# Inspekce nemovitostí — Ing. Otakar Hobza > Nezávislá technická inspekce nemovitosti před koupí pro Brno a okolí. Odhalím skryté vady bytu, rodinného domu i novostavby dřív, než podepíšete — a získáte podklad pro vyjednání ceny. Zkušenost ze stavebnictví od roku 2018. Ing. Otakar Hobza je nezávislý inspektor nemovitostí se zkušeností z technického dozoru a stavební praxe. Při inspekci stojí na straně kupujícího. Používá termokameru, vlhkoměr a další přístroje. Působnost: Brno a okolí. Kontakt: +420 608 950 676, hobza@dozor-brno.cz, Nové sady 988/2, 602 00 Brno, IČ 07292775. Sociální sítě: LinkedIn (https://www.linkedin.com/in/stavebnidozor/), Instagram (https://www.instagram.com/stavebnidozor/), YouTube (https://www.youtube.com/@stavebnidozor). ## Co inspekce kontroluje - [Co kontroluji](https://inspekcepredkoupi.cz/kontrola.html): Osm technických oblastí — střecha a krov, konstrukce a základy, vlhkost a izolace, elektroinstalace, voda, plyn a topení, okna, dveře a povrchy, fasáda a zateplení, větrání a vnitřní konstrukce. Výstupem je písemná zpráva s fotodokumentací, prioritami oprav a orientačním vyčíslením nákladů. ## Checklist ke stažení - [Na co se ptát před koupí bytu a při přejímce novostavby](https://inspekcepredkoupi.cz/checklist-pred-koupi.html): Tisknutelný checklist zdarma na koupi bytu a přejímku novostavby. Čtyři bloky — byt zevnitř (koupelna, balkon, okna, plíseň, rozvody), dům a společné části, SVJ a fond oprav (zápisy, dluhy, prohlášení vlastníka, PENB) a přejímka novostavby (rovinnost, vady, protokol, záruky, stavební deník). Zaškrtávací pole, funguje bez přihlášení, k vytištění na jednu až dvě strany A4. ## Ukázka inspekční zprávy - [Vzor inspekce](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-inspekce.html): Anonymizovaná ukázka skutečné inspekční zprávy novostavby rodinného domu u Brna z července 2026. 14 kritických vad z 30 klasifikovaných, mezi nimi nevyztužené základy v rozporu s dokumentací a chybějící radonová ochrana, s doporučením kupní smlouvu neuzavřít. Interaktivní řez domem po deseti zónách, výpočtová část a stažitelné PDF. Součástí jsou i dva další případy: bungalov za 14,5 milionu s milionovou skrytou vadou střechy (nedoporučeno) a starší dvojdomek po deseti letech, který prohlídkou obstál. - [Vzor zprávy z přejímky novostavby](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-prevzeti-drevostavby.html): Anonymizovaná ukázka skutečné zprávy z přejímky rámové dřevostavby na klíč z července 2026. 2 kritické a 18 významných vad a doporučení nepřebírat dílo bez výhrad. Ukazuje, jak inspektor čte přejímku novostavby a co patří do soupisu vad při přebírání nového domu. - [Vzor předávacího protokolu s výhradami](https://inspekcepredkoupi.cz/vzor-predavaci-protokol.html): Anonymizovaná ukázka předávacího protokolu s výhradami z reálné přejímky novostavby. Jak převzít dílo s vytčením vad podle § 2605 občanského zákoníku, jak zapsat vady a nedodělky, termíny oprav a stavy měřidel, aby zůstala zachována práva z vad. ## Kdy inspekci potřebujete Portfolio pokrývá čtyři různé okamžiky a různé role. Nezaměňujte je. - [Inspekce před koupí](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-inspekce-pred-koupi.html): Kupujete byt nebo dům od prodávajícího. Cílem je vědět, do čeho jdete, a mít podklad k vyjednání ceny. - [Přejímka novostavby](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-prejimka-novostavby.html): Přebíráte byt nebo dům od developera, kterému platíte kupní cenu. Páka je záruka a soupis vad v předávacím protokolu. - [Převzetí díla od stavební firmy](https://inspekcepredkoupi.cz/prevzeti-dila-od-firmy.html): Jste objednatel se smlouvou o dílo. Zhotovitel hlásí hotovo a chce podpis a doplatek. Nezávislá kontrola proběhne před podpisem předávacího protokolu, ne po něm. Výstupem je technický soupis vad a nedodělků způsobilý být přílohou předávacího protokolu. Páka je doplatek a zádržné, ne záruka. Podle § 2605 a násl. občanského zákoníku má objednatel právo dílo s vadami bránícími užívání nepřevzít. Od 9 900 Kč, konečná cena. - [Velká inspekce](https://inspekcepredkoupi.cz/velka-inspekce.html): Zpětná kompletní kontrola hotové stavby pro stavebníky, které nikdo průběžně nekontroloval. Rekonstruuje z dokumentace, stavebního deníku a měření, co se do stavby skutečně zabudovalo, i když je stavba dávno dokončená. Fixní cena 50 000 Kč, sleva 10 % za doloženou stavbu. Není to technický dozor, protože ten vadám předchází a vidí i zakryté konstrukce; velká inspekce najde jen to, co je po dostavbě ještě vidět nebo změřitelné. ## Úrovně inspekčního protokolu - [Úrovně protokolu](https://inspekcepredkoupi.cz/urovne-protokolu.html): Inspekční protokol má tři úrovně podle toho, kolik