otázky ### Co napsat do předávacího protokolu k bytu? Identifikaci stran a jednotky, datum a místo, soupis vad a nedodělků s termíny odstranění, stavy měřidel, počet předaných klíčů a čipů, podepsané klientské změny a podpisy obou stran. Ke každé vadě patří místnost, konkrétní míra a fotka. ### Co když developer vadu do protokolu odmítne zapsat? Zapište ji jako svou výhradu sami a nechte ji v protokolu, i bez jeho souhlasu s popisem. Trvejte na kopii. Nezapsaná vada se vymáhá mnohem hůř než sporná, ale zapsaná. ### Co když vada v předávacím protokolu chybí? Není tím automaticky ztracená. Zjevnou vadu, kterou jste mohli najít při převzetí, oznamte developerovi písemně bez zbytečného odkladu, jinak vám soud právo z vady nepřizná, namítne-li to developer (§ 2112 občanského zákoníku). Skrytou vadu vytkněte hned, jak se projeví, na horní mez nečekejte. U stavby je to pět let od nabytí (§ 2129 odst. 2), u bytu to zákon výslovně neříká a horní mez může být dva roky od odevzdání (§ 2112 odst. 1). U díla zapisujete zjevnou vadu jako výhradu už při převzetí. ### Musím byt převzít, i když má vady? Drobné nedodělky nejsou důvod nepřevzít, zapíšete je s termínem opravy. Podstatná vada, která brání užívání, bývá důvodem převzetí odmítnout. U kupní smlouvy s developerem to ale zákon výslovně neupravuje, proto si nejdřív přečtěte, co o převzetí říká vaše smlouva. Když převzetí odmítnete, sepište, že byt nebyl převzat, a proč. ### Platí u nového bytu dvouletá lhůta jako u zboží? Ne. Pravidlo z § 2165 občanského zákoníku, že vadu stačí vytknout kdykoli do dvou let, platí jen pro hmotné movité věci (§ 2158 odst. 1). U bytu se vada vytýká bez zbytečného odkladu. Když jste spotřebitel a vada se projeví do dvou let od přechodu nebezpečí škody na vás (u koupě obvykle od převzetí, § 2121 odst. 1), má se za to, že byt byl vadný už při přechodu nebezpečí škody, pokud to nevylučuje povaha vady (§ 2129 odst. 3). ### K čemu jsou v protokolu stavy měřidel? Jsou to vaše výchozí hodnoty. Bez zapsaného stavu vodoměru a elektroměru k datu převzetí těžko doložíte, co jste spotřebovali vy a co ještě stavba. ## Zdroje - Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konsolidované znění účinné od 1. 1. 2026. - Jednotka a společné části: § 1159, § 1160 odst. 2. Společenství vlastníků a práva z vady jednotky: § 1196 odst. 2. - Spotřebitelské smlouvy: § 1814 odst. 1 písm. a), § 1815. - Kupní smlouva a vady: § 2079, § 2100 odst. 1, § 2103, § 2104, § 2111, § 2112, § 2121 odst. 1, § 2129 odst. 2 a 3, § 2130. Na koupi nemovité věci se ustanovení o koupi movitých věcí použijí přiměřeně: § 2131. - Prodej zboží spotřebiteli: § 2158 odst. 1, § 2165. Dílo: § 2587, § 2605 odst. 2, § 2628. - Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, konsolidované znění účinné od 11. 6. 2026: § 230 odst. 1 (kolaudace), § 236 (předčasné užívání). Článek popisuje zákon obecně a nenahrazuje právní radu. Konkrétní smlouvu posoudí advokát. Chcete mít jistotu dřív, než podepíšete? [Nezávazná poptávka](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) [Spočítat cenu inspekce →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html) ## Přijedu se podívat s vámi Když na prohlídku nechcete jít bez odborníka, ozvěte se. Vyberete službu, cenu vidíte hned; kdy na prohlídku jdete, napište do poznámky. [Nezávazná poptávka →](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html#konfigurator) Ozvu se obvykle do 24 hodin. Odesláním se nic neúčtuje a nabídka je nezávazná. ## Další v tématu: Přejímka [Digestoř napojená do rekuperace: vada, která se neřeší slevou 9 min čtení](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-digestor-do-rekuperace.html) [← Předpřejímka rozhoduje. Přejímka už jen podepisuje](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-predprejimka-a-prejimka.html) [Křivá podlaha není detail. Je to příští prasklina →](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-rovinnost-podlah-a-sten.html) Štítky [Přejímka](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-prejimka.html) [Vady](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-vady.html) [← Zpět na téma Přejímka](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-prejimka.html) · [Celá poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.