dokumentace ke stavbě je doloženo. Základní, Rozšířený a Kompletní. Úroveň neříká, jak dobrý je dům, ale kolik toho šlo ověřit. Není to certifikace ani akreditovaný posudek. - [Metodika úrovní protokolu](https://inspekcepredkoupi.cz/urovne-protokolu-metodika.html): Přesná pravidla, podle kterých se úroveň protokolu přiděluje. Co se počítá jako doložené, jak se zachází s neověřenými konstrukcemi. Verzovaná metodika, aktuální verze 1.0. ## Cena a balíčky - [Cena inspekce](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html): Tři balíčky. Standardní inspekce s písemnou zprávou — běžný byt v Brně kolem 80 m² 9 000 Kč, rodinný dům od 13 000 Kč (100 m²), měření vlhkosti, dodání do 5 dnů. Asistence u prohlídky (od cca 5 600 Kč) — účast na prohlídce a ústní shrnutí na místě. Komplet s termokamerou — navíc termodiagnostika, vyčíslení oprav a konzultace. Cena se řídí typem nemovitosti, plochou a dopravou (50 Kč/km); spočítá ji kalkulátor. ## Postup - [Jak inspekce probíhá](https://inspekcepredkoupi.cz/postup.html): Nezávazná poptávka → cenová nabídka → termín do 3–5 dnů → prohlídka na místě 2–4 hodiny s přístroji → ústní shrnutí hned → písemná zpráva do 5 dnů → podklad pro rozhodnutí a vyjednání ceny. ## Pro koho - Kupující bytů, rodinných domů a komerčních prostor. - Přejímka novostavby — soupis vad a nedodělků pro developera. - Objednatelé rekonstrukce nebo stavby na klíč, kteří přebírají dílo od zhotovitele. - Stavebníci, kteří stavbu dokončili bez nezávislého technického dozoru. - Ideální čas: před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy, u díla před podpisem předávacího protokolu. ## Poradna - [Poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna.html): Poradna k inspekci bytu a přejímce novostavby. Skryté vady, past hotového díla, termokamera a inspekce ve světě. ### Poradna — témata (tematické rozcestníky) - [Inspekce — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-inspekce.html): Inspekce ukáže, co v inzerátu není. Někdy i to, že je byt v pořádku a můžete kupovat. - [Byt — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-byt.html): Byt kupujete i s domem, ve kterém stojí. Co u stoupaček, SVJ a společných částí prověřit před rezervací. - [Novostavba — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-novostavba.html): Nová neznamená bez vad. Přejímka a soupis nedodělků jsou páka, kterou na developera máte. - [Vady — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-vady.html): Většina vad se dá najít dřív, než je zaplatíte. Tady je, kde se v bytě schovávají a čím je hledat. - [Záruka — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-zaruka.html): Záruka běží a končí. Inspekce před jejím koncem je poslední šance vymáhat vady po developerovi zdarma. - [Hydroizolace — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-hydroizolace.html): Hydroizolaci koupelny a balkonu zkontrolujete jen jednou, než ji obklad zakryje. Kdy si posvítit. - [Termovize — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-termovize.html): Termokamera ukáže vlhkost a tepelné mosty za omítkou. Jeden snímek ale nestačí, tady je proč. - [Přejímka — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-prejimka.html): Přejímka je poslední chvíle, kdy máte páku. Co si ohlídat a jak vady zapsat, aby je developer musel opravit. - [Smlouva — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-smlouva.html): Smlouva s developerem bývá jednostranná ze zvyku, ne z nutnosti. Kde jsou pasti a co si pohlídat před podpisem. - [Právo — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-pravo.html): Vada, kterou nevidíte, nezmizí podpisem. Jak funguje odpovědnost za vady, lhůty a reklamace u nemovitosti. - [Developer — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-developer.html): Developer vám vady nenahlásí sám. Proti komu stojíte a jak si vymahatelnost zajistit dřív, než zaplatíte. - [Kolaudace — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-kolaudace.html): Kolaudace není razítko kvality. Co znamená způsobilost k užívání a proč přestavba potřebuje vlastní papíry. - [Katastr — poradna](https://inspekcepredkoupi.cz/poradna-tema-katastr.html): Katastr potvrdí, že byt existuje. Nepotvrdí, že v něm smíte bydlet. Co prověřit nad rámec listu vlastnictví. ## Kontakt - [Kontakt](https://inspekcepredkoupi.cz/kontakt.html): Telefon +420 608 950 676, e-mail hobza@dozor-brno.cz, Brno a okolí. Nejsem plátcem DPH — uvedené ceny jsou konečné. ## Související projekty - [Domeum](https://domeum.app): Elektronický stavební deník a stavební kalkulačky zdarma. Otakar Hobza je autorem kalkulaček na https://domeum.app/kalkulacky, k přejímce třeba kontrola geometrických odchylek a rovinnosti; v Domeum platform s.r.o. působí jako CMO.